“¿Tercero de buena fe en los procesos de pérdida de dominio?”

El Decreto Legislativo No. 1373 regula el proceso de extinción o pérdida de dominio, el cual tiene la característica de ser especial e independiente del proceso penal. En este proceso se ha regulado la figura del tercero de buena fe, por lo que en el presente documento realizaremos un breve análisis y comentario sobre la existencia de este tercero, tomando como referencia al tercero registral regulado en nuestro Código Civil.

Para empezar, debemos dejar constancia de la naturaleza de este proceso, la cual conforme a la Casación No. 1408-2017 Puno, emitida por la Sala Penal Permanente de la Corte Suprema es:

“Decimoctavo. Naturaleza del proceso de pérdida de dominio

Es un mecanismo procesal especial totalmente independiente del proceso penal, de naturaleza jurisdiccional, de carácter real y de contenido patrimonial; procede sobre cualquier derecho real, principal o accesorio, independientemente de quien lo tenga en su poder o lo haya adquirido; en razón de que nuestro ordenamiento legal no avala o legitima la adquisición de la propiedad que no tenga como fuente un título válido y honesto, cuya adquisición no haya sido obtenida dentro de los márgenes prescritos por la Constitución o el Código Civil”

Ahora bien, en el artículo 31.2 del indicado decreto legislativo se indica acerca del tercero de buena fe que, El Juez en la sentencia, decide motivadamente si les reconoce o no, la calidad de terceros de buena fe”.  El reglamento desarrolla esta figura en su artículo 66, estableciendo que:

Artículo 66.- Tercero de buena fe

Tercero de buena fe es aquella persona, natural o jurídica, que no sólo acredita haber obrado con lealtad y probidad, sino que también ha desarrollado un comportamiento diligente y prudente, debiendo reunir los siguientes requisitos:

66.1. La apariencia del derecho debe ser tal que todas las personas al inspeccionarlo incurrieran en el mismo error.

66.2. Al adquirir el derecho sobre el bien patrimonial se verificaron todas las condiciones exigidas por leyes, reglamentos u otras normas.

66.3. Tener la creencia y convicción de que adquirió el bien patrimonial de su legítimo titular y siempre que no concurran las siguientes circunstancias:

a) Pretender dar al negocio una apariencia de legalidad que no tenga o para encubrir su verdadera naturaleza.

b) Pretender ocultar o encubrir al verdadero titular del derecho.

c) Concurran declaraciones falsas respecto al acto o contrato para encubrir el origen, la procedencia, el destino de los bienes patrimoniales o la naturaleza ilícita de estos.

Por su parte, debemos tener en cuenta que el artículo 2014° del Código Civil establece:

“El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras no se prueba que conocía la inexactitud del registro”

Para graficar las diferencias entre estas dos figuras vamos a poner los presupuestos de cada uno en el siguiente cuadro:

Presupuestos comunes Código Civil Pérdida de dominio
Tercero SI “SI”
Buena fe SI SI +

Actuación con: lealtad, probidad, diligencia y prudencia.

Título oneroso SI SI + Gratuito
Adquisición al titular SI Tener la creencia y convicción de que adquirió el bien patrimonial de su legítimo titular y siempre que no concurran las siguientes circunstancias:

a) Pretender dar al negocio una apariencia de legalidad que no tenga o para encubrir su verdadera naturaleza.

b) Pretender ocultar o encubrir al verdadero titular del derecho.

c) Concurran declaraciones falsas respecto al acto o contrato para encubrir el origen, la procedencia, el destino de los bienes patrimoniales o la naturaleza ilícita de estos.

Causales: anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante SI NO (no se indica expresamente)
No conste en asientos registrales o títulos archivados (además extra-registro) SI NO (no se indica expresamente)
Inscripción SI NO (no se indica expresamente)
Posesión SI (jurisprudencia) SI +

La apariencia del derecho debe ser tal que todas las personas al inspeccionarlo incurrieran en el mismo error.

