¿Está vigente el retracto para predios rústicos?

Alberto Meneses Gómez[1]

La noción del Código Civil es que la propiedad de los bienes se encuentre a favor de un solo titular; vale decir, que el derecho de propiedad respecto de un bien se consolide en un solo propietario. Por ello, se regulo el derecho de retracto, a fin de generar que determinadas personas pudieran adquirir los bienes aun cuando el propietario los hubiera transferido a un tercero.

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Los alcances de la calificación registral de documentos notariales y la falsificación de documentos

Maritha Elena Escobar Lino[1]

La calificación registral es el fundamento del principio de legitimación que da sustento a su vez a los principios de fe pública registral, prioridad excluyente y oponibilidad, contemplados en los artículos 2013, 2014, 2017 y 2022 del Código Civil. Conforme al primero, la inscripción se reputa válida y exacta mientras que en la vía judicial o arbitral no se demuestre lo contrario. Con relación al segundo, la adquisición del tercero se mantiene aunque el título de su predecesor sea declarado nulo. En cuanto a la prioridad excluyente, el Registro señala que no procede inscribir un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior. Mientras que tratándose de la oponibilidad, el Registro rechaza aquellos títulos que sean incompatibles con el derecho inscrito.

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Seguridad Jurídica en Bienes Inmuebles

INTRODUCCIÓN

Hoy en día se ha incrementado el tráfico de bienes inmuebles debido a la expansión urbana que vivimos, pero debemos tener en cuenta que esta expansión urbana no se está dando de forma ordenada, por el contrario, estamos frente al informalismo, a causa de dos puntos centrales, la necesidad de una vivienda y la economía precaria de muchas familias.

En ese sentido, debemos buscar la Seguridad Jurídica de nuestros bienes, mediante la inscripción en Registros Públicos, pero para que ello suceda, debemos saber los beneficios, conocer en qué consiste esta seguridad jurídica que nos brinda registros públicos, y si esta seguridad jurídica es suficiente.

Por ello, definiremos la seguridad jurídica, en dos momentos, la Seguridad Jurídica Estática y la Seguridad Jurídica Dinámica; y, por último, la finalidad del registro y la publicidad registral.

I. El Tráfico de Bienes Inmuebles y su Inscripción en los Registros Públicos ¿Brinda Seguridad Jurídica Estática o Seguridad Jurídica Dinámica?

Al registrar un bien inmueble en el registro público, este puede oponerse a terceros, debido a que se dice que el registro se introduce dentro del principio implícito de seguridad jurídica, por lo que estaríamos frente a un evidente sistema que nos permite contar con un título formal, pero ¿esto es suficiente? ¿Acaso el registro es incuestionable?

Al decir que el registro brinda una seguridad jurídica, entra a tallar dos conceptos distintos, primero, cuándo debemos hablar de seguridad estática; y segundo, cuándo hablamos de seguridad dinámica, en qué momento se debe considerar la seguridad estática, como instrumento que sustenta la protección del propietario y en qué momento la seguridad dinámica.

La discusión inicia en este punto, tratando de separar los conceptos entre seguridad jurídica estática y dinámica, el registro público busca brindar seguridad en el tráfico de bienes, pero cuando este tráfico se ve envuelto en fraudes, estafas o astucias, el registro se torna imparcial y favorece al que posee el titulo sin importar las razones del otro; por ello acaso el registro es omnipotente y otorga un derecho absoluto, inamovible y oponible a terceros, sabiendo que el origen de este título es por una causa dudosa o documentos ficticios, entonces se debe partir de la siguiente interrogante ¿Toda seguridad jurídica ya es justicia?

Al hablar del registro público, tenemos que hablar de el  Derecho Registral, que es una especialidad jurídica que se encuentra vinculada con el Derecho de Publicidad que emana de una institución denominada los REGISTROS PÚBLICOS, que nos otorga certidumbre, confianza, seguridad y verdad, en relación con los actos que se emanan de los sujetos legitimados para ello.

Los mecanismos eficaces de seguridad que otorga el Registro[1], permite que los usuarios del sistema tengan confianza y credibilidad, ya que el Derecho de  Propiedad sobre un bien merece todas los mecanismos de seguridad, para que pueda ser objeto de un legítimo negocio, lo cual incentivará un desarrollo económico tanto del propietario (titular del derecho), como de un país en general.

Ahora bien, abocándonos al tema en sí ¿qué es el registro público?

El registro es una institución jurídica concreta, su existencia obedece al intento de facilitar la prueba de los derechos, brindar información relevante y asegurar la eficacia de las adquisiciones.

La finalidad de la publicidad registral obedece a dos momentos. Un primer momento: antes de la adquisición, para verificar quien es el titular del bien que se desea adquirir, y conocer de alguna afectación que grave al bien; y uno posterior: después de la adquisición, cuando el adquiriente inscribe el bien, lo hará oponible a las reclamaciones que resulten de causas ajenas al contenido del registro.

