Mecanismos de protección de la propiedad inmobiliaria

Introducción

Podemos afirmar que todo bien inmueble es un activo susceptible de aprovechamiento económico por parte de su propietario. Toda persona propietaria de un bien inmueble, como por ejemplo un terreno, una casa, un departamento, detenta en su poder una potencial fuente de riqueza.

En efecto, imaginemos que somos propietarios por herencia de un terreno de tres mil metros cuadrados, y sobre nuestro predio una prestigiosa universidad local está interesada en construir un nuevo campus universitario, para lo cual nos hace llegar una propuesta de compraventa y nos ofrece pagar la suma de US$ 1,300.00 dólares americanos el metro cuadrado. El ejemplo propuesto, ilustra lo afirmado líneas atrás, que todo bien inmueble es un activo, es una fuente potencial de riqueza y puede ser aprovechado económicamente por su propietario; quien, no sólo se verá motivado a realizar mejoras en su propiedad (a efectos de darle un mayor valor económico), sino que además procurará conservarla –y protegerla- a través de los mecanismos que el ordenamiento jurídico le ofrece.

En este contexto, el registro público juega un papel preponderante en el tráfico inmobiliario, no sólo como ente estatal de publicidad de bienes, derechos y titularidades, sino que, además, hoy en día –o al menos eso pretende- como mecanismo de protección de la propiedad.

Por todos es conocido que, hace algunos años atrás ciertas personas u organizaciones delictivas, aprovechándose de las deficiencias propias del sistema registral, despojaron ilegítimamente a no pocas personas de sus propiedades. El Registro o, mejor dicho, sus autoridades consientes de los vacíos, deficiencias y errores del sistema, empezaron a emitir una serie de directivas, derogaron algunos precedentes de observancia obligatoria[1] y propusieron ciertas modificaciones legislativas -que se tradujeron en modificaciones al Decreto Legislativo N° 1049 y al Código Civil- todas ellas tendientes a brindar una mejor protección al titular de un derecho de propiedad.

Pero, ¿son en verdad mecanismos eficaces de protección de la propiedad inmobiliaria? En el presente artículo, daremos a conocer cuáles son aquellos mecanismos implementados por el propio Registro, y aquellas modificaciones legislativas tendientes a la protección de la propiedad, explicando sucintamente cuáles son sus alcances y dando nuestro punto de vista sobre las que consideremos más relevantes.

1.Principales mecanismos de protección de la propiedad

1.1 Servicio de alerta registral 

El primer mecanismo de protección inmobiliario implementado por el Registro (en una directiva) fue el servicio gratuito de alerta registral. Actualmente, este servicio está regulado mediante Directiva N° 06-2013-SUNARP/SA, aprobada por Resolución N° 170-2013-SUNARP/SA del 18/7/2013; sin embargo, inicialmente fue regulado mediante Directiva N° 003-2008-SUNARP/SN, aprobada por Resolución N° 185-2008-SUNARP/SN, e inicialmente se pretendió, como su nombre mismo lo indica, alertar al propietario de un inmueble que al Registro se había presentado un título vinculado a la partida registral en la cual consta inscrito su inmueble. El servicio sólo consistía en “alertar”, mas el Registro no otorgaba al propietario ninguna otra opción de actuación, no al menos en el ámbito administrativo registral; por lo que, de existir un título que transfiriera propiedad o estableciera carga o gravamen sobre el inmueble, el propietario sólo tenía la alternativa de acudir al Poder Judicial a fin de salvaguardar su derecho. Esta circunstancia varió con la expedición de la Ley N° 30313, como más adelante explicaremos.

Con la expedición de la Resolución N° 133-2012-SUNARP/SN del 18/7/2013, el servicio gratuito de alerta registral se extendió a otros registros, como son el Registro de Personas Jurídicas, el Registro de Mandatos y Poderes, y el Registro de Propiedad Vehicular.

1.2 Bloqueo por presunta falsificación de documentos

En el año 2012, se dicta la Directiva N° 001-2012-SUNARP/SA, la cual fue aprobada por Resolución N° 019-2012-SUNARP/SA del 27/1/2012. Mediante dicha directiva, se le otorgó al administrado la posibilidad de recurrir directamente al Registro (Jefe de la Zona Registral) y denunciar que un asiento registral fue extendido en mérito de un título que contenía presuntos documentos falsificados.

