Entre la acción redhibitoria y la resolución por incumplimiento contractual. A propósito de una reciente sentencia de nuestra Corte Superior

Uno de los problemas recurrentes que enfrentan nuestros operadores jurídicos en el devenir diario de la práctica del derecho es sobre la aplicación correcta de las instituciones jurídicas a las situaciones de hecho que se presentan. Si bien, la distinción teórica de estas puede resultar muy clara, en la práctica resulta ser algo oscuro. En esta oportunidad, me abocaré justamente a tratar de analizar dos instituciones que teóricamente se distinguen de manera contundente, en la práctica, suele presentarse una zona gris cuando se presentan ciertos supuestos.

Supongamos que “A” compra un bien inmueble a “B”, al año que “A”  venía poseyendo el bien se empieza a encontrar con varios desperfectos en la casa, tanto así que le obligan a mudarse. Cuando “A” va a reclamar por lo ocurrido a “B”, este se niega a responder por los desperfectos. Así, “A” recurre a la vía judicial a fin de que se resuelva el contrato y le otorgue una indemnización por el daño causado; sin embargo, el Poder Judicial, lejos de atender su solicitud le señala que su acción ya ha prescrito, pues el hecho acaecido se enmarca dentro del saneamiento por vicios ocultos y por tanto, en vista que el plazo para accionar son de 6 meses, este ya habría transcurrido en exceso. Este que parece un supuesto hipotético, es un fallo de nuestra Corte Superior en una reciente sentencia, que comentaremos más adelante. Ante tal escenario surge inevitablemente la duda de si ante el supuesto de hecho descrito no cabe accionar por la vía resolución por incumplimiento de contrato.

En tal sentido, desde esta pequeña tribuna explicaremos brevemente cuales son los fundamentos de cada institución y los requisitos para cada una a fin de realizar la diferencia aunque teórica con efectos prácticos, finalmente, esbozaremos nuestra opinión respecto al supuesto de hecho mencionado, teniendo en cuenta que lo primordial es tutelar el interés de la parte perjudicada.

I. La acción redhibitoria: noción, naturaleza y fundamento

La acción redhibitoria desde el Derecho Romano tuvo como finalidad dar protección a los compradores, la cual facultaba a este último a devolver el bien al vendedor y le sea restituido el precio pagado[1]. En la actualidad, si bien su radio de acción se ha extendido a todos los actos de transferencia de propiedad, posesión y uso, consideramos que el fundamento de la acción redhibitoria está en la necesidad de responsabilizar al sujeto transferente del bien, por los vicios ocultos que en él se encuentren. En tal sentido, la acción redhibitoria se configura como un sistema de compensación al sujeto adquirente por los vicios ocultos que se encuentran en el bien, debido a que ello no le permite usar o disfrutar conforme a la finalidad para la cual se adquirió. Así pues, la acción redhibitoria se activa cuando no se puede destinar el bien  a su referida finalidad, por contar con un defecto o vicio oculto, compensando así al adquirente por dicho perjuicio; es decir, lo importante es que el bien adquirido cumpla la finalidad para la cual se adquirió[2], lo que implica que aun si el bien tuviese un defecto pero el mismo funciona correctamente para la finalidad destinada al bien, no cabría plantear una acción redhibitoria.[3]

Ahora bien, respecto a la naturaleza de la acción redhibitoria, se ha dicho que está sería una acción de resolución, por un lado, y por otro, que más bien es una acción de rescisión.

Al parecer, nuestro Código Civil habría tomado posición señalando que “el adquirente puede pedir, en razón del saneamiento a que está obligado el transferente, la resolución del contrato”, sin embargo, cabe cuestionarnos si efectivamente se trata de una acción de resolución, pues conforme al artículo 1512 del CC, la respuesta parece ser negativa. En efecto, ni rescisión ni resolución, la obligación de saneamiento por vicios ocultos tiene sus propios efectos, que se encuentran estipulados en el artículo 1512 del Código Civil, cuyo esquema no se condice con los efectos propios de la resolución contractual, pues el saneamiento de vicios ocultos ni siquiera implica dejar sin efecto el contrato.

