Algunos aspectos a tener en cuenta en una junta de propietarios, y otras sugerencias. ¿Convivencia o discordia?

Las sociedades o las personas en particular se hallan en una “condición o estado que se denomina guerra, una guerra tal que es la de todos contra todos”[1]. Esta afirmación se podría llevar para el caso de un condominio o edificio donde la misma está constituida en varios departamentos en la cual cada una tiene un propietario o un poseedor inmediato (ejemplo: inquilino). Imaginemos que usted es el propietario registral de un departamento 501 pero tiene como colindante derecho al departamento 502, cuyo propietario es Manuel Liendo Rázuri[2], y como colindante izquierdo al departamento 501, cuyo propietario es un profesor que viaja muy seguido por lo que deja en posesión de la propiedad a su hijo, un fanático del black metal. Hasta aquí, usted ya va a sentir que va haber problemas serios a futuro.

¿Cuáles serían esos problemas? Te despiertas a la medianoche y encuentras que el vecino Manuel está taladrando la pared contigua para poner un cuadro, o que en tu día de descanso vacacional no puedas ver  fútbol porque el hijo del departamento contiguo está con el ruido del metal a todo volumen, o que colérico, bajes por las escaleras del edificio y pises las heces de un animal de compañía de no sé quién propietario, y luego, cuando quieras subir a tu carro a dar un paseo no lo puedas hacer porque tienes frente a la puerta de salida estacionado un vehículo, y al final, lo único que deseas es mudarte de allí.

En tal sentido, ¿qué hacer? La recta razón y el tiempo nos han enseñado a no ir contra nuestros semejantes, que vivimos en constante conflicto con los demás, sin embargo, este homo homini lupus es controlable de alguna manera[3]. Es por ello que “la razón sugiere adecuadas normas de paz, a las cuales pueden llegar los hombres por mutuo consenso”[4], dejando en muchos casos a la autotutela solo para casos excepcionales[5].

En nuestro sistema jurídico esa “norma de paz o convivencia social” está dada por el llamado “Reglamento Interno”, el cual está regulado actualmente en la Ley Nº 27157 y su reglamento, Decreto Supremo Nº 035-2006-Vivienda, también por el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (aprobado por Resol. Nº 097-2013-SUNARP-SN), la Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN (aprobada por Resol. Nº 340-2008-SUNARP/SN), y de forma supletoria, nuestro Código Civil. Además, encontramos un “Reglamento Interno Modelo” el cual fue aprobado mediante Resolución Viceministerial Nº 004-2000-MTC-15.04 en el cual se señalaban cláusulas tanto para el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común como para el régimen de independización y copropiedad.

Debo iniciar señalando que antes, mucho antes, existía lo que se llamaba “Propiedad Horizontal” el cual había entrado en vigencia con la el Decreto Ley Nº 22112 publicada en el diario El Peruano el 15/03/1978 y reglamentada bajo el Decreto Supremo Nº 019-78-VC[6]. Aquí se señaló que cada propietario era una sección de dominio exclusivo era copropietario del terreno sobre la edificación construida sobre él y de los bienes comunes en base al área construida (es decir, el área techada) de su sección. Además que su reglamento señalaba como derecho del propietario ejercer dominio sobre su sección y derecho de copropiedad sobre los bienes de dominio común.

Posteriormente hubo un caso en el Tribunal Registral respecto a un derecho de superficie[7]. El propietario “A” de un suelo firma un contrato de superficie con “B” (superficiario), posteriormente, “B” construye una edificación compleja en donde existían secciones de dominio exclusivo y bienes y servicios de dominio común. Se quiso inscribir el derecho de superficie, lo cual generó un problema porque se intentaba inscribir un derecho real «atípico» (podría llamarse propiedad horizontal superficiaria), el cual no estaba permitido por el art. 881º del Código Civil que solo permitía un numerus clausus de derechos reales. Sin embargo, el Tribunal Registral mediante RTR Nº 146-99-ORLC/TR  del 11/06/1999 terminó pronunciándose que esa llamada “propiedad horizontal superficiaria” era válida.

En opinión de Gunther Gonzáles: «El argumento [del Tribunal] se redujo a lo siguiente: “El Derecho debe amparar las necesidades de la actividad de construcción”. Por supuesto que el fundamento es absurdo y no merece mayor comentario, sin embargo, sigue la duda sobre la validez de esta modalidad de superficie»[8]. Luego, gracias a los proyectos de Ley acumulados n.ºs 3942, 4124, 4149, 4327, 4584, 4668, 4724, 4753, 4758, se logró la promulgación y publicación de la Ley Nº 27157 el 20/07/1999. Así, se menciona que «unos pocos días después de emitida esta resolución [RTR Nº 146-99-ORLC/TR], se dictó la Ley Nº 27157, del 20 de julio de 1999, cuya exposición de motivos ya anuncia la posibilidad de establecer una propiedad horizontal superficiaria. Luego, el propio reglamento de dicha Ley ha contemplado la figura en forma expresa. Por tanto, es perfectamente posible que A enajene a B la construcción de dos plantas [esto es, una edificación] sin desprenderse del suelo, por lo que queda constituida la superficie. Seguidamente, B divide la construcción en dos secciones de dominio exclusivo reservando la escalera de acceso como bien común, con lo que se constituye una propiedad horizontal superficiaria, en la que evidentemente los titulares de las secciones exclusivas no son propietarias del suelo, del cual tampoco es propietario el superficiario»[9].

