Importancia de la constitución de una junta de propietarios y creación de un reglamento interno en los predios sujetos a régimen

Basilio tiene un departamento de estreno en el último piso de un edificio en Jesús María, al cual se ha mudado con su perrito Beethoven, un San Bernardo que lo acompaña siempre. Todos los fines de semana sus amigos lo visitan y su sala queda chica, así que ha creído conveniente, acondicionar sobre su techo, en la azotea, una pequeña terraza y bar para él y sus acompañantes.

Los vecinos de Basilio se sienten incómodos con esta situación, el ruido, la música, el perro en los pasillos y por último el uso de la azotea común, la que ha sido cercada en parte para sus actividades sociales. ¿Qué está haciendo mal el joven Basilio? ¿Tiene relevancia jurídica su comportamiento? ¿Qué instituciones jurídicas del derecho de propiedad nos presenta este caso? ¿Qué le aconseja al joven Basilio, desde el punto de vista jurídico, para pueda recuperar el aprecio de sus vecinos?

Situaciones como éstas son comunes en los edificios de la capital, la que cada vez se encuentra sumergida en construcciones multifamiliares que requieren una regulación específica que beneficie y favorezca la convivencia pacífica entre sus habitantes.

Antecedentes

El incremento de la población en Lima, iniciado con las migraciones del campo a la ciudad, allá por los años 30 o 40, ha sido uno de los factores determinantes en el desarrollo de las construcciones inmobiliarias; tal es así, que de los famosos “callejones de un solo caño” o también llamadas quintas, constituidas por viviendas que compartían un pasaje central de acceso a las distintas habitaciones independientes, muchas veces sin las condiciones mínimas de habitabilidad; pasamos ahora a las edificaciones verticales, es decir, crecimiento inmobiliario “hacia arriba”, que comprende dos o más departamentos por piso, teniendo en cuenta siempre que la altura de edificación depende de los parámetros que establezca cada Municipalidad.

Pues bien, situaciones como las descritas en los párrafos precedentes, han hecho que el legislador peruano despierte y preste más atención al ámbito inmobiliario, producto de ello tenemos diversas normas que regulan incluso la convivencia entre los propietarios de cada departamento. Más allá de la eficacia regulatoria en el ámbito inmobiliario, no hay que desmerecer el esfuerzo del legislador peruano, que a lo largo de estos años ha venido contribuyendo con un mejor conocimiento normativo y su correcta aplicación.

Regímenes inmobiliarios

En el Perú, el régimen de las edificaciones se encuentra regulado básicamente en la Ley N° 27157 y su reglamento aprobado por DS N° 035-2006-Vivienda. Su inscripción en el Registro requiere una serie de formalidades establecidas en el Reglamento de inscripciones del Registro de Predios y la Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN.

Así tenemos que, de conformidad con el artículo 37 de la Ley 27157, los edificios de departamentos, quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, cuando pertenezcan a propietarios distintos, están sujetos a régimen, necesariamente. Es decir, si en una edificación coexisten áreas de propiedad exclusiva y áreas comunes, automáticamente deben contar con su reglamento interno según el régimen elegido; que puede ser, Independización y copropiedad o Propiedad exclusiva y propiedad común.

El régimen de independización y copropiedad

Conforme al art. 128 del DS N° 035-2006-Vivienda; el régimen de independización y copropiedad supone la existencia de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de uso común, sujetas al régimen de copropiedad regulado en el Código Civil. Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden necesariamente el terreno que ocupa cada una.

Solo se puede optar por este régimen en el caso de las Unidades Inmobiliarias mencionadas en los incisos b), c), d) y e) del art. 126[1] de este Reglamento, siempre que estén conformadas por secciones de un solo piso o que, de contar con más de un piso, pertenezcan a un mismo propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la sección.

Este tipo de régimen, el terreno no constituye un bien común, ya que al independizar, la sección exclusiva comprende la proyección vertical desde el subsuelo hasta sus aires; y, los acuerdos entre los propietarios se toman por unanimidad.

El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común

Es el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios y bienes y servicios de dominio común. Cuentan con un Reglamento Interno y una Junta de Propietarios, según lo establece el Art. 129 DS N° 035-2006-Vivienda; y, es el régimen predominante en las edificaciones de la capital.

