“Prohibido los animales y los niños chiquitos”: El Chavo del 8 y la publicidad del reglamento interno, el presidente y la junta de propietarios

Es raro negar que a lo largo de nuestras vidas, no hayamos disfrutado con uno de los espectaculares capítulos del “Chavo del 8”. Entre ellos, estamos seguros quedó impregnado en la memoria de muchos: cuando doña Florinda ordena pintar un cartel a Don Ramón con el siguiente mensaje: “En esta vecindad están prohibido los animales y los niños chiquitos”[1], publicitándolo dentro de una de las paredes de la vecindad. Si bien, es cierto que fue una regla de vecindad tomada unilateralmente, el sentido de establecer reglas de convivencia no tiene nada de raro ni tampoco es lejano de la realidad que actualmente se vive; es por eso que será materia de análisis a continuación.

En los últimos años, debido al poder adquisitivo que muchas familias han tenido y las diversas facilidades que brinda el mercado inmobiliario para la adquisición de estos bienes, hemos experimentando un incremento en el índice de compraventa de inmuebles; entre ellos, casas y departamentos. Asimismo, como señala el director ejecutivo de la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO): “Las regiones de Lima, Lambayeque, Piura, La Libertad y Arequipa lideran la construcción de complejos habitacionales, debido al mayor poder adquisitivo de la población[2]”.

Centrándonos en los casos de los complejos habitacionales y condominios, que suponen la existencia de un régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común[3];es necesario definir aquellas reglas de convivencia que establecen derechos y obligaciones en busca de tranquilidad y orden dentro de su vecindad. Ese cuerpo normativo que rige en aquellos predios es conocido como reglamento interno.

El D.S. 035-2006-Vivienda, define al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común de la siguiente manera:

Artículo 129.- Concepto

Es el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común. Cuentan con un Reglamento Interno y una Junta de Propietarios.

Como menciona el decreto supremo, este tipo de complejo habitacional tiene dos elementos característicos: el reglamento interno y la Junta de propietarios. Ahora, comencemos analizando el primero de ellos de la sigui

ente manera.

El Reglamento Interno es definido como el conjunto de normas cuyo fin es definir y regular el ejercicio de derechos y obligaciones de los dueños y/o poseedores de los espacios exclusivos que se rigen bajo un régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. Es por ello que el art. 153 del Decreto Supremo 035-2006-Vivienda señala cuáles son los principales puntos a regular en el reglamento interno que entre ellos encontramos los siguientes: los bienes, gastos y servicios comunes, disposición de los bienes, derechos y obligaciones, pagos, sanciones, entre otros tanto para los propietarios como poseedores. Así mismo, es necesario resaltar que este artículo 153° del D.S. 035-2006-Vivienda recoge el contenido esencial del Reglamento Interno.

Artículo 153.- Contenido

El Reglamento Interno deberá contener, obligatoriamente, lo siguiente:

a) La determinación de la unidad inmobiliaria matriz y la relación de las secciones de propiedad exclusiva, señalando sus áreas, numeración y el uso al que deberá estar destinada cada una de ellas (vivienda, comercio, industria, oficina, estacionamiento u otros; así como de los bienes comunes que la conforman, precisando, de ser el caso, los que se califiquen como intransferibles,

b) Los derechos y obligaciones de los propietarios.

c) Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinos de los bienes comunes, y sobre el uso de las secciones de propiedad exclusiva.

d) Los reglamentos especiales referidos a obras, usos, propaganda u otros, de ser el caso.

e) La relación de los servicios comunes.

f) Los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los bienes comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios o por el propietario promotor.

g) Los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los gastos comunes, los cuales serán iguales a los de participación en la propiedad de los bienes comunes, salvo que se adopte un criterio distinto.

h) El régimen de la Junta de Propietarios, sus órganos de administración y las facultades, responsabilidades y atribuciones que se les confiere.

i) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás, de la Junta de Propietarios

j) Cualquier otro acuerdo o pacto lícito que sus otorgantes deseen incluir.

La importancia de la citada norma se centra cuando es clara señalando y dirigiendo los principales puntos a regular dentro del reglamento interno.

 Y en segundo lugar, se encuentra la junta de propietarios que, como señala el art. 145 del D.S. 035-2006-Vivienda, está constituida por todas las personas que tienen propiedad sobre los departamentos, depósitos, estacionamientos, entre otros. El literal de la norma establece lo siguiente:

“Artículo 145.- Constitución de la Junta de Propietarios

La Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones de Propiedad Exclusiva de la edificación y tiene la representación conjunta de éstos.

 La Junta de Propietarios, se constituye plenamente al otorgamiento del Reglamento Interno, el cual contendrá obligatoriamente la nominación del Presidente si existiera pluralidad de propietarios al momento de registrar el Reglamento. Su inscripción se efectúa en el Registro de Propiedad Inmueble, en la partida registral del predio matriz o en la que corresponde a los bienes comunes. La renuncia de uno o más propietarios no impedirá la constitución de la Junta y su admisión en el seno de ésta siempre estará expedita. Esta renuncia no libera al propietario de las obligaciones comunes ni del cumplimiento de los acuerdos de la Junta. Si sólo QUEDARA (sin tilde) un propietario hábil, este asumirá las funciones de la Junta, en todo cuanto le sea aplicable.

 La Junta de Propietarios estará presidida por uno de sus miembros que tendrá la calidad de Presidente, quien ejercerá la representación legal de la misma, asumiendo las funciones y responsabilidades que este reglamento señala. El reglamento interno podrá disponer la constitución de una Directiva cuando lo estime conveniente, señalando su composición y funciones. 