Adquisición válida NO APLICA SI

Al adquirir el derecho sobre el bien patrimonial se verificaron todas las condiciones exigidas por leyes, reglamentos u otras normas.

De una primera lectura, podrá observarse que las diferencias son notorias pues en el caso del tercero, en los procesos de perdida de dominio se han establecido aspectos adicionales, incluyendo el título gratuito; así como, la exigencia de verificar no solo el tema registral, sino los aspectos extra registrales. Nótese, este tipo de proceso tiene como característica impedir una injusticia, esto es, mantener titularidades y/o propietarios ilegítimos al haberse adquirido los bienes de forma ilícita, burlando de esta manera nuestro sistema jurídico y amparándose en una protección que no les debiera corresponder.

No obstante, debemos dejar constancia que tal y como esta redactada la norma no se estaría hablando técnicamente de click here la existencia de un tercero. En efecto, tengamos como referencia al tercero registral regulado en el artículo 2014° del Código Civil, el que se presenta cuando, ejemplo, A le vende a B y B le vende a C, pero la relación jurídica entre A y B contiene un vicio que puede generar su anulación, rescisión, cancelación o resolución, es decir, el vicio está en la relación del otorgante, por lo que C estará protegido.

Nótese, en esta figura C es un sujeto ajeno a la relación jurídica entre A y B, no revisándose su propia relación jurídica establecida con B. Vale decir, el acto viciado es ajeno a la relación entre B y C (salvo por el tema de la transferencia de un no propietario), por lo que este último es protegido.

Sin embargo, en el caso del tercero de buena fe regulado en el proceso de perdida de dominio, el tema es completamente distinto, puesto que el numeral 2 del artículo 66 del Reglamento indica expresamente que tendrá dicha calidad cuando el tercero haya cumplido el requisito de que “Al adquirir el derecho sobre el bien patrimonial se verificaron todas las condiciones exigidas por leyes, reglamentos u otras normas” En simples palabras, que su adquisición sea válida.

Nótese, la norma requiere que se analice y verifique íntegramente la relación jurídica (compraventa, por ejemplo) realizada por el supuesto tercero. En el ejemplo propuesto, se tendría que revisar la relación jurídica efectuada entre B y C para establecer que esta no adolece de ningún vicio que pueda invalidarla. Si esto se efectúa no hay tres partes, ¿cuál es el tercero?

Si la naturaleza de un tercero es que, existan tres partes y su relación jurídica sea ajena al vicio (que está en el título del otorgante (B)), lo cual genera que sea protegido, en el presente caso, la norma al requerir que la adquisición de C sea válida y cumpla con todos los requisitos legales, no genera protección alguna al supuesto tercero, en tanto lo considera parte del acto o relación jurídica que pudiera tener un vicio.

En este contexto, consideramos que técnicamente y pese a la denominación que se le ha otorgado, no existiría un tercero, sino únicamente existiría o podría denominarse una persona natural o jurídica ajena o a quien no le alcanza el efecto de la perdida de dominio del bien. Véase, la falta de un simple requisito formal en la transferencia que pueda realizarse a favor de C implicara que no se le otorgue protección alguna, pese a cumplir con todos los demás requisitos. Téngase en cuenta que la determinación de la existencia de un tercero se encuentra en el ámbito penal, en el cual se analiza el tema con un criterio distinto al civil, por lo que se deberá ser muy minucioso y preciso al momento de considerar la existencia de un tercero o sujeto ajeno que pueda ser protegido realmente. Asimismo, ahora se deberá ser más diligente y tener mayor cuidado al momento de adquirir un predio, por todas las implicancias que esto conlleva, considerándose necesario contar con la asesoría legal pertinente y técnica, de ser el caso.

Escrito por Alberto Meneses

Alberto Meneses

Abogado por la U.I.G.V. Egresado de la Maestría de Derecho Registral y Notarial – U.S.M.P. Con especialización en Derecho Civil Patrimonial – P.U.C.P. Asociado senior del Estudio Olaechea.

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