El Jefe Zonal, una vez que ha cumplido con verificar los hechos denunciados por el administrado y una vez que ha realizado las demás actuaciones previstas en el numeral 6.3 de la directiva mencionada, mediante resolución jefatural disponía la anotación del bloqueo por presunta falsificación de documentos en la partida registral respectiva, la cual tiene una vigencia de 120 días hábiles. De esta manera, se otorgaba una mejor posibilidad al administrado de salvaguardar su derecho, pues quien pretendiera adquirir un derecho de propiedad y advierta en la partida de inmueble una anotación de bloqueo por presunta falsificación de documentos no podría alegar buena fe en su adquisición. Además, el plazo de 120 días hábiles de vigencia de la anotación de bloqueo por presunta falsificación de documentos permitía al administrado recurrir al Poder Judicial y obtener la anotación de demanda, o cualquier otra medida cautelar que asegure o salvaguarde su derecho de propiedad.

1.3 Inmovilización temporal de partidas

Imaginemos que, por cuestiones académicas, laborales, o simplemente por motivos personales, tengamos que viajar al extranjero y ausentarnos por cierto tiempo (uno, dos o más años) del país; y no deseamos que durante nuestra ausencia algún traficante de terrenos nos despoje ilegalmente de nuestro inmueble. ¿Qué alternativa de protección de nuestro derecho de propiedad nos ofrece la SUNARP? Precisamente, la inmovilización temporal de partida es un mecanismo que tiene como finalidad publicitar la voluntad del propietario de un inmueble, de impedir la inscripción de un título que contenga un acto voluntario de disposición, carga o gravamen, presentado con posterioridad a la solicitud de inmovilización[2].

Para lograr la inscripción de la inmovilización temporal de partida, el administrado debe otorgar una escritura pública, en el cual hará constar expresamente su voluntad de “cerrar” temporalmente (por un plazo máximo de 10 años, aunque puede ser por un plazo menor) la partida registral en el cual consta inscrito su inmueble; además, deberá presentar la declaración jurada con firma certificada notarialmente a la que hace referencia el numeral 6.2.3. de la Directiva N° 08-2013-SUNARP/SA, aprobada por Resolución N° 314-2013-SUNARP/SA del 25/11/2013. La inmovilización procede incluso en caso de inmuebles sujetos al régimen de copropiedad[3].

No obstante que con la inmovilización se busque impedir la inscripción de cualquier acto voluntario que implique transferencia de propiedad, carga o gravamen, existen ciertos actos que, aún inscrita la inmovilización, pueden acceder al Registro. Así, por ejemplo, tenemos la anotación o inscripción de mandatos judiciales, actos administrativos o decisiones arbitrales; actos que no impliquen disposición, carga o gravamen; inscripción de actos de disposición, carga o gravamen que deriven de alguna anotación preventiva o inscripción anterior al asiento de inmovilización; y la inscripción de sucesión intestada o testamento (transferencia por sucesión intestada o testamentaria).

1.4 Oposición al procedimiento de inscripción registral en trámite y cancelación de asiento registral

La Ley N° 30313, reglamenta por Decreto Supremo N° 010-2016-JUS, trajo consigo cambios significativos en el procedimiento registral. Así, de ser tradicionalmente un procedimiento que no admitía apersonamiento de terceros, ni oposición a la inscripción de un título en trámite, se admitió la posibilidad –excepcional claro está- de que un tercero –y no cualquier tercero- pueda oponerse a la inscripción de un título en trámite. De igual modo, hasta antes de la Ley se consideró que el contenido de los asientos registrales al ser válidos y exactos sólo podrían ser cancelados una vez declarada su invalidez por parte de un órgano jurisdiccional. Con la entrada en vigencia de la ley bajo comentario, esta regla registral se relativizó dando la posibilidad que, a nivel de Registros Públicos, se pueda cancelar administrativamente un asiento registral.

