Dos caras de una misma moneda: Reflexiones en torno al contrato de arrendamiento y el proceso de desalojo a propósito de la Ley N° 30933

1. Introducción

Hace un mes se publicó la Ley N° 30933, dispositivo legislativo denominado en el coloquialmente “Desalojo notarial”, herramienta que ha sido otorgada por parte del Estado a favor de los particulares a fin de buscar la celeridad a los procesos de desalojo, en especial a los contratos de arrendamientos que se suscriben en el marco de este procedimiento.  No es ajeno para nadie que la causa de su promulgación de este dispositivo legislativo es eliminar la excesiva carga procesal que se presenta en los juzgados y acelerar el proceso de desalojo a nivel judicial con el auxilio del notario.

Aunque en el Perú ya nos tienen acostumbrados a estas innovaciones legislativas, es cierto que este no es la primera vez que se trata de impulsar y agilizar el proceso de desalojo en el marco de un contrato de arrendamiento, recordemos que la ley N° 30201, norma que buscaba la declaración del allanamiento a la pretensión de un futuro proceso de desalojo por parte del arrendatario y de esta manera, recuperar el bien en muy poco tiempo a favor del arrendador. Si bien ha sido útil su introducción y su práctica, el problema aún es muy grande.

Puesto que cuando se habla de desalojo también se habla de arrendamiento, y viceversa, es así que el proceso desalojo es implícito al arrendamiento, y cuando ocurre una transformación implica un cambio en la concepción del arrendamiento, muestra de aquello es el proceso de desalojo ha sufrido diversos cambios producto de la labor del legislador, de igual forma por parte de nuestra judicatura. que ensayan en cada momento una interpretación distinta en torno al proceso desalojo. Es nuestro interés demostrar en estas líneas realizar una reflexión en torno a esas innovaciones legislativas o jurisprudenciales que han devenido en un cambio de concepción de lo que se entendía por el arrendamiento y el proceso desalojo.

2. El contrato de arrendamiento según el código civil peruano.

Uno de los contratos con mayor uso en el Perú, es el contrato de arrendamiento, contrato que tiene como efecto la creación de la obligación por parte del arrendador de ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida. Hay que agregar que este contrato no solo se encuentra acogido solamente en el Código Civil si no que es recogida en otros cuerpos legislativos especiales, como por ejemplo el arrendamiento financiero.

Asimismo, entre las características más importantes, destacan que es un contrato nominado, típico, consensual, de duración determinada o indeterminada, de prestaciones recíprocas, necesariamente a título oneroso, conmutativo, y obligacional.[1] [2]

3. El proceso de desalojo en el contrato de arrendamiento

Si bien el proceso de desalojo no es propio del arrendamiento, la práctica ha hecho que el proceso sea consustancial al arrendamiento, es el procedimiento recurrente cuando se presenta patologías al momento de la devolución o entrega del bien, puesto que nadie puede hacerse justicia por su propia mano, salvo las excepciones contempladas en la ley.

El proceso de desalojo es un proceso de carácter sumarísimo, proceso plenario rápido como lo ha señalado nuestra Corte Suprema[3], regulado específicamente entre los artículos 585 al 596 del Código Procesal Civil (en adelante CPC), asimismo, definida como la acción posesoria judicial, que tiene por objeto recuperar la posesión de un inmueble que es detentado por una persona obligada a devolverlo.

Dentro de nuestro ordenamiento legal, es posible encontrar cinco modalidades de procesos desalojo creados por el legislador o el juez en el tema del arrendamiento, las mismas que quedan al arbitrio al arrendador la mejor manera de recuperar la posesión del bien detentado ilegítimamente. Entre ellos tenemos a los siguientes:

3.1. El proceso de desalojo por vencimiento del plazo del contrato

El arrendamiento, per se, es un contrato temporal, es decir el tiempo es consustancial a la relación contractual, en ese sentido, los contratos de arrendamiento son de duración determinada o indeterminada.

Serán de duración determinada cuando en el contrato se ha convenido un plazo fijo para la duración de la relación contractual, ya sea este por un mes, dos meses, un año, o cualquiera otro que determine el ejercicio de dicha voluntad. En este supuesto, la relación contractual que une a las partes concluirá al vencimiento del plazo correspondiente. Sin embargo, el arrendamiento también puede ser de duración indeterminada. En este caso no existe un plazo determinado para la vigencia de la relación obligacional, ya sea porque simplemente las partes no lo acordaron o porque expresamente lo han pactado de esa manera.