Entonces, el registro otorga publicidad a los derechos inscritos con lo cual “crece el grado de seguridad de los terceros en orden a las relaciones jurídicas en general, en cuanto evita que  negocios y actos queden ocultos.[2]

II. La Seguridad Jurídica

La seguridad jurídica conjuntamente con la justicia y el bien común, constituyen uno de los fines del Derecho. Sin embargo, el cumplimiento de estos fines solo se explica en tanto el hombre se relaciona con otros individuos, ya que a lo que tiende el Derecho es a crear un determinado orden social, propiciando dentro de él, cierto tipo de conducta que tienda a satisfacer, precisamente aquellos fines perseguidos por el Derecho.

III. La Seguridad Jurídica y El Registro

La inscripción del derecho de propiedad en registros públicos, es el medio a través del cual, el derecho trasciende su condición de tal y se convierte en una garantía institucional para la creación de riqueza, y por ende, para el desarrollo económico de las sociedades, tanto a nivel individual como colectivo.

Los individuos que cuentan con un título de propiedad registrado poseen una especial ventaja frente a aquellos que no cuentan con la inscripción. Los que ostentan un título inscrito cuentan con un derecho de propiedad oponible erga omnes, razón por la cual será más difícil despojarlos de su propiedad.

Se debe tener en cuenta lo señalado por el Dr. Gunther Gonzales Barrón que dice “…El registro protege al diligente que inscribe y no al negligente que se mantiene en la clandestinidad…”; o en palabras de VALLET DE GOYTISOLO, “…se puede ser diligente en lo formal (registro) pero negligente en lo sustancial (usar y disfrutar de los bienes)…”.

De lo ya detallado, es necesario definir a la seguridad jurídica estática y la seguridad jurídica dinámica,[3]

IV. La Seguridad Jurídica Estática

Está destinada a proteger al derecho habiente o titular del derecho frente a turbaciones o ataques de terceros, que se inmiscuyan o traten de desconocer su titularidad.

V. La Seguridad Jurídica Dinámica o de tráfico

Procura brindar protección a los terceros que se ven involucrados en la circulación de la riqueza, la que se proyecta en dos vertientes: protección de los acreedores del enajenante, que pueden ver burlados la garantía de este crédito con enajenaciones fraudulentas; y protección a los adquirientes, que no deben estar expuestos a la sorpresa de que el bien que se le transmite se encuentre gravado, embargado o simplemente no pertenezca al transferente.

Por tanto, la finalidad del Derecho registral, es arbitrar un sistema que permita conocer el estado de los derechos, facilitando de esta manera el tráfico patrimonial en condiciones armónicas de justicia y seguridad. El registro es una institución creada para dar respuesta a las apremiantes necesidades de facilitación del trafico patrimonial, de certidumbre en la titularidad de los derechos y de estabilidad en la circulación de la riqueza, por lo que se debe encuadrar como una figura de seguridad justa, y no solo ante un instituto de mera seguridad vaciado de contenido o son finalidades valiosas. Detrás de ella subyace una racionalidad lógica y económica, así como un apego profundo por la conducta leal y honesta, es decir, por el acto bueno y justo.

VI. Finalidad del Registro y la Publicidad Registral

En suma, el registro busca publicitar la realidad jurídica a efecto de lograr seguridad jurídica en los actos de transmisión y adquisición de bienes, pero nunca puede contraponerse a dicha realidad bajo pena de limitarse a vivir en una ficción y, con ello, proporcionar el fraude. Nuevamente, debemos recordar que el registro es un medio, y no un fin por sí mismo.

En tal sentido, la mecánica de inscripción y publicidad solo se justifica dentro del contexto de un sistema patrimonial sano, honesto, justo, en donde la información registral de publicidad de los hechos, sin crearlos o sin deformar la realidad[4].

En efecto, en ningún sistema jurídico, se ha pretendido que el registro otorgue garantía absoluta e inconmovible, pues la realidad impone tomar en cuenta otras variables para llegar a una justa y armónica conciliación de intereses. Por eso hoy, y desde siempre, se reconocen múltiples limitaciones a la actuación del registro, enumeremos algunos: mala fe del tercero, posesión contradictoria, usucapión, error en las mediciones de las superficies, dominio público natural o artificial, derechos reales patentes o notorios, elementos de hecho discordantes a la publicidad, adquisiciones originarias, restricciones legales de la propiedad, dobles inmatriculaciones, entre muchos otros. En consecuencia, el registro solo puede otorgar una relativa seguridad, pues nada, ni nadie puede avanzar más allá de eso.

Recordemos que el registro es un mecanismo formal, por lo cual tiene todas las ventajas de tal (certeza, seguridad, fehaciencia), pero también este mecanismo formal, puede ser alterado (fraudes, engaños, apariencia, mala fe, injusticia, deformaciones de la realidad, ficciones).

En consecuencia, la inscripción en los Registro Públicos, brinda la seguridad jurídica estática, al titular del derecho inscrito, a fin de oponerlo a terceros; así también brinda la seguridad jurídica dinámica, mediante la cual se puede realizar el tráfico de bienes con toda seguridad, con el respaldo de la publicidad registral, puesto lo primero que se tiene que hacerse para adquirir un bien inmueble, es solicitar la publicidad registral, a fin de identificar al titular del inmueble, en consecuencia, el sistema registral (Registros Públicos) busca ser un mecanismo que permite dar mayor seguridad jurídica en el tráfico de bienes, en este caso bienes inmuebles.