Vale resaltar que las dos figuras que regula la Ley N° 30313, esto es, la oposición a la inscripción de un título en trámite y la cancelación de un asiento registral, son supuestos excepcionalísimos, pues sólo las personas legitimadas (juez, notario, cónsul, arbitro, funcionario público) pueden hacer uso de dichas figuras; y, deben sustentarse en dos únicos supuestos: suplantación de la identidad del otorgante del acto o negocio jurídico; y la falsificación de documentos en virtud de los cuales se solicita la inscripción o en mérito del cual se ha extendido un asiento registral. En tal sentido, si la solicitud de oposición registral o cancelación de asiento no es solicitada por la persona legitimada o ésta no se sustenta en los supuestos previstos por la ley, dicha solicitud será rechazada de plano.

La ley bajo comentario también modificó los artículos 2013 y 2014 del Código Civil, en los cuales se regulan los principios registrales de legitimación y fe pública registral; además, modificó diversos artículos del Decreto Legislativo del Notariado N° 1049, que por razones de tiempo y espacio no mencionaremos.

En cuanto a la modificación del artículo 2013 del Código Civil podemos señalar que, no es necesario obtener un pronunciamiento judicial para cancelar un asiento registral, ahora se puede obtener dicho cancelamiento a través de laudo arbitral, incluso se puede obtener la cancelación en sede administrativa (sede Registral), siempre que se sustente en supuestos de suplantación de identidad del otorgante o falsificación de documentos y sea solicitada por las personas legitimas por ley.

Sobre la modificación del artículo 2014 del Código Civil, todos conocemos que el tercero adquiriente para que pueda conservar su derecho de propiedad, tiene que alegar que la adquisición la realizó de buena fe, además de haber adquirido a título oneroso e inscribir su derecho. Entonces, ¿bastará que el tercero adquiriente tenga que revisar el contenido de los asientos registrales, para que su adquisición sea considerada de buena fe? Con la modificación dada la respuesta será no, ahora no basta con revisar el contenido de los asientos registrales, sino que además es necesario revisar y hacer un estudio de los títulos archivados que dieron mérito a la extensión de dichos asientos.

De esta manera, si el tercero adquiriente omite revisar los títulos archivados y en uno de ellos existe una causal que anule, rescinda, cancele o resuelva el derecho de quien le transfirió la propiedad, no podrá alegar que su adquisición fue de buena fe, ni podrá conservar el derecho de propiedad que adquirió. Entonces, tercero de buena fe es aquel que, revisando el contenido de los asientos registrales y los títulos archivados, no encontró causal que invalide el título de quien le transfirió el inmueble. Sin embargo, el artículo 5 de la Ley N° 30313 estableció que de cancelarse un asiento registral extendido en mérito de título falso o en el que se hubiera suplantado la identidad del otorgante, el tercero adquiriente de buena fe no se vería perjudicado por dicha cancelación. Ahora, la pregunta es ¿esta solución es justa para aquel propietario que se vio despojado ilegítimamente de su propiedad en mérito de documentos falsificados o habiéndose suplantado su identidad? Consideramos que no. En casos como estos, ningún tercero adquiriente puede verse protegido por la fe pública registral; de click here lo contrario, se continuaría fomentando la mala práctica que es que a través del Registro se “legalice” todo despojo ilegítimo que pueda sufrir cualquier persona con derecho de propiedad inscrito[4].

1.5 Nulidad de pleno de derecho de escrituras públicas de disposición o constitución de gravamen sobre inmuebles

Mediante Decreto Legislativo N° 1232, publicado en el Diario Oficial El Peruano el 26/12/2015, se incorporó al Decreto Legislativo N° 1049 el artículo 123-A. En dicho artículo se prescribió que toda escritura pública otorgada por persona natural, por la cual se transfiriera o se constituyera gravamen sobre inmueble ubicado fuera de la competencia territorial del notario[5] que extiende el instrumento público, sería nula de pleno derecho.