Siendo el arrendamiento de duración indeterminada, cualquiera de los contratantes podrá resolverlo dando aviso judicial o extrajudicial a la otra parte, conforme se desprende el artículo 1703 del Código Civil.[4] Debemos advertir. que cuando se presente el caso de un aviso extrajudicial, conforme al artículo 1365 del Código civil, deberá entenderse que el contrato se ha resuelto una vez cumplidos los treinta días siguientes a la fecha de notificación de la carta notarial.[5]

Ahora bien, para dar inicio a este proceso es necesario la existencia de un contrato que cuente con plazo determinado o indeterminado, y que a la fecha de inicio del proceso de desalojo debe encontrarse vencido para la procedencia del mismo.

Advertimos, que el tema por vencimiento del contrato de arrendamiento no es pacífico en la doctrina, en vista de que se han arribando a posiciones distintas en los alcances e interpretación del vencimiento del mismo.[6]  Por una parte, se menciona que el contrato continua con sus mismas estipulaciones hasta que se requiera la devolución del bien, sin que ello implique la conversión a un contrato de duración indeterminada[7], por otra parte, se indica que el contrato finaliza con el plazo estipulado sin embargo existe un periodo de hecho posterior a la conclusión del contrato, el cual es regulado por el artículo 1700, es decir por imperio legal[8], por otro lado, existe una posición, la cual señala la conversión del contrato a uno de duración indeterminada por ende la conclusión sería cuando se ponga en conocimiento la terminación del contrato y la exigencia de devolución[9] ;y para finalizar, de forma tajante podría sostenerse la posición que el contrato ha finalizado y no existe ningún contrato vigente puesto que no existe manifestación de voluntad tacita.

3.2. El proceso de desalojo por falta de pago de los arriendos.

Este proceso lo encontramos previsto en el artículo 585° del CPC, que señala que el proceso de desalojo se puede iniciar por la falta de pago de los arriendos, asimismo, en el segundo párrafo se indica que se puede acumular la pretensión de pago de arriendos cuando el desalojo se fundamenta en dicha causal, de esta manera, se exigiría al arrendatario la restitución del bien acompañado de las rentas que se dejaron de percibir.

Esto guarda vinculación con lo establecido en el numeral 1 del artículo 1697° del Código Civil, el mismo que establece que el contrato de arrendamiento se podrá resolverse si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince días.

La norma es expresa en el sentido que el proceso de desalojo puede darse por la falta de pago y por el vencimiento del plazo, aunque se quiera negar su existencia o en el peor de los casos, se termine por señalar que estas causales se encuentra dentro del proceso por desalojo por ocupación precaria.[10]

En resumen, el desalojo se inicia cuando el contrato es resuelto por la falta del pago de la renta por los dos meses y quince días, puesto que hace la relación contractual no puede continuar por la falta de correspondencia entre las prestaciones.

3.3. El proceso de desalojo por ocupación precaria.

El IV Pleno Casatorio Civil, Casación 2195-2011-Ucayali, se hace referencia a seis supuestos de posesión precaria pero solamente uno de ellos está referido al tema del arrendamiento materia de análisis, el mismo que establece en el punto 5.2 lo siguiente:

(….) Será caso de título de posesión fenecido, cuando se presente el supuesto previsto por el artículo 1704 del Código Civil, puesto que con el requerimiento de la devolución del inmueble se pone de manifiesto la voluntad del arrendador de poner fin al contrato. No constituirá un caso de título fenecido el supuesto contemplado por el artículo 1700 del Código Civil, dado que el solo vencimiento del contrato de arrendamiento no resuelve el contrato, sino que, por imperio de la Ley, se asume la continuación del mismo hasta que el arrendador le requiera la devolución del bien. Dada esta condición, recién se puede asumir que el poseedor ha pasado a constituirse en poseedor precario por fenecimiento de su título (…)

Entonces, el arrendatario se convertirá en poseedor precario cuando el contrato de arrendamiento se encuentre resuelto y además que se le requiera el bien, si bien la afirmación arribada es discutible, puesto que el proceso desalojo por ocupación precaria terminaría por absorber a los dos procesos de desalojo anteriores, dejando el desalojo por vencimiento del contrato o por falta de pago dentro del mismo, e implícitamente le obliga al arrendador que tenga que resolver el contrato mediante la carta notarial y solicite la devolución del inmueble para accionar el mencionado proceso.