Una de las funciones esenciales que tiene la Junta de Propietarios es la elección de un presidente. Como describe el artículo citado, un factor característico de la Junta de Propietarios es que cuente con un presidente quien pueda representarlo no solo de manera interna, sino también frente a terceros.

El click here presidente de la Junta de propietarios tiene una función básica; ésta  es la de representación ante todo tipo de entidades al momento de hacer trámites respecto a las áreas de propiedad común y  los demás servicios que benefician a los demás propietarios. Es decir, el presidente de la Junta ejercerá la representación legal de esta.

Sunarp, organismo encargado de dictar las políticas y normas técnico registrales de los registros públicos, explica en su página web[4] la importancia de elegir un presidente de la Junta de Propietarios. Entre sus principales funciones menciona lo siguiente:

¿Por qué es importante elegir un presidente de la junta de propietarios?

  • Porque su designación facilitará las decisiones que desee adoptar la junta. Por ejemplo, nuevas reglas de convivencia, aprobar modificaciones de las zonas comunes, establecer derechos y obligaciones de los propietarios respecto de las zonas comunes, etc.
  • Porque su elección permitirá buscar una solución a los posibles conflictos que pudieran presentarse en el edificio o condominio, la misma que constará en el acta de la reunión que se realice.
  • Porque su existencia facilitará el trámite de cobro de las cuotas de los propietarios morosos, ya que la ley otorga al presidente la representación procesal necesaria de forma que, incluso, puede interponer la respectiva demanda ante el Poder Judicial.

Como se puede ver en el capítulo mencionado, suponiendo que Don Barriga no fuera propietario ; y Doña Florinda, la Bruja del 71 y Don Ramón, sí ; no existiría una junta de propietarios, un reglamento interno ni tampoco existiría un presidente que los presida. No obstante, imaginemos que existiese una junta de propietarios y doña Florinda sea la presidente; entonces, ¿qué sería lo recomendable hacer? Lo ideal sería proceder con su inscripción en registros públicos.

La publicidad idónea para estos dos actos resulta ser la publicidad registral. SUNARP reconoce como actos inscribibles al  reglamento interno, la junta de propietarios y su presidente.

El presidente de la Junta de Propietarios que consta debidamente inscrito ante SUNARP tiene una serie de facultades que le son otorgadas por ley. Entre ellas podemos mencionar que:

  • El Presidente es elegido por la Junta de Propietarios y según la Ley 27157 gozará de las facultades generales y especiales de representación señaladas en el Código Civil. Para ejercer dicha representación procesal, requerirá solo de copia certificada por notario del acta de la sesión de la Junta de Propietarios en la que conste dicho nombramiento.
  • Ser el representante de los propietarios. Puede intervenir en las escrituras públicas, documentos privados y declaraciones juradas, sin necesidad de comparecencia personal de cada uno de los titulares de las secciones de dominio exclusivo.
  • Convocar y presidir válidamente las Asambleas de Junta de Propietarios.
  • Recaudar los fondos, custodiarlos, invertirlos y gastarlos en el mantenimiento y conservación del edificio, todo lo cual implica necesariamente la celebración de contratos o la adquisición de bienes.
  • Abrir cuentas bancarias para depositar los fondos.
  • Representarlos ante SUNAT para solicitar el RUC de la Junta de Propietarios.
  • Representarlos ante el constructor y demás personas naturales o jurídicas.
  • Realizar los demás actos que señale su Reglamento Interno.
  • En el caso que los propietarios incurran en mora por tres (3) meses consecutivos en el pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias, el Presidente de la Junta de propietarios, podrá interponer demanda de cobro por la vía judicial, sin necesidad de la conciliación previa. El Reglamento de la Ley 27157 explica cómo proceder en caso de propietarios morosos. [5]

Como vemos, en las viviendas sujetas a régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, la junta de propietarios, el reglamento interno y el presidente de la junta son elementos esenciales para el buen funcionamiento, orden y tranquilidad de las personas que viven en esos predios. Si bien es cierto, que en la vecindad del Chavo la tranquilidad es algo lejano a su realidad gracias a Kiko, la Chilindrina, el Chavo, Ñoño, La Popis y Patty ; el orden ante la gestión de los servicios comunes, la regulación de derechos, obligaciones y demás, frente a personas y entidades externas es esencial para el buen manejo de la convivencia entre los propietarios.


[1] El texto original del cartel: “En esta besida están proividos los hanimales y los niños chiquitos” (Escrito por Don Ramón.

[2] Publimetro. (23 de marzo de 2016). Boom inmobiliario: Lima, Lambayeque, La Libertad y Piura lideran construcción de viviendas. Publimetro.pe, https://publimetro.pe/actualidad/noticia-boom-inmobiliario-lima-lambayeque-libertad-y-piura-lideran-construccion-viviendas-43669.

[3]Según el D.S. 035-2006-Vivienda Es el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común. Cuentan con un Reglamento Interno y una Junta de Propietarios..

[4] https://www.sunarp.gob.pe/PRENSA/inicio/post/2017/03/14/sunarp-te-explica-como-inscribir-la-junta-de-propietarios-de-tu-edificio

[5] Revisar: http://www.agenciasinergia.pe/blog/inmobiliario/por-que-inscribir-una-junta-de-propietarios/

Escrito por Ximena Vilchez

Alumna de noveno ciclo de la Facultad de Derecho de la PUCP y actual miembro de la comisión de Actualidad Jurídica de la Asociación Foro Académico.

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