“La gran apuesta”: La figura de la hipoteca y los alcances de su publicidad en el sistema registral peruano

Una de las peores crisis económicas ocurridas en la historia es la crisis financiera de 2008. Crisis generada debido al colapso de la burbuja inmobiliaria en Estados Unidos. Pero ¿cómo empezó esto? La película “The Big shot” o traducida al español “La gran apuesta”, nos ayuda a entender un poco al respecto así como nos narra la oportunidad de 4 caballeros quienes apuestan en contra del sistema financiero.

En los años 70, la banca no generaba las mismas ganancias ni expectativas de riqueza de las  que goza en la actualidad. En resumen, no producía mucho dinero. Como se la describe en la película: “era considerada algo aburrida”; sin embargo, surgió algo inesperado.

En el 2002, mientras que George W. Bush era presidente de los Estados Unidos, se dio pie a que muchos americanos puedan lograr el sueño de la casa propia. Para lograr dicha finalidad, se pidió apoyo al sector privado, con miras a que se facilite el financiamiento hipotecario a personas con ingresos más bajos. De esta manera, es como la banca se convirtió en una de las principales industrias en el mercado.

Los préstamos hipotecarios se fueron haciendo más comunes y muchas personas fueron accediendo a estos sin seguir los más mínimos estándares de calidad y seguridad respecto del futuro cumplimento de su pago. El valor de las viviendas era el respaldo de las hipotecas. Al aumentar de  precios, aumentaban las hipotecas; generándose índices de fraude y el colapso de las deudas hipotecarias. Cuando la deuda no es pagada, las familias incurrieron en default ocasionando pérdidas a los bancos. Es así como, el lunes 15 de setiembre de 2008, la economía estadounidense se hundió al declararse Lehman Brothers[1] en quiebra[2].

A partir de esta situación tan desafortunada en el mercado inmobiliario que gira en torno al derecho real de garantía, llamado hipoteca, podemos hacernos las siguientes preguntas: ¿Qué es una hipoteca? y ¿cuál es la función de su inscripción en los registros públicos?

  1. Hipoteca

En primer lugar, como se dijo en el párrafo anterior, la hipoteca es un derecho real de garantía, recae sobre un inmueble afectándolo para el cumplimiento de una obligación, sin importar quien se encuentre en posesión o tenga la propiedad de este. La hipoteca, otorga al acreedor un derecho de preferencia asegurando el pago de un crédito.

El Código Civil Peruano regula esta figura en el Título III, Sección Cuarta de los Derechos Reales de Garantía; estando su definición en el contenido del artículo 1097, el cual refiere lo siguiente:

Artículo 1097.-

 Por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero.

La garantía no determina la desposesión y otorga al acreedor los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado.

La hipoteca es una figura que asegura el cumplimiento del crédito a manos del deudor. En ese sentido, para garantizar el cumplimiento de la obligación, no solo se permite la persecución del bien a cargo del acreedor, sino que se mantiene el bien hipotecado en manos de su propietario para que este no se vea privado de capacidad productiva.

  1. La publicidad registral y la constitución de la hipoteca

2.1. El sistema registral

El sistema registral peruano, a través de la Superintendencia de los Registros Públicos – SUNARP, tienen como misión “Otorgar seguridad jurídica y brindar certidumbre respecto a la titularidad de los diferentes derechos que en él se registran, teniendo como soporte de desarrollo: la modernización, simplificación, integración y la especialización de la función registral en todo el país, en beneficio de la sociedad”[3]. En ese sentido, cumple un rol publicitario de aquellos actos susceptibles de inscripción, entre ellos: la hipoteca.

Históricamente, en nuestro sistema, solo existía la división de los bienes en muebles e inmuebles. Sin embargo, con el paso del tiempo, la distinción de bienes registrables y no registrables fue adquiriendo mayor importancia.  Luis Moisset de Espanés señala que, “desde hace algo de más de medio siglo la doctrina propone la distinción de bienes registrables y bienes que no son susceptibles de registro como la categoría de más trascendencia en la actualidad, que por su importancia creciente está destinada a desplazar del primer lugar a la distinción entre muebles e inmuebles”[4].

En nuestros días, la categoría de bienes registrables no solo recae sobre objetos físicos, sino que se extiende sobre aquellas obligaciones que tienen gran importancia social, como es el caso de las hipotecas. Es así que hablamos de que el derecho registral brinda seguridad, la cual puede dividirse en dos tipos: seguridad estática y seguridad dinámica.