En su momento, se hicieron muchas críticas a la norma en mención pues elevaba los costos de transacción y dificultaba el tráfico inmobiliario. Claro, imaginemos que comprador y vendedor tengan que trasladarse fuera de sus domicilios para poder realizar la compraventa de un inmueble ubicado en otra provincia del país; o, ante la imposibilidad que puedan trasladarse fuera de sus domicilios, tengan que otorgar un poder para que a través de apoderado puedan llevar a cabo el negocio jurídico; evidentemente todo ello implica una contratación inmobiliaria mucho más onerosa y una traba para la circulación de la riqueza.

En el fondo, con dicha fórmula legislativa lo que se buscaba era evitar una práctica muy común empleada por los traficantes de tierras que era recurrir a notarios del interior del país quienes, debido a la falta de conexión a internet, no contaban con la posibilidad de identificar a los otorgantes a través de la base de datos del RENIEC, logrando así apoderarse o vender dichas tierras, proceder a su inscripción en los Registros Públicos -“legalizando” de esta manera su adquisición- para finalmente transferir dichos inmuebles a terceros adquirientes quienes, al verse protegidos por la fe pública registral, mantenían sus adquisiciones en desmedro del titular registral despojado ilegítimamente de su propiedad, situación que a todas luces resulta ser injusta.

Esta norma legal tuvo una vigencia muy corta, pues el 30 de diciembre de 2016 se publicó en el Diario Oficial El Peruano el Decreto Legislativo N° 1310, que modificó el artículo 123-A bajo comentario. Con esta nueva modificatoria se prescribió que toda escritura pública que contenga acto de disposición o constitución de gravamen, otorgada por persona natural sobre inmueble ubicado fuera de la competencia territorial del notario, será válida siempre que éste identifique a los otorgantes mediante el sistema de identificación de comparación biométrica de las huellas dactilares que brinda el RENIEC. Por lo que ahora, por ejemplo, un notario de Lima válida y eficazmente puede extender una escritura pública de compraventa sobre un inmueble ubicado en Cerro de Pasco, siempre que, haya identificado a los contratantes a través del sistema de identificación biométrica.

Consideraciones finales

  • El servicio gratuito de alerta registral no constituye en sí un mecanismo de protección de la propiedad inmobiliaria de un particular, pues sólo cumple una función informativa y no ofrece opción alguna para que en sede registral el particular pueda salvaguardar su derecho, en caso se haya presentado un título que contenga acto de disposición o gravamen. Consideramos que es a partir de la vigencia de la Ley N° 30313 que la alerta registral adquiere una mayor relevancia o utilidad, pues el Registro le otorga al particular la posibilidad efectiva de salvaguardar su derecho, en caso que a través de dicho servicio, tome conocimiento de la presentación de un título que contenga acto voluntario de disposición o gravamen de su inmueble (que contenga documentos falsificados o en el que se haya suplantado su identidad), pudiendo recurrir a la persona legitimada a fin que sea éste quien solicite la oposición a la inscripción del título en trámite o la cancelación administrativa de un asiento registral.
  • La anotación del bloqueo de un asiento registral por presunta falsificación de documentos, busca evitar un daño mayor al propietario que ha sido despojado ilegítimamente de su propiedad en mérito de documentos falsificados, pues una vez hecha la anotación del bloqueo, el tercero que pretenda adquirir la propiedad no podrá alegar buena fe en su adquisición y no conservará la misma en caso de comprobarse en definitiva la falsificación de documentos. Consideramos que, en sí no es un mecanismo que prevenga y evite la inscripción de un acto fraudulento, sólo busca evitar un perjuicio mayor al propietario despojado ilegítimamente de su propiedad.
  • La inmovilización temporal de partidas si es una medida preventiva que busca evitar actos de inescrupulosos que falsificando documentos o suplantando identidades, aprovechan y despojan ilegítimamente de sus inmuebles a los particulares; por esta razón, los particulares expresan su voluntad de “cerrar” temporalmente la partida registral en el cual consta inscrito su inmueble. A nuestro entender, si bien es una medida preventiva, tiene una relativa eficacia pues nada impide que mediante parte notarial falsificado pueda inscribirse el levantamiento de la inmovilización temporal y, a consecuencia de ello, se inscriba un acto de transferencia de dominio; lo mismo ocurriría, en casos de partes judiciales o laudos arbitrales falsificados por los cuales se adjudique a favor de tercero la propiedad del titular registral.
  • La modificación del artículo 2014 del Código Civil, implica que la buena fe del tercero adquiriente está determinada por la verificación y estudio de los títulos archivados que dieron mérito a la extensión de los asientos registrales. Sin embargo, el artículo 5 de la Ley N° 30313 estableció que de cancelarse un asiento registral extendido en mérito de título falso o en el que se hubiera suplantado la identidad del otorgante, el tercero adquiriente de buena fe no se vería perjudicado por dicha cancelación. Consideramos que una reforma más adecuada, hubiera sido establecer que los terceros que han adquirido un derecho de otro (tercero) que adquirió en mérito de documentos falsificados o suplantando identidades no podrán verse protegidos, bajo ninguna circunstancia, por la fe pública registral; de esta manera, se protege el derecho del titular registral frente a un acto de despojo fraudulento.
  • En lo que respecta a la competencia notarial para celebrar actos de disposición o gravamen sobre inmuebles ubicados fuera de su competencia territorial (provincial) que introdujo el Decreto Legislativo N° 1232, señalaremos que dicha medida significaba elevar los costos de transacción y dificultar el tráfico inmobiliario; situación que fue salvada en cierta forma con la expedición del Decreto Legislativo N° 1310.