Reglamento interno

Cabe señalar que la ley N° 27157 es concreta al disponer la necesidad de contar con un reglamento interno. Sin embargo, no precisa una definición; en tal sentido y conforme a la interpretación sistemática de la norma, podríamos decir que el reglamento es un conjunto de disposiciones que permiten la convivencia pacífica entre los propietarios de un mismo edificio.

La reunión de todos los propietarios de  secciones exclusivas constituye la junta de propietarios y ante la pluralidad de propietarios, se requiere necesariamente la elección del presidente de la junta de propietarios.

Es preciso señalar que la constitución del reglamento interno lo puede efectuar el propietario constructor o click here en su defecto, los propietarios que representen cuando menos el 25% de los porcentajes de participación sobre los bienes comunes, así lo establece el art. 87 del reglamento de inscripciones del registro de predios.

Ahora bien, trayendo a colación el caso narrado en la introducción del presente escrito, de Basilio y su pequeña mascota, tenemos que aun cuando su departamento comprende un solo nivel, este se toma la molestia para hacer mejoras en la zona común de la azotea y acondicionarla para sus amigos cual si fuera su propia terraza; lo cual no corresponde, toda vez que su propiedad alcanza los límites del área ocupada de su departamento. Sobre las áreas y bienes comunes, ningún propietario puede realizar construcción alguna o mejora siquiera, sin previa autorización de la junta de propietarios, lo cual debe estar expresamente establecido en el Reglamento interno.

Cabe señalar que, por lo general, las azoteas y techos, en ocasiones denominados como “Aires” son consideradas como zonas comunes salvo disposición en contrario del reglamento interno. Si se guardara silencio respecto de ello, los aires se presumen comunes y cualquier acto de disposición o gravamen requiere el acuerdo calificado de la junta de propietarios, como indica el numeral 5.7 de la Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN, directiva sobre el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común.

 En este sentido, tal como se puede observar, ya se trate del Régimen de Propiedad Exclusiva y Común o el Régimen de Independización y Copropiedad, lo cierto es que la convivencia pacífica entre los propietarios de los espacios exclusivos dentro de una misma unidad inmobiliaria, solo podrá ser posible en tanto cada uno de ellos cumpla con las disposiciones del Reglamento Interno, creado para tal efecto, así como con la normativa vigente en esta materia.

Es preciso señalar que el Reglamento Interno no sólo contiene las disposiciones sobre las secciones exclusivas y zonas comunes, si no que su contenido comprende los porcentajes de participación de cada sección exclusiva respecto de las áreas y gastos comunes; los derechos y obligaciones de cada propietario, la junta de propietarios, los cargos que se establecen, el tiempo del cargo, las sesiones, el quórum, forma de votación, entre otros conforme que señala el artículo 153 del DS 035-2006-Vivienda.

No cabe duda que, actualmente, el crecimiento demográfico, especialmente, en la capital ha traído consigo el acelerado incremento de construcciones multifamiliares, bajo ambos regímenes de propiedad estudiados; con lo cual se torna sumamente importante que los propietarios, quienes habitan estas unidades inmobiliarias, conozcan y apliquen las normas pertinentes a efectos de evitar escenarios de conflictividad entre vecinos.

Así, también es necesario señalar que, si bien la normativa aplicable se encuentra bastante desarrollada, no debemos perder de vista que, hoy por hoy, la dinámica habitacional ha originado la creación de nuevas situaciones jurídicas, en las que los regímenes de propiedad tienden a mezclarse; con lo cual es indispensable tener un panorama claro de cada uno de estos regímenes para efectos de poder identificar las normas que resulten pertinentes para su regulación.


( * ) Fuente de imagen: procondominios.com.ve

[1] DS N° 035-2006-VIVIENDA: Art. 126: “Unidades inmobiliarias reguladas por este Reglamento: Las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común, reguladas por el presente Reglamento, son: a) Edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto. b) Quintas. c) Casas en copropiedad. d) Centros y galerías comerciales o campos feriales. e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.”

Escrito por Yanet Huallpa Ccamasacari

Egresada de la UNMSM, con estudios en la maestria en la misma casa de estudio. Actualmente se desempeña como asistente registral en la Zona Registral N° IX – Sede Lima de SUNARP.

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