Los registros públicos y la inmovilización de partidas: ¿contradictio in terminis?

INTRODUCCIÓN

Es de común conocimiento que los Registros Públicos nacieron como mecanismo para facilitar el tráfico económico en función de la llamada seguridad en la circulación de derechos, es decir, “Verkehrssicherheit”. Presupuesto para ello es que exista cierto grado de seguridad en la asignación de la titularidad de los mismos, o lo que llamamos, “Rechtssicherheit”.

Para lograr ello, nuestro sistema se sostiene en diversas garantías como la autonomía del Registrador, la intangibilidad del asiento, la seguridad del tráfico y el resarcimiento en los supuestos de daño por negligencia de los agentes.[1]

Si bien formalmente esto sostiene nuestro sistema, es difícil que tenga viabilidad en ordenamientos donde los supuestos de falsificación de documentos se encuentran muy difundidos.

En razón de ello es que desde la SUNARP se emitió la Directiva de Inmovilización de Registros, la cual llevó a que el registro inscriba la inmovilización de predios, siendo por tanto que el registro promueve tanto la circulación como la inmovilización de los bienes: ¿Contradictio in terminis?.

En el presente post analizaremos los antecedentes de dicha directiva y su desarrollo en sede registral. 

LOS ANTECEDENTES

Tal como lo señalamos inicialmente el fraude ha sido un serio problema que la SUNARP no ha sabido manejar, buscando paliar –mas no solucionar- el fondo del problema.

Muestra de ello es la creación del Sistema de Alerta Registral[2] mediante la Resolución N° 170-2013-SUNARP/SN  a través del cual se notifica –previa suscripción- al correo electrónico del titular registral (o suscrito) cualquier modificación que se realice en las partidas registrales.

Así también, mediante Directiva N° 001-2012- SUNARP-SN se reguló el Bloqueo por Presunta Falsificación de Documentos Protocolares, mediante la cual se anota preventivamente en aquellos supuestos que se ha extendido asientos sobre la base de un título que contiene presuntamente documentos falsificados, bloqueándose la partida que contiene dicha inscripción a fin de que no se inscriba ningún acto posterior.

De igual forma se emitió la Directiva N° 003-2012-SUNARP-SN que regula la anotación por presunta falsificación de instrumentos extra protocolares y de constancias de acreditación de quórum.

Posteriormente el 26 de noviembre del 2013 se publicó la Directiva No. 08-2013-SUNARP-SN aprobada por Resolución No. 314-2013-SUNARP-SN del 25 de noviembre del 2013 (Fe de erratas del 5 de diciembre del 2013) la cual será materia de análisis.

ESTADÍSTICAS

En el año 2014 según los datos que proporciona la SUNARP se dieron 3762 casos de inmovilización de partidas a nivel nacional, siendo el departamento de Lima con 2742 inscripciones el que mayor número de inscripciones ha tenido.

En el año 2015 se inscribieron 4595 actos vinculados a las inmovilizaciones de partidas a nivel nacional, siendo que en Lima se inscribieron 2917.

En el presente año 2016, hasta el mes de Junio llevan inscritos 1108 actos de inmovilización de partidas a nivel nacional.

La proyección es que a final del presente año se hayan inscrito en forma acumulada (2014-2015-2016) más de 10,000 inscripciones que busquen inmovilizar sus partidas.

Este dato es importante dado que prácticamente tal cantidad sus usuarios le estarían diciendo a la SUNARP: no confío en su capacidad de proteger nuestras titularidades (lo cual es su labor), por lo que le solicitamos que procedan a publicitar la inmovilización de nuestros predios, para que se conozca erga omnes que mientras dure la vigencia de dicha inscripción, dichos bienes no serán susceptibles de circulación.

La pregunta que surge de forma inmediata: ¿Si la SUNARP no puede proteger nuestras titularidades que se inscriben en los asientos, podrá tutelar nuestra decisión de inmovilizar nuestros derechos inscritos que también se verifican en asientos registrales?

FINALIDAD

La finalidad de la Directiva fue:

“(…) implementar un mecanismo de seguridad, denominado inmovilización que tiene por objetivo, generar el cierre temporal de la partida registral referida a un predio, hasta cumplir con un procedimiento especial de verificación de la autenticidad de títulos, o hasta que opere la caducidad del asiento de inmovilización, a fin de resguardar los derechos inscritos.” (El subrayado es nuestro).

Téngase en cuenta que este dispositivo normativo tiene como finalidad el “cierre temporal de la partida registral”. Dicho objetivo llevó a equívocos prematuros.

Así por ejemplo, si dicha partida está “cerrada” ¿siguen vigentes los principios de oponibilidad, publicidad y legitimación sobre los asientos?