II. Los llamados vicios ocultos

No existe posición unánime en cuanto a la definición y características de los llamados vicios ocultos; sin embargo, principalmente este hace referencia a la anormalidad, o imperfección que existe en el bien, que perjudica más o menos su finalidad. En primer lugar, en doctrina se distingue entre el vicio oculto, falta de cualidad y el aliud pro alio[4]. Por el primero se entiende al defecto o imperfección que tiene el bien, por el segundo se refiere a que el bien transferido no cumple con todos los requisitos establecidos mediante contrato y el tercero hace referencia a un bien diverso al pactado. Sin embargo, conforme al artículo 1505° del Código Civil, la falta de cualidad constituye vicio oculto. Por tanto, pasemos a analizar cuáles son los requisitos que se deben cumplir para que un bien adolezca de vicio oculto: i) oculto, pues el vicio no debe haber sido advertido al momento de la celebración del contrato, no se consideran ocultos aquellos defectos que el adquirente pudo conocer actuando con una diligencia promedio; ii) gravedad, pues no cualquier defecto conlleva a la acción redhibitoria, sino solo aquellos que desde un punto de vista funcional no permiten dar uso al bien para la finalidad que estuvieron destinados, es decir, la gravedad se califica por el hecho de impedir o afectar  el uso a que está destinado el bien; y iii) preexistencia del vicio: los vicios deben existir desde antes de la transferencia de propiedad ( sea con la plena existencia del vicio o como germen), en tal sentido, no debe confundirse con el momento de la manifestación del vicio, pues si bien el vicio es anterior a la transferencia, la manifestación puede darse después, justamente ello originar la acción redhibitoria; es decir, en realidad, la causal que da lugar a la acción redhibitoria es sobreviniente, por ello, esto no se considera como una diferencia con la acción resolutoria.

III. Sobre la resolución por incumplimiento contractual

La resolución de los contratos opera al cumplirse diversos hechos o supuestos, señalados por la ley o por las partes, uno de esos supuestos es el incumplimiento del contrato, al cual nos referiremos en esta oportunidad. Siendo más exactos, la resolución importa la actuación de un derecho potestativo incluido en la relación contractual, cuya actuación depende del sujeto afectado con el incumplimiento[5]. El fundamento de la resolución por incumplimiento se encuentra en proteger el interés del acreedor ante la ruptura de la reciprocidad y el equilibrio entre las atribuciones patrimoniales[6] que deben mantenerse durante la etapa de ejecución del contrato, con la finalidad de que a este se le restituya la atribución ya ejecutada[7].

Ahora bien, el incumplimiento contractual que otorga la posibilidad de resolver el contrato, puede estar representada por la falta total de cumplimiento o el cumplimiento inexacto de la prestación debida. La primera implica el deudor de plano no haya ejecutado en lo absoluto su prestación, la segunda engloba al cumplimiento defectuoso, cumplimiento parcial y al cumplimiento tardío. Sin embargo, no cualquier incumplimiento va a generar la atribución del derecho potestativo para resolver el contrato, para la misma deben concurrir las siguientes circunstancias[8]: i) reciprocidad de las atribuciones patrimoniales; ii) gravedad del incumplimiento; iii) la ausencia de circunstancias justificantes; y iv) legitimación del actor.

Ahora bien, se ha señalado también que uno de los requisitos para la configuración de la resolución por incumplimiento contractual es establecer la imputabilidad del sujeto a titulo de dolo o culpa, incluso esto último ha sido considerado como una de las diferencias entre la acción redhibitoria y la acción de resolución por incumplimiento[9]; Sin embargo, creemos que, con tal afirmación se llega a una confusión entre distintos mecanismos de tutela, pues la culpabilidad importa un juicio de responsabilidad civil y no es relevante para la configuración de la resolución, pues en esta solo es suficiente que se haya vulnerado el interés de una parte como consecuencia de un desequilibrio en el sinalagma contractual.

