La prescripción adquisitiva de dominio, ¿es materia arbitrable?

INTRODUCCIÓN

Generalmente cuando se piensa en el procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio, es común considerar un proceso vía judicial, notarial o administrativo. No es usual pensar en un proceso vía arbitral.

Quizá, se piensa, inconscientemente que tal modo de adquisición de la propiedad no se puede llevar a cabo mediante un proceso arbitral. Sin embargo, no hay norma que lo prohíba expresamente, por lo que fácilmente podría llevarse a cabo un proceso de prescripción adquisitiva mediante un procedimiento arbitral.

No obstante, el asunto puede no resultar tan sencillo, pues están mezcladas en ellas principios del arbitraje y la naturaleza de la prescripción. Es así que, en una reciente jurisprudencia registral, se tiene posiciones antagónicas respecto a este tema. Para un sector, la prescripción adquisitiva no es un asunto que pueda ventilarse en vía arbitral, debido a que este no sería materia arbitrable; mientras que para otros existe tal posibilidad y, por ende, puede inscribirse en los registros a quien adquiere mediante este proceso.

Ante tal escenario surge, entre otras, la siguiente interrogante: ¿la prescripción adquisitiva es material arbitrable? Trataremos de introducir al lector en esta cuestión, a cargo de desarrollarlo más a fondo en un posterior trabajo.

LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO EN EL PERÚ

El poseedor usucapiente puede demandar para que se le declare propietario nos dice el artículo 951° del Código Civil. Por lo que el legislador le da la facultad al poseedor de demandar o no para que se le declare propietario y así tenga un título que le sirva de sustento a su derecho subjetivo, para posteriormente llegar a publicitar su adquisición mediante el registro.

Ahora bien, la demanda propiamente dicha no es la única vía por la que se le puede declarar propietario mediante prescripción adquisitiva de dominio. En ese sentido, esta no es exclusiva del Poder Judicial. Actualmente, de conformidad con la Ley N° 27157 es posible que tal proceso de adquisición de propiedad se lleve a cabo vía notarial, sin embargo, por ser una vía “accesoria” esta tiene limitaciones, en el sentido que el ámbito de su aplicación se restringe a ciertas formas y a ciertos bienes.

Asimismo, la prescripción adquisitiva de dominio puede llevarse a cabo administrativamente, de conformidad con la Ley N° 28687 y su reglamento el Decreto Supremo N° 006-2006-VIVIENDA, sea en vía municipal o mediante COFOPRI. Los requisitos serán los mismos; posesión pacífica, pública, continua y en concepto de propietario, cada vía con sus requisitos especiales.

Por tanto, actualmente en el Perú el proceso de prescripción adquisitiva de dominio no es exclusiva del Poder Judicial, sino que es llevado por distintas vías, claro, cada una con sus requisitos especiales, pero usucapión al fin.

ARBITRABILIDAD

El arbitraje, se acepta, es un método heterecompositivo de solución de controversias. Este tiene como base fundamental un acto de autonomía privada: el convenio arbitral. Así como el negocio jurídico, siendo máxima manifestación de la autonomía privada, se encuentra con límites para regular su contenido; también el convenio arbitral no puede ser ilimitado y su contenido debe ser enmarcado dentro de un estado de derecho que respeta los principios supralegales, como por ejemplo el orden público.

En tal sentido, el contenido del convenio arbitral no puede desligarse ni de la ley ni de las normas de rango constitucional. Así, se establecen criterios de lo que puede pactarse en el convenio arbitral. Una de las preguntas que limitan, justamente, el contenido del convenio arbitral es ¿qué materias pueden someterse a arbitraje?[1] La respuesta, en principio, depende del ordenamiento jurídico en donde se la plantee; sin embargo, se pueden plantear criterios generales como las denominadas “materias susceptibles de transacción” o “de libre disposición por las partes”[2].

En sede nacional, para tener claro sobre lo que es materia arbitrable en el Perú es necesario conocer el artículo 2 de la Ley de Arbitraje que expresa lo siguiente:

“Pueden someterse a arbitraje las controversias sobre materias de libre disposición conforme a derecho, así como aquellas que la ley o los tratados o acuerdos internacionales autoricen”

A diferencia de su antecesora[3], la actual ley, bajo el artículo en mención, está adoptando un criterio positivo, ya que permite a los sujetos someter a arbitraje cualquier conflicto sobre derechos que la ley pone bajo su dominio, esto es, derechos sobre los que las partes tienen libre disponibilidad. Si bien la norma señala que debe versar sobre “materias disponibles”, se debe entender que se refiere a derechos, ya que los conflictos se dan sobre ellos[4].

