Críticas tardías a la Ley N°30313 sobre el Fraude Registral

A pocas semanas de que se cumpla el plazo para la promulgación del reglamento de la Ley N° 30313, es conveniente realizar un breve análisis sobre su existencia, con la cual si bien ha pretendido disminuir los casos de fraude registral, en la realidad lo que ha sucedido es que no se ha atacado el problema desde la raíz puesto que los supuestos de la norma no abarcan el acceso de documentos falsos al registro; a ello cabe agregar que también se ha generado un dilema para los notarios con respecto a la interpretación que se debe tomar de la Modificación del artículo 4 del Decreto Legislativo del Notariado. A pesar de todo, las buenas intenciones de los legisladores están presentes, ante ello cabe preguntarnos como ciudadanos si esto es suficiente o no en base al siguiente análisis.

Antes de comenzar, es menester mencionar que el fraude registral es un fenómeno social que ha estado presente en nuestro entorno, es ante ello que el ordenamiento ha creado mecanismos para evadir el fraude registral como: (i) la alerta registral, (ii) la tacha por posible falsificación y (iii) el bloqueo por posible falsificación; en consecuencia a la promulgación de la Ley N°30313 se ha creado un nuevo mecanismo: (iv) la anotación preventiva en el asiento registral y (v) la cancelación del asiento registral, ambas a solicitud del notario.

Con respecto a la alerta registral[1], este mecanismo consiste en que cualquier persona que inscriba su correo electrónico pueda recibir alertas en caso de cualquier modificación en las partidas registrales de los predios en los que tenga interés. En lo que respecta a la tacha por posible falsificación[2], ésta se da solo cuando el propietario acude a las instancias registrales correspondientes para reclamar que un título falso –hay que tener en cuenta que la “falsedad” puede ser con respecto a la identidad de las partes o a la de los documentos–ha ingresado al registro de su propiedad, lo que ocasionará que el registrador se encargue de eliminar la inscripción del título en caso se llegue a demostrar su falsedad solo en tanto éste posea un mandato judicial que lo autorice. Por otro lado, desde el bloqueo por falsificación[3] se ha apuntado a que cuando el acto falso ya se encuentra inscrito en la ficha registral del inmueble, el titular del derecho tenga la potestad de solicitar la inmovilización de la partida durante 120 días, con lo cual se hace imposible que el eventual tercero que aparezca en la escena pueda alegar buena fe registral, sin embargo, es deber del titular del derecho solicitar judicialmente la tacha del documento falso inscrito dado que ésta es una medida temporal.

Como se ha visto, los anteriores remedios cubren los supuestos de falsedad de documentos y la falsedad de identidad de las partes que participan en éstos, sin embargo cabe recalcar que existe una estado total de dependencia de la actuación administrativa a la actuación judicial, pues no es hasta que el registrador público esté autorizado por el mandato judicial requerido que la tutela del titular del derecho inscrito vulnerado se haga realmente efectiva. Es ante este escenario que la nueva Ley N° 30313 propone dos nuevas alternativas de solución, las cuales están sujetas a la solicitud del notario, sin embargo se debe destacar que éstas son insuficientes para atacar el problema de fondo puesto que, a pesar de que está muy bien que se tachen documentos falsos que ya ingresaron a los registros[4], se debería prestar más atención en que éstos efectivamente no puedan ingresar; pues son los casos de los poderes falsos, es decir, poderes en donde personas que con su verdadera identidad pero que se han otorgado prerrogativas a través de poderes que el titular del derecho no ha autorizado han realizado actos válidos de disposición o gravamen sobre los bienes inmuebles ajenos, que aún están carentes de tutela. Una alternativa de solución es la mencionada por Martín Mejorada, quien propone que se deba instaurar una contraseña registral que sea requerida en caso de que cualquier persona pretenda ingresar algún documento a la ficha registral de un inmueble[5].

En lo que respecta a la actuación notarial, lastimosamente se ha creado un efecto colateral no deseado con la modificación del artículo 4 del Decreto legislativo del Notariado, el cual hace referencia al ámbito territorial. Con la nueva norma se hace exigible que la actuación notarial referente a actos de disposición o de gravamen inter vivos de bienes inmuebles no se haga fuera del ámbito provincial de la ubicación del inmueble bajo sanción de nulidad.

Ante esto, el Colegio de Notarios del Perú, en adelante CNP, ha expresado en un comunicado que esta medida afectará a las personas con menos recursos o personas con dificultad de movilidad física en caso de que éstas requieran disponer de sus bienes, pues de ser el caso de que ellas estén en una ciudad y sus bienes en otra, será exigible que éstas tengan que viajar para que hagan efectivo el acto de disposición o gravamen sobre sus bienes inmuebles.

Puede pensarse que una solución factible es la emisión de poderes, sin embargo el CNP aún no tiene un criterio definido ya que la norma menciona por un lado que están sujetos a nulidad aquellos actos referidos a actos de gravamen o de disposición, pero en otra parte se refiere tan solo a los actos de gravamen o de disposición; es por ello que el CNP ha expresado su posición de no permitir la emisión poderes debido a que la actuación notarial fuera del ámbito provincial está sometido a un procedimiento disciplinario.

