por

“¿Nuevas obligaciones laborales de las Juntas de Propietarios? – Sunafil”

El pasado 30 de diciembre del 2019, la Sunafil emitió la Resolución No. 358-2019-Sunafil, estableciendo en el Tema No. 3, respecto a la inspección del trabajo dirigida a Juntas de Propietarios lo siguiente:

Frente a una denuncia que se formule contra una Junta de Propietarios, corresponde emitir la Orden de Inspección concreta dirigida a los propietarios que integran la Junta, en tanto se encuentren identificados. De no ser así, se generará la Orden de Inspección genérica para identificar a los propietarios durante las actuaciones inspectivas.

A partir de ello ha habido múltiples comentarios indicando que debido a este criterio las juntas de propietarios se encuentran obligadas a formalizar el régimen de sus trabajadores; sin embargo, está obligación no se ha creado con el criterio de Sunafil, sino que data de muchos años atrás.

La Junta de Propietarios al no ser una persona jurídica, sino solo una ficción legal, impide restringir las responsabilidades de los propietarios que la integran, por lo que estos se encuentran obligados ilimitada y solidariamente ante cualquier persona por las obligaciones que asuman durante su vigencia, conforme a lo dispuesto por el artículo 77 del Código Civil.

Nótese, si bien la Junta de Propietarios no tiene personería jurídica y sus facultades de actuación son limitadas, esto no quita o impide que no estén sujetas al cumplimiento de determinadas obligaciones como las laborales, más aún teniendo en cuenta que los propietarios son solidariamente responsables por el pago de los beneficios sociales de todos los trabajadores con los que cuente el edificio o condominio.

Pues bien, teniendo establecido que toda junta de propietarios tiene obligaciones laborales por los trabajadores que contrate, se ha establecido que se encuentren dentro de un régimen laboral especial. En efecto, la Sexta Disposición Complementaria y Final de la Ley de la Micro y Pequeña Empresa dispuso que:

Sexta: Extensión del régimen laboral de la microempresa

Las juntas o asociaciones o agrupaciones de propietarios o inquilinos en régimen de propiedad horizontal o condominio habitacional, así como las asociaciones o agrupaciones de vecinos, podrán acogerse al régimen laboral de la microempresa respecto de los trabajadores que les prestan servicios en común de vigilancia, limpieza, reparación, mantenimiento y similares, siempre y cuando no excedan de diez trabajadores.

Como puede observarse, dicha norma estableció que las juntas de propietarios que tuvieran hasta 10 trabajadores se podían acoger al régimen de la Mype y en el caso que tuvieran más de diez trabajadores deberían acogerse al régimen general de la actividad privada.

Ahora bien, para acogerse a dicho régimen es necesario que la Junta de Propietarios se inscriba en el Registro de la Micro y Pequeña Empresa, siendo requisito, a su vez, que se encuentre inscrita en el Registro Único de Contribuyentes de la SUNAT.

Cabe precisar que el hecho que la Junta de Propietarios contrate los servicios de una empresa de administración inmobiliaria para que administre el edificio y genere que dentro de su planilla de esta empresa se registren los trabajadores del edificio, no implica de modo alguno que se eluda o escape de la responsabilidad laboral que tienen los propietarios de manera solidaria, puesto que en estos casos se podría estar ante un caso de tercerización y la junta o los propietarios son responsables solidarios por el pago de los beneficios laborales de los trabajadores destacados en el edificio.

En este sentido, las obligaciones laborales no son nuevas y no son producto del nuevo criterio de la Sunafil, por el contrario, estas datan de muchos años atrás. Con el criterio de la Sunafil es conveniente que las Juntas de Propietarios comiencen a formalizarse inscribiéndose y adoptando las acciones necesarias para el cumplimiento de sus obligaciones laborales a fin de evitar multas y sanciones por la entidad administrativa contra los propietarios de las unidades inmobiliarias que las conforman.

Escrito por Alberto Meneses

Alberto Meneses

Abogado por la U.I.G.V. Egresado de la Maestría de Derecho Registral y Notarial – U.S.M.P. Con especialización en Derecho Civil Patrimonial – P.U.C.P. Asociado senior del Estudio Olaechea.