Uno de los criterios que se extraen de la norma para saber qué materias pueden ser objeto de controversia mediante un arbitraje es la libre disposición de los derechos. Es a partir de allí donde surgen todas las interrogantes, debido a que el concepto de disponibilidad es ciertamente oscuro. Desde un punto de vista se precisa que el concepto de disposición hace alusión a que el sujeto demandante alegue tener un derecho subjetivo al que le corresponda una obligación por parte del demandado, sin importar la fuente u origen[5].

Consideramos que la libre disposición hace referencia a que las partes pueden pactar sobre ellas sin dañar un interés supralegal. Por ello, la patrimonialidad termina siendo un criterio para sustentar la libre disponibilidad, en el sentido que no se podrá convenir sobre derechos netamente personales. Por ejemplo, a nadie se le ocurre llevar por arbitraje la vulneración del derecho a la vida, a fin de restringir la libertad del sujeto culpable. Esto es así porque aquí si juegan normas o principios que rebasan la esfera de disposición del sujeto. Sin embargo, incluso ello tiene que ser tratado con pinzas, pues, aunque se tome al orden público como un límite a la arbitrabilidad, ello no resulta exacto. Así, en el caso “Green Tree vs Randolph”, la Corte Suprema estadounidense dejó sentado que esta debe ser interpretada de forma restrictiva y frenar el arbitraje cuando existan razones fundadas de orden constitucional o legal.

 PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA VÍA ARBITRAL:

Se ha dicho con total convicción que el proceso de usucapión queda excluido por el inciso 1 del artículo 2 del Decreto Legislativo que norma el arbitraje, debido a que esta es un medio de adquisicion originario de la propiedad, por lo que no se encuentra a libre disposición de las personas[6]. Asimismo, siguiendo esta misma línea, se afirma que “la prescripción adquisitiva no es un asunto que se determine por la exclusiva voluntad de las partes interesadas, ya que no depende del acuerdo voluntario de estas, sino que se deduce de la comprobación de la citada posesión por el transcurso del tiempo legal, la declaración de la autoridad competente y garantías del orden público (…)[7]”.

En el mismo sentido, se ha pronunciado el Tribunal Registral mediante la Resolución N° 1009-2015-SUNARP-TR-L: “(…) en la prescripción adquisitiva de dominio dicho acuerdo no resulta posible toda vez que esta deriva de una situación de hecho, como es la posesión continua, pacífica y publica de determinado inmueble, la cual no esta sujeta al pacto o acuerdo de las partes”.

Tales argumentos no nos parecen del todo convincentes. En efecto, la usucapión es un modo originario de adquisición, sin embargo, esta característica no es relevante para determinar que esta no es materia arbitrable. Esto implicaría que, por ejemplo, en un proceso arbitral tampoco pueda discutirse el derecho de accesión, ya sea de forma independiente o ligada a otro proceso donde se discuta el derecho de propiedad. Asimismo, el que tenga que realizarse la verificación de requisitos de hecho, como lo son la posesión pacifica, publica, continua, click here tampoco implica que sea materia indisponible, pues como en cualquier proceso, sea el juez o arbitro tendrán que realizar un análisis en el plano de los hechos, ya sea, verificando la celebración de un contrato, el pago de una obligación o la producción de un daño.

Ello no significa que no se deba tener cuidado a la hora de calificar un laudo arbitral, más aún cuando es llevado a cabo por arbitro único, aquí se debe verificar, sobre todo el sometimiento de las partes a la vía arbitral, las publicaciones realizadas en los diarios correspondientes, etc[8]. Todo ello a fin de constatar que se haya llevado un debido proceso. No se puede descartar esta vía para la usucapión, señalándose que esta es materia no arbitrable, considerando que el estado no la prohíbe manifiestamente, máxime si este proceso no exclusivo de la jurisdicción judicial[9].

CONCLUSIONES

El asunto de la usucapión mediante un proceso arbitral implica un análisis más a fondo de otros aspectos, como, por ejemplo, el principio kompetenz- kompetenz, los límites de la calificación registral; en general, con las cuestiones que surgen de la relación entre el arbitraje y el registro. Sin embargo, uno de los argumentos más usados por el registro, tanto en primera como en segunda instancia, es la inarbitrabilidad de la usucapión por su naturaleza.

Consideramos que la naturaleza de la usucapión no debería llevarnos a pensar en la inarbitrabilidad de la misma; si la mayor preocupación es la desconfianza en este mecanismo, la solución debería estar en un mayor control de este.

No es usual que los sujetos relacionados en un conflicto de usucapión vean al arbitraje la vía optima, sin embargo, ello no da cabida para que el registrador tache la inscripción señalando que tal proceso no puede llevarse a cabo por vía arbitral.