Respuesta un poco confusa nos brinda el numeral 6.3 de la Directiva el cual definió como inmovilización temporal:

El asiento de inmovilización temporal constituye una herramienta para publicitar la voluntad del propietario registral de cerrar voluntaria y temporalmente la partida de determinado predio de tal forma que se impida inscribir en forma inmediata cualquier acto de disposición gravamen y/o carga voluntario presentado hasta su posterior comprobación o levantamiento.” (El subrayado es nuestro).

Entonces el “cierre” debe entenderse sólo como limitación de inscripción de ciertos actos, por lo que los principios antes mencionados siguen vigentes, siendo que otros actos sí van a poder acceder al registro, tal cual lo señala el numeral 6.6:

  • La inscripción o anotación de un mandato judicial, acto administrativo o decisión arbitral que se presente en forma posterior al asiento de inmovilización.
  • Actos que no impliquen disposición, carga o gravamen.
  • La inscripción de actos de disposición, carga o gravamen que deriven de alguna anotación preventiva o inscripción anterior al asiento de inmovilización.
  • La anotación o inscripción de sucesión intestada o testamento.

Por lo que entendemos de lo descrito anteriormente es que no existe en estricto un cierre de partidas, sino que por un periodo de tiempo “ciertos actos” no podrán acceder a publicitarse registralmente.[3]

Aunque esto tampoco es tan preciso dado que como indica el numeral 6.6 mediante mandato judicial se podrán inscribir actos de disposición o de gravámenes, incluso cuando exista un asiento que publicite la inmovilización de la partida.

Téngase en cuenta, que a diferencia de lo que se indica en el numeral 6.5.2.3 de la Directiva, en el cual se ordena el levantamiento de la inmovilización, en este supuesto en específico de mandato judicial no se ordena al registrador a realizar dicha labor.

ALCANCES

Aborda la Directiva los actos de disposición, carga o gravamen de tipo voluntario (Directiva 6.1.1). ¿Y los actos de disposición de tipo legal? Imaginemos el supuesto del segundo párrafo del Artículo 310 de nuestro Código Civil “(…) También tienen la calidad de bienes sociales los edificios construidos a costa del caudal social en suelo propio de uno de los cónyuges, abonándose a éste el valor del suelo al momento del reembolso.”

En estos casos la transferencia se realiza ex lege ¿Están dentro del supuesto de hecho de la norma? ¿Y los supuestos de hipotecas legales y cargas técnicas?

Pareciera que el dispositivo no los aborda, por lo que sí podrían ser sujetos de inscripción a pesar de la inmovilización de la partida.

Sobre los requisitos para plantear la rogatoria se encuentran en el 6.2 de la Directiva:

  • Solicitud de inscripción.
  • Escritura Pública, que contenga el acto unilateral del propietario con derecho inscrito en el cual manifiesta su voluntad de Inmovilizar temporalmente el predio.
  • Declaración Jurada del propietario con derecho inscrito con firmas certificadas notarialmente en la cual se declare bajo juramento que el predio sobre el cual solicita la inmovilización temporal no ha sido transferido o se encuentre afectado con carga y/o gravamen no inscrito por el mismo titular en forma voluntaria y en fecha anterior a la declaración Jurada. Esta declaración Jurada deberá estar inserta en la Escritura o anexa a la misma.

Debe añadirse que mediante Resolución No. 1630-2015-SUNARP-TR-L de 21.8.2015 la declaración Jurada puede estar contenida en la minuta inserta en la escritura:

“La declaración jurada a la que se refiere el numeral 6.2.3 de la Directiva N° 08-2013-SUNARP-SN, puede estar contenida en la minuta inserta en la escritura pública mediante la cual se solicita la inmovilización temporal de una partida del Registro de Predios.”

  • Pago de la tasa, por derechos de calificación, correspondiente al 0.81% de la Unidad Impositiva Tributaria.

Ahora bien, lo dispuesto en la Directiva nos genera algunas inquietudes. Se señala entre los problemas que busca afrontar la Directiva que existen sujetos que falsifican escrituras públicas las cuales contienen actos de disposición, para luego realizar sucesivas transferencias y acogerse a la “supuesta” protección de la denominada Fe Pública Registral.

Si se falsifican las escrituras públicas que contienen actos de disposición ¿por qué no podrían falsificarse las escrituras públicas que contienen actos unilaterales del propietario de inmovilización temporal del predio?

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Podemos analizar el procedimiento registral a partir de 2 supuestos distintos: A. En el caso que se presente un título con fecha cierta anterior a la inmovilización de la partida. B. En el caso que se presente un título con fecha cierta posterior al asiento de presentación de la solicitud de inmovilización temporal.