IV. ¿Acción redhibitoria o resolución por incumplimiento contractual?

En el marco de un contrato que transfiere la propiedad, surge la duda sobre qué acción utilizar ante el desperfecto del bien materia de transferencia; por un lado, si estamos dentro del plazo es posible ejercer la acción redhibitoria para que el vendedor se obligue a otorgar el valor del bien, siempre y cuando el desperfecto se enmarque dentro del denominado vicio oculto; por otro lado, si el plazo de caducidad de la acción redhibitoria ha transcurrido en exceso, es posible que se ejerza la acción de resolución por incumplimiento contractual, bajo la modalidad de incumplimiento defectuoso. No obstante, como hemos analizado, ambas instituciones son totalmente diferentes:

 

 Acción redhibitoria Acción de resolución por incumplimiento
  • Se configura en todos los contratos sobre transferencia de propiedad, posesión o el uso de un bien. Por ejemplo, también puede presentarse en el marco de una donación.
  • Se presenta ante el vicio oculto en el bien.
  • Los efectos son aquellos estipulados en el artículo 1512 del Código Civil, los cuales no son propios de la resolución contractual.
  • Plazo de caducidad de 3 meses para bienes muebles y 6 meses para bienes inmuebles.
  • Se configura en los contratos con atribuciones patrimoniales correspectivas. Por ejemplo, no podría presentarse en el marco de una donación.
  • Se presenta ante el incumplimiento total o inexacto.
  • Sus efectos son extintivos y restitutorios.
  • Plazo de prescripción general de 10 años.

 

Claramente estas instituciones tiene diferencias muy marcadas por lo que no se les puede confundir, sin embargo, cuando en la práctica del derecho se presenta un contrato de compraventa, por ejemplo, donde el bien materia de transferencia tiene un defecto, llegan a coincidir el supuesto de incumplimiento (incumplimiento defectuoso) y un vicio redhibitorio. La utilización o no de ambas instituciones tiene un efecto eminentemente práctico; el plazo de caducidad. Así, si compro un bien inmueble y cuando estoy en posesión del bien, pasado unos meses me doy cuenta que este tiene desperfectos que lo hacen inutilizable para la finalidad adquirida, la pregunta es si habiendo transcurrido el plazo de caducidad puedo demandar la resolución del click here contrato por incumplimiento contractual o porqué dicho defecto no se enmarcaría dentro de un supuesto de incumplimiento defectuoso. Consideramos que llegar a una conclusión negativa sería evidentemente perjudicial para la parte afectada.  Así, lamentablemente nuestra Corte Superior[10] resolvió declarar improcedente una demanda de resolución de contrato por considerar que el hecho (desperfectos en el inmueble que hacían el bien inhabitable)  se encontraba dentro de la normativa de vicios ocultos, a pesar que el demandante habría argumentado en base a la resolución contractual por incumplimiento.

En sede internacional, se ha optado por eliminar el régimen de los vicios ocultos, y más bien se ha optado por referirse a la obligación de conformidad, así se ha construido tal concepción a partir de la Convención de la Naciones Unidas sobre Contratos de Compraventa Internacional de Mercaderías, la misma que ha sido acogida también en distintos países, sea en sus códigos civiles o mediante leyes especiales referidas al consumidor[11].  Asimismo, de la revisión de jurisprudencia chilena, colombiana y uruguaya[12], puede observarse esta tendencia, en la que se admite que el demandante puede accionar en algunos casos la acción redhibitoria y la resolutoria por incumplimiento.