En palabras de César Romero[6], actual decano del Colegio de Notarios del Perú, existen tres razones para que los notarios no se encuentren habilitados a expedir dichos poderes. En primer lugar, si es que se permitiese ello, se estaría atentado con la ratio legis de la norma en cuestión (Ley N° 30313) pues se seguiría permitiendo que personas que no sean los verdaderos titulares de los derechos sobre los inmuebles sean quienes dispongan de éstos, con lo que se continuaría otorgando cabida a la actuación de la mafias registrales. En segundo lugar, de la redacción de la norma se deduce que “son nulas las actuaciones notariales referidas a los actos de disposición” lo cual abarcaría al poder. En tercer lugar, en virtud del artículo 16 de la Ley del Notariado, el notario tiene la obligación de regir su labor bajo los principios de objetividad y legalidad por lo cual ante caso de duda de la interpretación de la norma se debe optar por abstenerse en su aplicación.

A todo esto, cabe agregar que la problemática también se hace extensiva a los actos de disposición o gravamen sobre bienes inmuebles que están en el extranjero, puesto que las personas que están en Perú tendrán que viajar al extranjero para realizarlos debido a que les será imposible otorgar un poder a un apoderado en el extranjero. Asimismo debe hacerse notar la molestia que se genera con la demora durante la protocolización de expedientes judiciales de bienes inmuebles que se encuentran en una provincia o región distinta al juzgado donde serán tramitados, lo cual requeriría que el juez realice un exhorto al Notario de dicha provincia o región para que se produzca el necesario conflicto negativo de competencias[7].

Otro efecto no deseado en la actuación notarial consiste en la incertidumbre que tienen los notarios para requerir o no los títulos archivados al momento de realización de los actos de disposición o gravamen, y si bien se tiene claro que se requeriría como mínimo el estudio del historial registral del bien inmueble de hasta hace 10 años (debido a que la prescripción adquisitiva requiere ese plazo), no se debe olvidar que el atributo reivindicación es perpetuo.

Con el presente escenario, no está demás invitar al análisis sobre si el problema en este ámbito está en la eficacia del notario y su correlativa solución legislativa es limitar su ámbito y actuación, o si en realidad el problema está en que no todos los notarios tienen medios para realizar una efectiva verificación de la identidad de los individuos, como casos en los que las notarías carecen de internet o de los dispositivos biométricos, a pesar de que éstos sean exigibles[8].

Como se ha visto, si bien podemos ser pasivos de las buenas intenciones de los legisladores, ésta no es suficiente en razón a la afectación de la agilidad del tráfico jurídico. Es de gran expectativa la solución que se pueda otorgar a estos problemas con la promulgación del reglamento de la Ley en cuestión, mientras tanto actualmente se encuentran en comisión los siguientes proyectos de ley:

  1. Con respecto a la modificación del artículo 4 de la Ley del Notariado, por un lado el proyecto de Ley N° 4460/2014-CR propone que se reemplace las actuaciones notariales referidas a los actos de disposición o gravamen por instrumentos notariales protocolares que correspondan a actos de disposición o gravamen, cuyo empleo encontraría justificación solo en los distritos donde no existan facilidades tecnológicas para efectuar la verificación biométrica de la identidad, debido a que los primeros no se encuentran regulados en la Ley del Notariado; mientras que el proyecto de ley 4474/2014-CR propone que el ámbito de aplicación de la Ley N° 30313 debe reducirse solo a predios, sean estos urbanos o rústicos, ya los derechos sobre los mismos, en vez de aplicársele a todos los bienes inmuebles, a razón de la problemática surgida con la inscripción de concesiones mineras, las cuales al estar comprendidas en más de una provincia o región a la vez causa que los costos de transacción se incrementen altamente para sus titulares, así como también busca que se genere seguridad jurídica en materia minera.
  1. Con respecto a la modificación del artículo 2014 del Código civil, el proyecto de ley 4529/2014-CR propone que se restablezca la norma anterior a la modificación hecha por la Ley N°30313, en donde no se tomaban en cuenta el conocimiento de los títulos archivados para sustentar la buena fe registral, debido a tres razones: En primer lugar, los títulos archivados no son de acceso público vía internet, lo cual incrementaría los costos de transacción pues acceder a ellos exige un desplazamiento físico. En segundo lugar, tanto el artículo VII del Título Preliminar del Reglamento general de Registros Públicos como el artículo 50 del mismo, legitiman que la fe pública registral solo deba ser sustentada en los asientos registrales pues contienen toda la información relevante y necesaria para poder disponer de bienes inmuebles. Por último, el legislador considera inadmisible que el actual régimen de buena fe registral tenga como punto de partida la mala fe de los registradores públicos y los usuarios.

 

[1] Base jurídica: Directiva 06-2013-SUNARP-SN

[2] Base jurídica: Artículo 36 del Reglamento General de los Registros Públicos

[3] Base jurídica: Directiva 001-2012-SUNARP/SN

[4] MEJORADA, Martín. “Defensa ante la usurpación registral”. Gestión. Publicado el  8 de septiembre del 2014. Consulta: 15 de junio del 2015.

<http://blogs.gestion.pe/prediolegal/2014/09/defensa-ante-la-usurpacion-registral.html>

[5] MEJORADA, Martín. “Contraseña registral”. Enfoque Derecho. Publicado el 25 de febrero del 2015.Consulta: 15 de junio del 2015. Enlace: http://enfoquederecho.com/contrasena-registral/

[6] Entrevista realizada por miembro de la Comisión de Investigaciones de la Asociación civil Foro Académico, 27 de mayo del 2015.

[7] FALCONÍ,  Marco. Proyecto de ley 4460/2014-CR

http://www2.congreso.gob.pe/Sicr/TraDocEstProc/Contdoc03_2011.nsf/d99575da99ebfbe305256f2e006d1cf0/d839119d3b5a1fff05257e350056b1f0/$FILE/PL0446020150427.pdf

[8] Base jurídica: Artículo 55 del D.L. 1049 (Ley del Notariado)

Comisión de Investigaciones
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