Inicialmente la norma señaló en el primer supuesto cuando el asiento de inmovilización ya se encontrase inscrito, no obstante ello se presentara un título con fecha cierta anterior a la inscripción de dicha inmovilización, el Registrador debe cursar un oficio al notario, árbitro o autoridad administrativa, a fin de comprobar la autenticidad del documento presentado procediendo a suspender el asiento de presentación. En este esquema, se cuestionaría el por qué no se extendía dicho deber de comunicar en caso click here de escrituras públicas imperfectas resueltas por los jueces.

Otro cuestionamiento que se podía hacer en el ámbito arbitral, es que una vez emitido el Laudo los árbitros pierden competencia –salvo que se pacte que tendrán competencia para ejecutar el mismo. ¿A dónde se les cursará oficio? Probablemente sea al centro arbitraje si es institucional. ¿Y si es Ad Hoc?

Extraña la forma de redactar el dispositivo normativo, dado que se obligaba a los registradores a enviar oficios a los árbitros, sin embargo, sólo era necesario recibir respuesta de los notarios o de las autoridades administrativas y no de los árbitros.

Advirtiendo ello, mediante Fe de Erratas del 5 de diciembre se restringe la obligación de curse de oficio sólo a los notarios según lo dispuesto por el 6.5.2.1.

Entendiendo ello así, en caso que el Notario informase sobre la presunta falsificación del título el Registrador deberá tachar el título por falsedad documentaria.

Ahora bien, en sentido contrario en el supuesto que el Notario confirme la autenticidad del documento contenido en el título, el Registrador calificará el título según el Reglamento General.

De igual forma levantará el asiento de inmovilización, sin necesidad de requerir la rogatoria del titular registral o la Escritura Pública otorgada unilateralmente por el propietario con derecho inscrito.

En estos supuestos existe el deber de informar al Jefe Zonal a fin de iniciar las acciones correspondientes.

En el segundo supuesto, cuando se presente un título con fecha cierta posterior al asiento de presentación de la solicitud de inmovilización temporal el Registrador debe observar el título, a fin que se amplíe la rogatoria con la manifestación del titular con derecho inscrito requiriendo el levantamiento de la inmovilización contenido en el traslado instrumental de una Escritura Pública.

De igual forma que en el supuesto anterior, una vez presentada el traslado instrumental de levantamiento de la inmovilización el Registrador procederá a cursar un oficio al Notario, a fin de comprobar la veracidad del documento, procediendo a suspender el asiento de presentación.

Quizá esta obligación del Registrador de cursar oficio y recibir respuesta por parte del Notario es una de las formalidades más importantes que busca minimizar los supuestos de falsificación.

En caso que el Notario informe sobre la presunta falsificación del título, el Registrador procederá a tachar el mismo por falsedad documentaria. En el caso que el Notario confirme la autenticidad del documento, el Registrador procederá a calificar el título conforme al Reglamento General.

En este último supuesto, si se cumplen todos los requisitos, el registrador debe proceder a inscribir el levantamiento de la inmovilización y a su vez el acto de disposición de carga o gravamen.

VIGENCIA

El plazo de caducidad de la vigencia del asiento inscrito según la Directiva son de 10 años como máximo desde la fecha de presentación del título. En caso la rogatoria no se indique el plazo, se entiende por el plazo máximo.

En sentido tal como señala la Resolución No. 1657-2015-SUNARP-TR-L de 21.08.2015 cualquier título posterior al asiento de inscripción de la inmovilización debe incluir la rogatoria de levantamiento de la inmovilización:

SOLICITUD DEL LEVANTAMIENTO DE INMOVILIZACIÓN DE PARTIDA “En el caso que se presenta un título con fecha posterior al asiento de presentación de la solicitud de inmovilización temporal debe solicitarse el levantamiento de la inmovilización de acuerdo a los requisitos previsto en la norma.”

En caso el titular registral solicite el levantamiento del asiento de inmovilización deberá presentar:

  • Solicitud de inscripción.
  • Escritura Pública declarando expresamente su voluntad de dejar sin efecto la Inmovilización Temporal.
  • Pago de la tasa respectiva por derechos de calificación, correspondiente a la 0.81% de la Unidad Impositiva Tributaria.

De igual forma debe cursarse oficio, como en los casos anteriores, al notario a fin verificar la autenticidad del documento.

En caso se presenten títulos con fecha cierta anterior al asiento de inmovilización temporal, una vez comprobada su autenticidad, se entenderá que también se levantarán dichos asientos.

JURISPRUDENCIA

Existen diversos casos en los cuales se ha pronuncia la jurisprudencia registral.