VII. Conclusiones

A manera de conclusión, podemos decir al inscribir un bien inmueble, en los registros públicos, podemos dar a conocer frente a terceros nuestra propiedad, y por ende, hacemos público nuestro derecho.

Pero esto no debe confundirse con la obtención de derechos, puesto que solo puede inscribir un inmueble aquel que tenga el derecho o que acredite el mismo, ya que nuestro sistema registral es un sistema declarativo, y no constitutivo.

Partiendo de estas consideraciones, el registro brinda seguridad jurídica estática (destinada a proteger al titular del derecho frente a turbaciones o ataques de terceros) o seguridad  jurídica dinámica (Procura brindar protección a los terceros que se ven involucrados en la circulación de la riqueza). Entonces, la finalidad del registro o la inscripción del bien, es buscar la certeza, brindar una garantía para que se pueda dar un adecuado trafico de los bienes o las riquezas, pero ello acaso implica que el registro es el único medio para garantizar una seguridad absoluta, inapelable, y que vence cualquier otro derecho que existiese sobre un bien que en el registro aparece como propiedad de un sujeto determinado, pero que en la realidad pertenece a otro.

Adicional a ello, se puede decir que la publicidad registral busca plasmar una realidad, mas no crearla; busca brindar certeza, seguridad jurídica, indiferentemente si se considera la seguridad jurídica estática o la seguridad dinámica, pero todo ello con el fin de respetar el derecho. Y si esta seguridad adquirida gracias a la publicidad registral es proveniente de fraudes o astucias, en consecuencia no podríamos hablar de una seguridad jurídica absoluta, debido a que la información registral publicitada, no brinda una seguridad jurídica justa.

Entonces, el registro solo puede otorgar una relativa seguridad, entendido a que el registro manifiesta limitaciones, tal es el caso, que la actividad registral implica la comprobación de la formalidad y el cumplimiento de los requisitos para la inscripción, pero esto no elimina, un escenario de actuaciones de mala fe de un tercero, fraudes inmobiliarios, usucapión, entre otros. De lo señalado, no podríamos coger a raja tabla la frase “Primero en el registro, más poderoso en el derecho”. Ya que esto favorece a los que buscan, solo lucrar con el tráfico de bienes.

Ante esa situación, y teniendo en cuenta, que en nuestro país no tenemos una cultura registral, no optamos por inscribir nuestros bienes (adquisiciones), ya sea por los costos que esto genera o por descuido o desconocimiento, de los beneficios que puede otorgarte la inscripción en los Registro Públicos.

En atención a lo señalo, se debería fomentar la inscripción, mediante mecanismos de difusión, instrucción e incluso exoneración de tasas registrales, con la finalidad de que más peruanos accedan al registro, y puedan proteger sus bienes, frente a personas, que se aprovechan de la falta de inscripción.


Bibliografía

Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. Reimpresión de la segunda edición aumentada – mayo 2012.

GONZÁLEZ, Manuel y Otros.”Temas de Derecho Registral y Práctica Forense”. Distribuidora Kelran C.A. Caracas, Venezuela. 1997.

GONZÁLEZ, Gunther y otrosDerecho notarial(2011) temas actuales ediciones legales, Lima.

GARCIA GARCIA, Jose Manuel. “La función registral y la seguridad del tráfico inmobiliario”.

BOLAS ALFONSO, Juan. “La documentación como factor de certeza y protección de los derechos subjetivos en el tráfico mercantil.

MENDOZA DEL MAESTRO, Gilberto. “Argumentos que justifican la preferencia del asiento registral sobre el titulo archivado”.

Referencias

[1] BOLAS ALFONSO, Juan. “La documentación como factor de certeza y protección de los derechos subjetivos en el tráfico mercantil”. EN: BOLAS ALFONSO (coordinador). La seguridad jurídica y el tráfico mercantil, Ed. Civitas, Madrid 1993, pág. 44.

[2] MENDOZA DEL MAESTRO, Gilberto. “Argumentos que justifican la preferencia del asiento registral sobre el titulo archivado”. En: Actualidad Jurídica, Gaceta Jurídica, Tomo 177, Lima, agosto 2008, pág. 74.

[3] Cit. GARCIA GARCIA, Jose Manuel. “La función registral y la seguridad del trafico inmobiliario”, EN: Revista Critica de Derecho Inmobiliario. Numero Conmemorativo por el 50° aniversario de la reforma hipotecaria de 1944, Madrid 1995, pág.  91.

[4] La misteriosa fuerza de la tierra no puede ser desconocida por el registro, como creación artificial del hombre, pues el registro, en ocasiones, se deja seducir por intereses espurios. En particular, la posesión publica y pacifica prueba la propiedad (prescripción), 2° edición, Editorial Comares, Granada 2006, pág, 41

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