Abordar el tema de desalojo por ocupación precaria, importa arribar a un análisis con muy diferentes aristas, y con muy diversas posiciones al respecto, todas ellas muy razonadas y fundamentadas, por lo que hacer reflexión terminaría por extender las líneas del presente escrito.[11]

3.4. El proceso de desalojo por cláusula de allanamiento futuro.

Celebrado en Chiclayo, el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil del año 2017 (en adelante PLNPC 2017), y con la intervención de los jueces, ha quedado claro que introducir una la cláusula de allanamiento futuro en los contratos de arrendamiento constituye la mejor forma para poder tener un mejor resultado y recuperar con mayor celeridad el inmueble arrendado.

En este tipo de proceso se requiere que los contratos de arrendamiento cumplan con ciertos requisitos, que se haya estipulado la denominada “Cláusula de allanamiento a futuro” y que las firmas de los contratantes en el contrato se encuentren legalizadas ante notario público a fin de acceder a un proceso especial de desalojo.

El solo hecho de cumplir con tales requisitos, facultan al arrendador a recuperar el inmueble a través de un proceso célere, regulado por el artículo 594 del Código Procesal Civil, el mismo que fue modificado mediante la Ley 30201. Hay que señalar que dicha norma tiene una aplicación específica para los supuestos de desalojos por vencimiento de contrato y por falta de pago, estipulándose una cláusula de allanamiento futuro por parte del arrendatario de cara a un proceso de desalojo que se presentara por parte de arrendador.

El ejercicio de los plazos se encuentra establecidos en este tipo de procesos de la siguiente manera, el demandado, luego de notificada la demanda por parte del arrendador, tendrá seis días para acreditar la vigencia del contrato o la cancelación de las rentas adeudadas, únicas formas para no ser desalojado en el proceso, si el arrendatario no acredita ninguno de los dos hechos, el juez ordenará el lanzamiento en 15 días hábiles.

Asimismo, hay que tomar en cuenta lo mencionado en PLNPC 2017 al señalar que “El Acta de Conciliación Extrajudicial no es exigible en el proceso de desalojo regulado en el artículo 594 del Código Procesal Civil, en tanto se trata de un proceso especial y rápido. Asimismo, tampoco proceden las excepciones y defensas click here previas planteadas por la parte demandada, por lo que el juez debe declarar de plano su improcedencia”.

En consecuencia, sin la exigencia de la conciliación previa y con la restricción respecto a la formulación de excepciones y defensas previas, resulta obvio que esta es una mejor vía para poder obtener un desalojo más rápido que el resto de los procesos antes mencionado, por lo que consideramos que la mejor estrategia por parte de los arrendadores será introducir en los contratos de arrendamiento la cláusula bajo análisis.

3.5. Desalojo conforme a lo regulado por el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda (Decreto Legislativo N° 1177)

Mediante el Decreto Legislativo N° 1177, se establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda, dispositivo legislativo que crea el panorama de un nuevo tipo de proceso de desalojo de los inmuebles arrendados, bajo esta regulación se constituye un escenario ideal para viabilizar los procesos de desalojo en general. Se regula el proceso de desalojo a través de la vía de un proceso único de ejecución. Asimismo, para su procedencia es necesario cumplir con algunos requisitos que establece la ley, por ejemplo, bancarizar los pagos de los arriendos, la firma de un formulario o la elevación de una escritura pública y la elección de un tipo de arrendamiento.

Otro punto a destacar es que los Formularios Únicos de Arrendamiento, formularios creado mediante la ley, y que permiten acceder a los beneficios, tienen mérito ejecutivo siempre que estén suscritos ante un notario y estar registrados. Creemos que esta modalidad debe extenderse también a todos los contratos de arrendamiento que acrediten de manera fehaciente la relación contractual.

La ley estable que la competencia es del Juez de Paz Letrado de la jurisdicción donde se ubique el inmueble arrendado, ahora bien, una vez iniciado el proceso, se otorga un plazo de 5 días para contestar la demanda por parte del arrendatario, admitiendo como medios probatorios únicamente aquellos que no requieren actuación, admitiendo excepciones y defensas previas, debiendo el demandado acreditar la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación de las rentas convenidas. El juez debe sentenciar en un plazo máximo de tres días. Convirtiendo en el proceso de desalojo es un proceso expeditivo y con la recuperación del inmueble en días.