Así por ejemplo mediante precedente se ha señalado que en el caso de los copropietarios pueden solicitar el cierre temporal respecto a la totalidad de las cuotas:

CXXXII-2. INMOVILIZACIÓN TEMPORAL DE PARTIDAS DE PREDIOS SUJETOS A COPROPIEDAD

“Procede la inscripción de inmovilización temporal de partida respecto de la totalidad de cuotas ideales que ostenta un copropietario sobre un predio determinado, por mérito del artículo 977° del Código Civil y en aplicación de la Directiva N° 008-2013-SUNARP-SN aprobada por Resolución N° 314-2013-SUNARP-SN.”[4]

Ahora bien, mediante Resolución No. 725-2015-SUNARP-TR-L de 16.04.2015 se indicó que también puede solicitarse la inmovilización temporal de las cuotas ideales de parte del predio:

SOLICITUD DE INMOVILIZACIÓN TEMPORAL DE LAS PARTIDAS DE PREDIOS SUJETOS A COPROPIEDAD “La solicitud de inmovilización temporal de las partidas puede recaer sobre la totalidad del predio o las cuotas ideales que detenta el copropietario sobre determinado predio, debiendo consignarse en caso de cuotas ideales, que se inmovilizan las cuotas ideales del otorgante”.

En caso de los cónyuges supérstites mediante Resolución No. 733-2015-SUNARP-TR-L de 17.04.2015 se señaló que si bien no procede la inscripción de la inmovilización temporal de una partida sobre la totalidad del predio, puede solicitar que se inmovilicen las cuotas ideales que le corresponden a consecuencia del fenecimiento de la sociedad de gananciales.”

De otro lado si bien el Art. 977 del Código Civil menciona el poder de disposición de los copropietarios respecto de su cuota, sin embargo, mediante resolución No. 009-2016-SUNARP-TR-L de 07/01/2016 el Tribunal señaló que la solicitud de inmovilización es un acto de administración:

SOLICITUD DE INMOVILIZACIÓN TEMPORAL DE LAS PARTIDAS DE PREDIOS Procede la inscripción de la inmovilización temporal de una partida en mérito a escritura pública otorgada ante el notario situado en una provincia distinta a la provincia donde se encuentra situado el predio respectivo, ya que la solicitud de inmovilización no constituye un acto de disposición o de gravamen, sino un acto de administración.”

Esto ha tenido diferentes efectos, tal como en el tema de poderes, así como en la competencia de los notarios.

En primer lugar, respecto a los poderes si desea solicitarse su inscripción basta poderes generales tal cual señala la Resolución No. 1992-2015-SUNARP-TR-L de 2.10.2015[5]:

“FACULTADES PARA LA INMOVILIZACIÓN TEMPORAL DE LAS PARTIDAS DE PREDIOS La inmovilización temporal de partidas tiene la naturaleza de un acto de administración. Por tanto, para inscribir la inmovilización temporal de la partida, solo se requiere poder general para actuar en representación del titular.”

De otro lado, respecto a la competencia, la escritura pública puede ser otorgada por notario distinto al del ámbito territorial del predio tal cual lo indica la Resolución No. 480-2015-SUNARP-TR-T de 29/09/2015:

“INMOVILIZACIÓN TEMPORAL DE PARTIDA.- La inmovilización temporal de partida es un acto de administración, por tanto, la escritura pública que se requiere para tal efecto puede ser otorgada ante un notario de distinto ámbito territorial al de ubicación del predio.”

CONCLUSIONES

La SUNARP ha reconocido implícitamente que no ha encontrado los mecanismos para hacer frente de forma completa al denominado fraude en sede registral.

Esto originó una controvertida norma que es contradictoria con sus fines.

Lo que se ha buscado es verificar que efectos ha tenido casi 3 años después de entrada en vigencia.


[1] Art. 3 de la Ley 26366.

[2] Véase ¡Alerta registral! Un servicio útil de la SUNARP y un breve acercamiento al principio de consentimiento formal alemán. Revista Actualidad Jurídica. Tomo 179. Octubre 2008.

[3] Lo cual tampoco es tan rígido tal cual lo señala el numeral 6.4 de la Directiva que líneas abajo desarrollaremos.

[4] Criterio sustentado en la Resolución N° 390-2014-SUNARP-TR-A del 04.08.2014.

Sesión ordinaria modalidad presencial realizada el día 27 de agosto de 2015.

[5] En el mismo sentido la Resolución No. 1748-2015-SUNARP-TR-L de 04.09.2015.

Escrito por Gilberto Mendoza

Gilberto Mendoza

Mg. Gilberto Mendoza del Maestro. Profesor de Derecho Civil y de la Maestría en Derecho Civil en la PUCP.

¿Qué opinas del artículo?

comentarios