Con las directivas registrales y modificaciones legislativas que hemos desarrollado, se pretende impedir que los titulares registrales se vean despojados ilegítimamente de sus inmuebles; además, se intenta evitar que el Registro sea utilizado como “medio de perfeccionamiento” de fraudes inmobiliarios; sin embargo, ellas no resuelven el problema de fondo, pues actúan cuando el título ya se presentó al Registro o cuando ya se inscribió y, porque reformas como las realizadas al artículo 2014 del Código Civil, concordante con el artículo 5 de la Ley N° 30313, no hacen más que fomentar la utilización del Registro Público como medio de convalidación del despojo ilegítimo de inmuebles.

 


[1] Como por ejemplo el referido a la calificación de actos procedimentales en arbitraje: “las instancias registrales no pueden calificar la validez ni la eficacia objetiva o subjetiva del laudo o de los actos procedimentales realizados por los árbitros. En ese sentido, el Registro no puede cuestionar las decisiones motivadas del árbitro o tribunal arbitral de incorporar a un tercero al procedimiento arbitral, o de extender los efectos del laudo a dicho tercero. El árbitro o tribunal arbitral asume exclusiva y excluyente responsabilidad por dichas decisiones”.

[2] El Tribunal Registral considera que la inmovilización temporal de partidas constituye un acto de administración. Así lo expresa en el siguiente acuerdo plenario: “la inmovilización temporal de partidas tiene la naturaleza de un acto de administración. Por tanto, para inscribir la inmovilización temporal de la partida, sólo se requiere poder general para actuar en representación del titular. No se requiere autorización judicial para el ejercicio de la representación legal de los incapaces. En caso de sociedad conyugal con régimen de sociedad de gananciales, sólo se requiere la intervención de uno de los cónyuges. Asimismo, no se requiere que la escritura pública de inmovilización sea celebrada ante notario de la provincia de ubicación del predio”.

[3] Precedente de observancia obligatoria, aprobada en CXXXII Pleno:Procede la inmovilización temporal de partida respecto de la totalidad de cuotas ideales que ostenta un copropietario sobre un predio determinado, por mérito del artículo 977° del Código Civil y en aplicación de la directiva N° 008-2013-SUNAR-SN, aprobada por Resolución 314-2013-SUNARP-SN” (Resolución N° 390-2014-SUNARP-TR-A del 4/8/2014).

[4] Sobre el particular, se sugiere consultar a Gunther Gonzáles Barrón en “Los Principios Registrales en el Conflicto Judicial”. Gaceta Jurídica, Segunda Edición, enero de 2016. Páginas 171 y siguientes.

[5] competencia provincial, según el artículo 4° del Decreto Legislativo N° 1049

Escrito por Daniel Andree García Cavada

Daniel Andree García Cavada

Abogado por la Universidad Privada Antenor Orrego de Trujillo
Asistente Registral de la Zona Registral N° IX – Sede Lima

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