¿Es posible confrontar derechos de propiedad dentro de un desalojo? Idas y venidas de la Corte Suprema

En la Casación 4538-2015-Lima se resolvió la demanda de desalojo planteada por Clotilde Emilia Lariena Castro (la “Demandante”) contra Hermi Cira Motta Loayza (la “Demandada”), a efectos de que esta última restituya la posesión del inmueble constituido por el Lote 16, Manzana 3148 de la Urbanización Santa Modesta, Distrito de Santiago de Surco (el “inmueble”).

De acuerdo con los fundamentos de la demanda:

  • El Inmueble formó parte de un área de 30,000.00 m2 (el “Predio Matriz”) inscrita en la Partida N. º 44702924 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, que originalmente fue de propiedad del padre de la Demandante, a cuyo fallecimiento pasó a nombre de esta última y sus ocho hermanos dada su condición de herederos universales.
  • El 26 de agosto del año 2011 se realizó la inscripción de la habilitación urbana[1] y la independización de los lotes construidos sobre el Predio Matriz, entre ellos el inmueble, el cual quedó inscrito en la Partida N° 12714901 a nombre de la Demandante y sus hermanos.
  • Posteriormente, el 25 de mayo del 2012 los copropietarios suscribieron e inscribieron una escritura pública de división, partición y adjudicación, mediante la cual la Demandante pasó a ser la única propietaria registral de 18 lotes, entre ellos el Inmueble.

Por su parte, la Demandada se defendió señalando que:

  • Ella era la verdadera propietaria del Inmueble, al haberlo adquirido de Juan Mauro Torres Manco mediante minuta de compraventa de fecha 14 de julio de 1995.
  • En su condición de propietaria edificó sobre el Inmueble una fábrica de material noble, que constituye su vivienda;
  • Mediante Resolución N.°1206-2011-RASS de fecha 9 de noviembre del 2011, se declaró nula la habilitación urbana realizada sobre el Predio Matriz, por lo que todas las independizaciones realizadas en mérito a dicha habilitación (entre ellas, la independización del Inmueble a nombre de la Demandante y sus hermanos) carecen de efecto alguno.

En primera instancia el juez declaró improcedente la demanda, pues consideró que al haberse anulado en la vía administrativa la partida registral en donde la Demandante figuraba como única propietaria del Inmueble, éste había vuelto a ser de propiedad de aquella y sus ocho hermanos, por lo que siendo un bien en copropiedad la Demandante no podía accionar a título exclusivo sobre el mismo.

Así, el Juez sostuvo que “la formulación de la demanda no puede ser efectuada por alguien que no es el único titular del bien inmueble matriz, sino como una copropietaria, configurando una imposibilidad jurídica de la pretensión”.

Esto claramente constituye un error, pues el artículo 979° del Código Civil faculta a cualquiera de los copropietarios a plantear “acciones de desahucio” (léase, desalojo) en beneficio del bien común[2].

La Sala Superior, por su parte, consideró que la Demandada no había acreditado tener título posesorio válido sobre el Inmueble, pues el derecho de propiedad que invocaba a su favor había sido desestimado previamente en un proceso de reivindicación. Por ello la decisión del A quo fue revocada y la demanda amparada.

Finalmente, la Corte Suprema declaró fundado el recurso de casación interpuesto por la Demandada, por lo que revocó la sentencia de segunda instancia y declaró infundada la demanda. Los principales argumentos de la Corte fueron los siguientes:

  • La Demandada, al igual que la Demandante, cuenta con un título que justifica su posesión, lo cual imposibilita que sea desalojada:

“(…) si bien en autos se ha acreditado que la demandante cuenta con un título de propiedad inscrito en los Registros Públicos sobre el inmueble sub litis (…) la demandada tiene título posesorio válido para permanecer en el uso del bien materia de desalojo, es decir, ha acreditado la existencia de acto o hecho que justifique su posesión, incluso edificando sobre el bien una fábrica de material noble que constituye su vivienda”

  • El análisis que hizo la Sala Superior de los títulos presentados por las partes estuvo enfocado en determinar cuál de ellas tenía un mejor derecho de propiedad sobre el bien, lo cual excede el ámbito de controversia del desalojo:

(…) si bien la Sala de mérito sustentó su decisión en el estudio efectuado a los títulos que invocan ambas partes, sus fundamentos estuvieron orientados a dirimir la controversia en cuanto a la declaración de propiedad, siendo ello ajeno al debate en un proceso de desalojo por ocupación precaria, en tanto, dicho proceso está dirigido a dilucidar quién tiene derecho a poseer y no a declarar el derecho de propiedad […] la esencia de este proceso [el desalojo] no consiste en determinar o resolver en definitiva el derecho de propiedad —lo cual se debe dilucidar en un proceso más lato—, sino la validez de la restitución o la entrega de la posesión en base a un título válido y suficiente que la justifique, frente a la ausencia de título o fenecimiento del que tuvo la parte ocupante”

Es cierto que el desalojo no debe convertirse en un proceso de reivindicación o en uno de mejor derecho de propiedad, sin embargo, ello no significa que el Juzgador esté exonerado de analizar el título del demandado, porque de lo contrario no se podría establecer si cuenta o no con un “derecho a poseer”, algo que, de acuerdo con la Corte, sí es lo que se busca determinar en un desalojo.