3.6. Procedimiento especial de desalojo con intervención notarial (Ley 30933)

Hace unos meses se publicó la Ley N° 30933, norma que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial, este dispositivo legislativo busca incorporar la competencia de los notarios en el proceso de desalojo, para acceder a este proceso especial, las partes deben incluir una cláusula de allanamiento en el contrato de arrendamiento en la cual se manifieste de manera indubitable su voluntad para someter al conocimiento de notario la constatación de alguna de las causales de desalojo previstas en el artículo 6 de la mencionada ley, y la ejecución del desalojo por parte del Juez de Paz Letrado.

Como se ha mencionado en la exposición de motivos, esta norma buscar superar el difícil problema de la restitución de los inmuebles, “aun cuando existe el marco legal citado en el que se regula la ejecución del desalojo en aplicación de la cláusula del allanamiento anticipado previsto en el Código Procesal Civil o en el Proceso Único de Ejecución de Desalojo regulado en el Decreto Legislativo Nº 1177, no se ha logrado una solución efectiva que permita a los propietarios la restitución de los bienes inmuebles arrendados en el corto o mediano plazo, ante el incumplimiento de los compromisos contractuales asumidos por las partes o el vencimiento del plazo contractual”.[12]

Ahora bien, para el inicio del procedimiento, es necesario que se haya cumplido las siguientes formalidades señaladas en el artículo 6 de la Ley N° 30933, el pedido escrito de solicitud de restitución acompañado del contrato de arrendamiento y la carta cursada de aviso de requerimiento de restitución del inmueble por motivo de vencimiento del plazo o falta de los pagos de los arriendos.

Una vez realizado los actos anteriores, conforme el artículo 8 el notario recibe solicitud de desalojo constatando el cumplimiento de los requisitos de procedibilidad, y posteriormente notifica al arrendatario el proceso desalojo en que se encuentra incurso, estableciendo un plazo de 5 días a fin de acreditar que no se encuentra en ninguno de los supuestos de vencimiento del contrato o la falta de pago de los arriendos. Es posible que también dentro del proceso se puede oponer el arrendatario cuando se incumplen con algunas formalidades o requisitos de procedibilidad.

Posteriormente, se extiende un acta no contenciosa dejando constancia del vencimiento del contrato o de la resolución del mismo por falta de pago, con la declaración de la procedencia del desalojo. El acta extendida por el notario constituye título ejecutivo especial para proceder sin más trámite al lanzamiento del inmueble. Asimismo, se remite la copia legalizada del expediente al juez de paz letrado del distrito en el cual se ubica el bien inmueble arrendado, a efectos de que proceda conforme a lo establecido en el artículo 9, para realizar el trámite judicial de lanzamiento.

Claramente se observa un proceso de desalojo más rápido en donde la discusión sobre los requisitos de un proceso desalojo son verificados por un notario, por consiguiente, la labor del juez será más ligera al momento de iniciar el proceso de desalojo en mérito al título ejecutivo. Aunque parezca que el notario asumiría jurisdicción para resolver la controversia, y estaría dejando a juez como una mesa de partes donde solo actuaría conforme lo ha resuelto el notario. Somos de la opinión que el notario solamente constata los supuestos y asume la obligación de dar fe a los documentos y al procedimiento, es el juez quien entra a valorar y es el único a resolver los procesos contenciosos.

4. Conclusiones

No es nuestra intención mostrar las principales críticas que se han presentado en torno al “desalojo notarial”[13] u clase de proceso de desalojo, sino demostrar la vinculación del arrendamiento con los procesos desalojos creados a nivel legislativo o jurisprudencial, puesto que una institución no solo debe observarse a nivel sustancial sino también a nivel procesal, de ahí, que en ese ámbito se puede observar con mayor claridad las patologías y defectos que comúnmente se presenta en los contratos de arrendamiento.

Por nuestra parte, creemos que cualquier posición arribada líneas arriba debe comprender la interpretación sistemática de los artículos del código civil, así como también la celeridad en el procedimiento de los justiciables, de esta forma impediría que algunos sujetos de mala sigan pagando para mantener un contrato vigente del cual el arrendador ha perdido interés obligando a soportar en su propiedad la posesión de quien ya no es invitado.