En el caso de nuestro ordenamiento jurídico, el asunto no es tan claro, aunque ya se ha señalado que existiría una norma que permitiría la aplicación de ambos regímenes para un supuesto de desperfecto del bien[13], encontrando la base legal en el inciso 5 del artículo 1512° del Código Civil; sin embargo, de la norma no se extrae claramente la afirmación que se hace,  creemos que el error parte de la idea de considerar a la culpabilidad como requisito de la resolución por incumplimiento contractual. Por otro lado,  debemos tener en cuenta que la acción de indemnización es independientemente del remedio que llegue a accionarse, pues la misma tiene distinto fundamento y finalidad.

Más allá de la dificultad de diferenciar cuando se está ante un vicio oculto o un incumplimiento contractual por defecto del bien, lo relevante es tutelar el interés del acreedor; sea en uno u otro caso, el comprador (para el caso de la compraventa) se ve afectado en su interés y es a este al que debe prestarse atención. Es decir, si en el plano de los hechos se presenta un supuesto de imperfección en el bien materia de transferencia, a fin de tutelar el interés del acreedor, este puede elegir, conforme a la naturaleza del contrato y cumpliendo los requisitos mencionados para cada acción, demandar conforme a lo que más se ajuste a sus intereses, pues “no restringe ni puede restringir las reglas generales aplicables a cualquier incumplimiento. No tiene sentido jurídico alguno que para el contrato más importante que reglamenta el CC, como es el contrato de compraventa, el legislador haya aminorado la responsabilidad del vendedor, perjudicando al comprador, al entregar a éste una acción de prescripción de corto tiempo, impidiéndole interponer las acciones que concedió a la parte diligente en contratos de menos importancia relativa, como son los demás contratos bilaterales”[14].

V. Conclusiones

Queda claro que existe evidente diferencia entre la acción redhibitoria y la acción de resolución contractual por incumplimiento. Ambas coinciden en un punto, cuando se presenta en el marco de un contrato con atribuciones patrimoniales correspectivas, sobre la transferencia de un derecho de propiedad, posesión o uso, y  el bien materia de transferencia resulta defectuoso, por lo que surge la duda si el perjudicado puede accionar tanto la acción redhibitoria y la acción de resolución contractual por incumplimiento defectuoso.

Hemos querido avizorar el presente asunto, no con ánimos de zanjarlo, sino con la intención de reflexionar acerca de la aplicación de estas dos instituciones jurídicas, que son totalmente diferentes pero que suele encontrarse en un punto. Más allá del debate doctrinario, se debe apuntar a  la defensa de los intereses de los sujetos perjudicados, siempre respetando también el sistema normativo. En la sentencia que comentamos, es evidente el perjuicio que se causó al acreedor, tan solo porqué el juzgador consideró que tal supuesto se enmarcaba dentro de los vicios ocultos, sin dar razones del porqué no podría accionarse la vía de resolución de contrato por incumplimiento, máxime si el mismo actor ha señalado como fundamento las normas de la resolución por incumplimiento contractual.


Fuente de la imagen (*): https://jornalhoraextra.com.br/noticias/3811-vicios-construtivos-sao-encontrados-em-imoveis-do-minha-casa-minha-vida/

Referencias

[1]Esta tutela especial a favor del comprador tuvo su origen histórico en un edicto de los ediles curules que estableció varias exigencias para la venta de determinados bienes. Así, se obligaba a los vendedores a manifestar cualquier defecto o anomalía que tenga el bien, con la finalidad de que el comprador pueda reaccionar mediante dos acciones: la acción redhibitoria y la acción estimatoria o quanti minoris. PETIT, Eugene. Tratado Elemental de Derecho Romano, traducido de la novena edición francesa y aumentado con notas originales por José Ferrandez González, 23° edición, editorial Porrúa, México, 2007,  p. 396-397

[2] MESSINEO, Francesco. Doctrina General del contrato, traducción de R.O. Fontanarrosa S. Sentís Melendo y M. Volterra,, 3° edición, Ara Editores, Perú, 2007 , p. 738.

[3] DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. El contracto en general, comentarios a la Sección Primera del Libro VII del Código Civil, Tomo II, tercera edición, Palestra Editores, Lima, 2017, p. 648.