La contradicción en que incurre la Corte consiste en sostener, por un lado, que en el desalojo no se controvierte la propiedad, y luego, por el otro, señalar que la finalidad de dicho proceso es analizar cuál de las partes tiene el “derecho a poseer”. Si en el desalojo debe determinarse el “derecho a poseer, ¿en base a qué se hace dicho análisis? Obviamente, en base al título del demandado. Conclusión: el análisis del título del demandado no puede ser obviado dentro del desalojo, y si dicho título es uno mediante el cual (por ejemplo) se le transfirió la propiedad, inevitablemente tal análisis nos llevará a determinar si el demandado tiene o no el derecho de propiedad sobre el bien, pues de ser afirmativa la respuesta indefectiblemente concluiremos que dicho poseedor cuenta con el “derecho a poseer”.

Por ello, una cosa es que un proceso de desalojo no deba concluir con una declaración de mejor derecho de propiedad a favor de ninguna de las partes (pues ello claramente excedería el ámbito y los fines del desalojo), y otra muy distinta es negar que dentro del desalojo se pueda realizar una confrontación entre click here los títulos de las partes. Sólo mediante dicha confrontación se podrá determinar: (i) si el demandado cuenta o no con una razón que justifique su posesión; y (ii) si el demandante cuenta con alguna razón que amerite que el bien le sea restituido.

Y el caso en particular presentaba una variante importante: en un proceso previo de reivindicación el título de la Demandada ya había sido desestimado, es decir, se había concluido que a ella no le asistía el derecho de propiedad sobre el bien en litigio ¿Por qué esto no fue tomado en cuenta al momento de resolver la demanda de desalojo?

No olvidemos que en el iv Pleno Casatorio se concluyó que si el título del demandado resulta “manifiestamente nulo”, ello debe ser tomado en cuenta por el juez para amparar el desalojo. Entonces, si el título que aparentemente le otorga a la parte demandada un derecho de propiedad sobre el bien ya fue desestimado en un proceso de reivindicación, ¿no podría considerarse —haciendo un símil con la nulidad manifiesta—que aquel resulta “manifiestamente” insuficiente para justificar la posesión y por ende inútil para impedir el desalojo?

Y como si esto no fuera suficiente, en la Casación N° 2156-2014-Arequipa la propia Corte sostuvo que si el demandado por desalojo presenta un título para defenderse, el desahucio procederá de todas formas si se prueba que dicho título es ineficaz, lo cual ocurre en 3 casos: (i) el título con el que se cuenta es nulo, ha quedado resuelto o ha fenecido; (ii) el título fue otorgado por quien no tenía derecho a poseer el bien; y (iii) el título fue otorgado por quien teniendo derecho a poseer el bien, se encontraba impedido de transferirlo (Considerando Noveno).

Entonces, imaginemos que “A” era el propietario de un bien. El día1 le vendió el bien a B pero al cabo de un tiempo (el día 5) le resolvió el contrato por falta de pago del precio. Luego, el día 10, A le vende el bien a C, quien al ir a tomar posesión se encuentra con B. C demanda el desalojo y B se defiende mostrando la compraventa suscrita con A (que ya quedó resuelta). Para resolver el caso el Juez deberá analizar el título de C (compraventa vigente) y el título de B (compraventa resuelta), y en función a ello concluirá que la propiedad le corresponde a C y que B, por el contrario, no tiene ninguna justificación para permanecer en el bien.

De acuerdo con la Sentencia N° 2156-2014, hacer este análisis es correcto, pues un título que ya quedó resuelto es “ineficaz” para impedir un desalojo, con lo cual dicho título no le servirá a B para impedir el desalojo. Sin embargo, de acuerdo con la Sentencia 4538-2015 (la que es materia de comentario), como dicho análisis va encaminado a determinar cuál de las partes tiene realmente el derecho de propiedad, el mismo no podría ser realizado dentro del desalojo. Entonces, ¿en qué quedamos? Cuando el demandado presenta un título que presuntamente le otorga la propiedad, ¿debemos someterlo a análisis, al amparo de la Sentencia2156-2014, o debemos inmediatamente desestimar la demanda y “patear” el caso para una acción reivindicatoria (posponiendo así la discusión indefinidamente) como sugiere la Sentencia N° 4538-2015?

Lamentablemente, la sentencia materia de análisis no sólo se contradice con otros fallos expedidos por la Corte Suprema, sino que incluso internamente resulta ambigua, pues niega la posibilidad de “confrontar” los títulos de las partes pero a la vez le exige al Juzgador hacer un análisis que lo lleve a concluir si existe o no un “derecho a poseer” a favor del demandado. Con un fallo como éste lo único que se puede concluir es que el panorama de la posesión precaria es cada vez más incierto.


[1] La habilitación urbana es el procedimiento mediante el cual se convierte un terreno rústico en urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, distribución de agua y recolección de desagüe, distribución de energía e iluminación pública, pistas y veredas, pudiendo contar adicionalmente con redes para distribución de gas y redes de comunicaciones.

[2] Artículo 979° CC: “Cualquier copropietario puede reivindicar el bien común. Asimismo, puede promover las acciones posesorias, los interdictos, las acciones de desahucio, aviso de despedida y las demás que determine la ley”

Escrito por Alan Pasco Arauco

Alan Pasco Arauco

Asociado del Estudio Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU & Uría. Abogado por la UNMSM. Magister en Derecho Civil por la PUCP. Docente de Derecho Civil en la UNMSM, Universidad de Lima, Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas y Universidad San Martín de Porres.

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