Fuente de la imagen: https://andina.pe/agencia/noticia-propietarios-podran-desalojar-inquilinos-morosos-dos-meses-atraso-745238.aspx

Referencias

[1] BIGIO CHREM, Jack. “El contrato de arrendamiento”. En Revista: Themis-Revista de Derecho 30, Lima, 1994, p.197-2005.

[2] ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. “Exegesis del código civil peruano de 1984”, Gaceta Jurídica Editores, Tomo II, Lima, 1996, pág. 412 y ss.

[3] IX Pleno Casatorio Civil, Casación N° 4442-2015-Moquegua.

[4] Artículo 1703º.- Fin del arrendamiento de duración indeterminada

Se pone fin a un arrendamiento de duración indeterminada dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante.

[5] Artículo 1365º.- Fin de contratos continuados

En los contratos de ejecución continuada que no tengan plazo convencional o legal determinado, cualquiera de las partes puede ponerle fin mediante aviso previo remitido por la vía notarial con una anticipación no menor de treinta días. Transcurrido el plazo correspondiente el contrato queda resuelto de pleno derecho.

[6] FALLA JARA, Alejandro, El vencimiento del plazo y la continuación en el uso del bien en el contrato de arrendamiento. En: Themis-Revista de Derecho 14, 1989, p.89-93

[7] CANTUARIAS SALAVERRY, Fernando, Conclusión del contrato de arrendamiento de duración determinada. En: Themis-Revista de Derecho 11, 1988, p.81-82

[8] SORIA AGUILAR, Alfredo, El vencimiento del plazo en el contrato de arrendamiento y la continuación en el uso del bien arrendado, En Revista de Análisis Especializada de Jurisprudencia. Tomo 40, octubre 2011, pp. 47-57

[9] ARIAS SCHREIBER PEZET, Max, Exégesis del Código Civil Peruano de 1984. Tomo II, Gaceta Jurídica, Lima, 1996, p.142

[10] PASCO ARAUCO, Alan. “No existe causal de desalojo por “falta de pago de renta””. En https://legis.pe/no-existe-causal-desalojo-falta-pago-renta-alan-pasco/.

[11] Para mayor análisis, revisar LAMA MORE, Héctor, La posesión precaria y la posesión ilegítima, En: Diálogo con la jurisprudencia, Actualidad, Análisis y crítica jurisprudencial, N° 34, 2001. GONZALES BARRON, Gunter. “Nuevamente sobre el precario (réplica a un reciente artículo)”, En: Revista de Derecho Foro Jurídico, Nº 7, Pontificia Universidad Católica del Perú, Lima, 2007. TORRES VASQUEZ, Aníbal, “¿En qué consiste la posesión precaria?”, En: Actualidad Jurídica, Tomo 137, 2005, AVEDAÑO VALDEZ, Jorge, La posesión ilegítima o precaria. En: Themis, N°4, 1986, p.59-63. MEJORADA CHAUCA, Martín, “Precario y ¡qué!”, En: Actualidad Jurídica, N° 151, 2006.

[12] CÁRDENAS MANRIQUE, Christian. “Comentarios a la ley que regula el procedimiento no contencioso de desalojo con intervención del notario”. En: https://legis.pe/comentarios-ley-regula-procedimiento-no-contencioso-desalojo-intervencion-notario/

[13] NINAMANCCO CÓRDOVA, Fort. El desalojo “express” ilusorio. A propósito del reciente proyecto de ley sobre el desalojo notarial. En: https://legis.pe/desalojo-express-desalojo-notarial/ . GONZALES LOLI, Jorge Luis. Ni notarial ni “express”: simple desalojo con lanzamiento anticipado basado en título ejecutivo notarial. En: https://legis.pe/simple-desalojo-lanzamiento-anticipado-titulo-ejecutivo-notarial/.

Escrito por Manuel Chaparro

Manuel Chaparro

Bachiller en Derecho por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos (UNMSM). Miembro fundador y Ex Coordinador Académico del Grupo de Estudio de Derecho Inmobiliario (GEDI) de la UNMSM. Adjunto de Docencia de las cátedras de Acto Jurídico y Derecho de los Contratos (Parte General y Especial) en la UNMSM. Asistente de la gerencia legal de Luz del Sur.

¿Qué opinas del artículo?

comentarios