[4]DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. El contracto en general, comentarios a la Sección Primera del Libro VII del Código Civil, Op, Cit, p. 778

[5] SACCO,Rodolfo y DE NOVA, Giorgio. Il contratto. Tomo I, UTET, Torino, 1993,p. 586. Por ello se ha señalado también que “todas las formas de Resolución de contrato importan una iniciativa del contratante no incumpliente, en ningún caso la resolución actúa automáticamente”. MESSINEO, Francesco. Doctrina General del contrato, traducción de R.O. Fontanarrosa S. Sentís Melendo y M. Volterra,, Op, Cit., p. 712.

[6]No nos referimos a prestaciones recíprocas, pues estas solo engloban a los contratos con efectos obligaciones; por ello es mejor referirse a atribuciones, ventajas o beneficios patrimoniales correspectivas que se obtienen por la realización de un programa contractual. BIGLIAZZI GERI, Lina; BRECCIA, Humberto; BUSNELLI, Francesco y NATOLI, Ugo. Derecho Civil. Tomo I, Vol II, Hechos y actos jurídicos, Trad. de Fernando HINESTROSA, Universidad Externado de Colombia, Bogotá, 1995, p. 1071

[7]La idea de ser un mecanismo contra la ruptura del equilibrio contractual tiene su centro de gravedad en la idea de causa del contrato, la cual no solo tiene importancia a la hora de la formación del contrato sino también en la ejecución, afectando la funcionalidad del mismo. MORALES HERVIAS, Rómulo. “La causa del contrato en la dogmática jurídica”.  Estudios sobre teoría general del contrato, Grijley, Lima, 2006, p. 267 y ss.

[8] RONQUILLO PASCUAL, Jimmy.” La resolución por incumplimiento y algunos desaciertos en su actuación a nivel judicial” en: Los contractos, consecuencias jurídicas de su incumplimiento, Gaceta Jurídica, 1° edición, Lima, 2013, p. 381.

[9]ARRIBAS IRAZOLA, Guillermo. Vicios Ocultos o bienes disconformes: ¿Incumplimiento y/o saneamiento? En: Revista Forseti, número 2, 2014, p. 55. Puede verse en: http://forseti.pe/media_forseti/revista-articulos/8_ARRIBAS.pdf

[10]  Resolución N° 03, de fecha 20 de junio del 2018, en el expediente N° 00736-2015, expedida por la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima.

[11] OVIEDO ALBAN, Jorge. “la protección del comprador por falta de conformidad material en la compraventa internacional de mercaderías”, Revista de Derecho Privado, Universidad Externado de Colombia, N° 26, enero-junio de 2014, p. 220

[12] TECHERA BARREIRO, Valeria. “Incumplimiento imperfecto y sus remedios”. Revista de Derecho, Segunda época, año 09, julio 2014, p. 221-252

[13]ARRIBAS IRAZOLA, Guillermo. Vicios Ocultos o bienes disconformes: ¿Incumplimiento y/o saneamiento?, Op, Cit. ,p. 59

[14] FIGUEROA YAÑEZ. Gonzalo. “ Rescisión, Resolución y Reshibición: ¿ puede hablarse de un cúmulo de las acciones?”, Estudios de Derecho Privado, homenaje al jurista René Abeliuk Manasecich, editorial jurídica de Chile, Universidad Andrés Bello, Santiago, 2011, p. 118

Escrito por Gianmarco Teves Sanca

Gianmarco Teves Sanca

Bachiller en Derecho por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos (UNMSM). Miembro fundador y Ex Coordinador General del Grupo de Estudios de Derecho Inmobiliario (GEDI) de la UNMSM. Adjunto de Docencia de las cátedras de Derechos Reales y Derecho de los Contratos (Parte General y Especial) en la UNMSM. Asistente jurisdiccional de la Corte Superior de Justicia de Lima.

¿Qué opinas del artículo?

comentarios