El hecho que tal proceso pueda llevarse a cabo vía notarial y administrativo, nos da el mensaje que el Estado no ha querido que este sea exclusivo de la jurisdicción judicial. Por lo que por lo menos en nuestro país no existe una política legislativa para considerar incompetente al árbitro para tratar un proceso de usucapión.


BIBLIOGRAFIA

  • AYARZA GOMEZ, Oswald. Fuero Registral. Arbitraje y registro: contribución crítica al estudio y calificación registral de laudos arbitrales. Volumen 11. Lima. 2014
  • CAMPOS MEDINA, Alexander. La arbitrabilidad del enriquecimiento sin causa. A propósito de los contratos administrativos. Revista Peruana de Arbitraje. N°3, Lima: Grijley. 2016.
  • CASTILLO FREYRE, Mario. Arbitraje Comentarios a la Ley de arbitraje. Materias Susceptibles de Arbitraje. Volumen 25. Lima: ECB ediciones. 2014.

WED:

[1] La respuesta a esta interrogante siempre ha estado ligada al ámbito de expansión de lo que es materia arbitrable, por ejemplo, años atrás era difícil considerar como contenido del convenio arbitral cuestiones de competencias, propiedad industrial, concursal, derechos del consumidor, etc.

[2] Este criterio se ha relacionado con dos caras; una positiva y otra negativa. La primera relacionada con las materias que son patrimoniales y la segunda con las materias que son contrarios al orden público.

[3] Artículo 1 de la Ley N° 26572: Pueden someterse a arbitraje las controversias determinadas o determinables sobre las cuales las partes tienen facultad de libre disposición, así como aquellas relativas a materia ambiental, pudiendo extinguirse respecto de ellas el proceso judicial existente o evitando el que podría promoverse; excepto: 1. Las que versan sobre el estado o la capacidad civil de las personas, ni las relativas a bienes o derechos de incapaces sin la previa autorización judicial. 2. Aquellas sobre las que ha recaído resolución judicial firme, salvo las consecuencias patrimoniales que surjan de su ejecución, en cuanto conciernan exclusivamente a las partes del proceso. 3. Las que interesan al orden público o que versan sobre delitos o faltas. Sin embargo, sí podrá arbitrarse sobre la cuantía de la responsabilidad civil, en cuanto ella no hubiera sido fijada por resolución judicial firme. 4. Las directamente concernientes a las atribuciones o funciones de imperio del Estado, o de personas o entidades de derecho público.

[4] CASTILLO FREYRE, Mario. Arbitraje Comentarios a la Ley de arbitraje. Materias Susceptibles de Arbitraje. Volumen 25. Lima: ECB ediciones. 2014. p. 52

[5] CAMPOS MEDINA, Alexander. La arbitrabilidad del enriquecimiento sin causa. A propósito de los contratos administrativos. En Revista Peruana de Arbitraje. N°3. Lima: Grijley. 2016. p.319.

[6] AYARZA GOMEZ, Oswald. Fuero Registral. Arbitraje y registro: contribución crítica al estudio y calificación registral de laudos arbitrales. Volumen 11. Lima. 2014, p. 45.

[7] RUBIO BARBOZA, Eduar. Declaración de prescripción adquisitiva de predios por laudo arbitral. Enlace: https://aurelia.sunarp.gob.pe/local/news/view.php?id=10. Consultado el 10 de abril de 2018.

[8] Una reciente jurisprudencia del tribunal registral se pronuncia en tal sentido, al calificar un laudo arbitral que declara la propiedad por usucapión: “A efectos de inscribir la prescripción adquisitiva de dominio en virtud de un laudo arbitral, debe verificarse el sometimiento de las partes a la vía arbitral a través de la presentación del convenio arbitral respectivo celebrado con el propietario con derecho inscrito.  Resolución N° 159-2016-SUNARP-TR-T.

[9]  “(…) el legislador puede prohibir el sometimiento a arbitraje de ciertas controversias o, lo que en definitiva es lo mismo, disponer que respecto de ellas la jurisdicción judicial sea exclusiva e irrenunciable”. CAIVANO, Roque J. La expansión de la materia arbitrable, en dos recientes ejemplos que ofrece el derecho comparado. En: El Derecho N° 13.306, 23/08/2013. Enlace: https://sociedip.files.wordpress.com. Consultado el 15 de abril de 2018.

Escrito por Gianmarco Teves Sanca

Gianmarco Teves Sanca

Bachiller en Derecho de la Facultad de Derecho y Ciencia Política de la UNMSM. Ex Coordinador General del Grupo de Estudio de Derecho Inmobiliario, asistente de cátedra de Derechos Reales y Derechos de los Contratos en la misma casa de estudios.

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