Por seguridad estática, se busca proteger el derecho que tiene un sujeto respecto un objeto en concreto, una casa, un automóvil, etc. Por otro lado, la seguridad dinámica, brinda protección en el tráfico de las riquezas.  Sobre este último, como refiere Moisset de Espanés, “se proyecta en dos vertientes: los acreedores del enajenante, que contaban con el patrimonio de ese sujeto como garantía de sus créditos y no deben verse burlados por enajenaciones fraudulentas; los adquirentes, que no deben estar expuestos a la sorpresa de que el bien que se les transmite se encuentra gravado o embargado” (2015: 50). Mientras que la seguridad estática se exterioriza por la posesión, para hacer efectiva la seguridad dinámica, existe la publicidad registral:

“La publicidad registral aparece como una consecuencia de la necesidad de proteger el tráfico jurídico y facilitar la circulación de la riqueza, mediante la información que brinda a los interesados sobre los derechos que existe sobre el bien que se registra, en especial, cuando se trata de derechos que no tienen manifestación posesoria, como las hipotecas y los censos (en materia inmobiliaria) y las prendas sin desplazamiento (materia mobiliaria)[5]”.

2.3 La publicidad registral y la justicia

A través de la publicidad registral, se busca satisfacer uno de los intereses generales que están presentes en la sociedad, este es la paz click here social y la justicia. El Estado, al como competente de garantizar la paz social, es el encargado de la publicidad registral. Es así que, mediante la implementación de un medio adecuado y accesible para todos, se permita conocer tanto las descripciones de los predios como las afectaciones y cargas con las que cuenta.  “Esta defensa de los intereses privados de propietarios, de acreedores, y de todos los que intervienen en el tráfico jurídico, se integra en el concepto de “seguridad jurídica” y da forma a un interés público superior, que exige al Estado organizar y garantizar el servicio de publicidad registral”[6]. A través de la publicidad lo que procura es conocer “realidades” y no apariencias en tanto que se brinda la posibilidad de conocer la constitución o transmisión de derechos respecto de los bienes sean posible de exteriorizar (titularidad, posesión, etc.) y los que no (como las hipotecas).

  1. Requisitos de la hipoteca en el Perú.

Como bien señala el artículo 1099, los requisitos de validez son los siguientes:

Artículo 1098.-

Los requisitos para la validez de la hipoteca:

1. Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado para ese efecto conforme a ley.

2. Que asegure el cumplimiento de una obligación determinad o determinable

3. Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el registro de la propiedad inmueble. (El subrayado es nuestro)

Con respecto al inciso 3, hacemos la siguiente precisión:

La inscripción en el registro de predios puede tener dos finalidades. Hay sistemas en los que hablamos de una finalidad declarativa, en la que sirve para reforzar la buena fe, dando conocer a los terceros la existencia de derechos respecto de un determinado bien. Mientras que en otros casos la publicidad no se limita únicamente a reforzar el conocimiento de un derecho sino que la inscripción se convierte en constitutiva. Es decir, no existe el derecho si no consta en el registro. Es titular el que está inscrito; y pierde el derecho si se pierde la titularidad registral. En el caso de las hipotecas, estamos frente a un derecho real que para su validez es necesaria su inscripción en el registro de propiedad inmueble en tanto que, a través de su publicidad se puede conocer la afectación con la que cuenta el predio exteriorizando y haciendo conocido el derecho que se tiene sobre el bien.

Conclusión

La película La Gran Apuesta, nos da pie a el estudio de una figura muy importante dentro de los derechos reales como es la hipoteca; la cual al ser un derecho imposible de ser conocido o percibido por los sentidos como la posesión, su publicidad a través de la inscripción en los registros públicos es de suma importancia en tanto que es la única vía idónea que permite conocer los gravámenes con los que cuenta un inmueble generando, así, seguridad tanto en el acreedor como en terceros quienes al adquirir el bien no pueden alegar tener buena fe.


(*) Fuente de imagen: El País

[1] Lehman Brothers, el cuarto banco de inversión de Estados Unidos, se declaró oficialmente en bancarrota tras 158 años de actividad.

[2] Redacción Gestión . (15.09.2013 ). ¿Cómo se originó la peor crisis financiera de la historia?. Gestión, https://gestion.pe/economia/origino-peor-crisis-financiera-historia-48101. Consulta: 28 de enero 2018.

[3] SUNARP. Misón. 28 de enero 2018, de SUNARP Sitio web: https://www.sunarp.gob.pe/transparencia.asp?ID=1863

[4] Luis Moisset de Espanés. (2015). Publicidad Registral. Lima: SUNARP – Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.

[5] Luis Moisset de Espanés. (2015). Publicidad Registral. Lima: SUNARP – Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, pp. 51.

[6] Luis Moisset de Espanés. (2015). Publicidad Registral. Lima: SUNARP – Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, pp. 54.

BIBLIOGRAFÍA:

  1. Redacción Gestión. (2013). ¿Cómo se originó la peor crisis financiera de la historia?. 28 de enero 2018, de DIARIO GESTION Sitio web: https://gestion.pe/economia/origino-peor-crisis-financiera-historia-48101
  2. Luis Moisset de Espanés. (2015). Publicidad Registral. Lima: SUNARP – Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.

Escrito por Ximena Vilchez

Alumna de décimo ciclo de la Facultad de Derecho de la PUCP y actual miembro de la comisión de Actualidad Jurídica de la Asociación Foro Académico.

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