Y en realidad, como se señala, esto ya es posible gracias al art. 134º del D.S. Nº 035-2006-Vivienda el cual señala en su inciso a) como bien común intransferible al terreno sobre el que está construida la edificación que tiene dos o más secciones de propiedad exclusiva, salvo que sobre él se constituya derecho de superficie[10]. Sin embargo, en la práctica registral, al constituirse un reglamento interno usualmente en la cláusula sobre bienes y áreas de propiedad común lo que se suele poner como bien común intransferible es el terreno sobre el cual está constituida la edificación. Por lo que, si al inicio el propietario “A” era dueño en la partida matriz del terreno (suelo) y de la fábrica construida sobre aquella, posteriormente, al constituirse la independización y la transferencia de las unidades a nuevos propietarios, estos y todos ellos tendrán un respectivo porcentaje sobre el terreno calculado en proporción al área ocupada y otras que señale el art. 130º del D.S. 035-2006-Vivienda[11].

Recapitulando, la propiedad horizontal (el cual señalaba que se era copropietario del terreno de la edificación y con derecho de copropiedad sobre los bienes comunes) fue posteriormente, mediante la Ley Nº 27157 y su reglamento, cambiada a dos regímenes en el cual el o los propietarios podrían elegir a voluntad: a) Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, o b) Régimen de Independización y copropiedad (art. 127º D.S. Nº 035-2006-Vivienda). La principal diferencia está en que el régimen de independización y copropiedad (el cual es el menos usado) no podría ser constituido para edificios de departamentos, además que la edificación comprendía el terreno del mismo y que se podría construir más de un piso siempre que sea del mismo propietario. Por ejemplo, podríamos tener una quinta que está conformada por 4 unidades inmobiliarias cuyo pasaje común (entrada o área de acceso) sea el bien común.

La similitud entre estos dos regímenes era que se tenía dos elementos: i) secciones de propiedad exclusiva, y ii) bienes y servicios comunes. Estos últimos son los que permiten la utilización de las secciones de propiedad exclusivas, por ejemplo, los más usuales en señalar son las escaleras de acceso a cada piso, los ascensores, el terreno, entre otras[12].

Ahora, por motivos de simplificación, vamos a pasar a realizar algunas preguntas necesarias:

¿Procede que el registrador califique la acreditación de la pérdida del libro anterior en una junta de propietarios (no persona jurídica)?

Este hecho ya, en ocasiones, ha sido materia de tacha por el registro de predios, sin embargo, existía un precedente de observancia obligatoria el cual señalaba respecto a una persona jurídica que:

«La persona jurídica debe acreditar ante el notario y no ante el registro la conclusión o pérdida del libro anterior para que proceda la legalización de un segundo y subsiguientes libros. A efectos de verificar la concordancia entre el libro de la persona jurídica obrante en el título cuya inscripción se solicita y el antecedente registral, se debe tomar en cuenta el libro correspondiente contenido en el antecedente registral inmediato»[13].

Ahora la pregunta era si este precedente referido a personas jurídicas podría aplicarse en una junta de propietarios.

«Si bien es cierto el precedente de observancia obligatoria antes citado se encuentra referido a la legalización de la apertura de libros de personas jurídicas, dicho criterio también resulta aplicable a las juntas de propietarios, considerando que las sesiones de las juntas de propietarios y los acuerdos adoptados en ellas, deberán constar en el Libro de Actas legalizado conforme a ley, tal como dispone el segundo párrafo del artículo 148 del D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA, que aprueba el T.U.O. del Reglamento de la Ley Nº 27157»[14].

Por tanto, no debería corresponder que el registrador verifique aspectos formales sobre la legalización de apertura del Libro de Actas, conforme al art. 115º del D. Leg. Nº 1049, en una junta de propietarios.

¿El registrador podrá observar la omisión de la adhesión o transcripción del acta cuando la sesión de junta de propietarios fue realizada antes de la apertura y legalización del Libro de actas?

El último párrafo del art. 7º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas señala: «En caso que el libro u hojas sueltas de actas sean certificados con posterioridad a la realización de la sesión, deberá indicarse, al adherir o transcribir el acta, la fecha en la que el acta es adherida o transcrita. En el caso del acta adherida, la indicación deberá ser suscrita por el presidente del órgano a la fecha en que se adhiere el acta, salvo disposición legal o estatutaria distinta».

En este caso, se aplicará supletoriamente también las reglas de la persona jurídica. Así, en el caso de la adhesión, al ya encontrarse el acta de sesión original suscrita por todos los propietarios se deberá adherir una hoja donde el presidente del órgano señale la circunstancia y deje su firma certificada. Por ejemplo, en la hoja adherida el presidente podrá señalar:

«Yo, CARLOS BRAVO ROJAS, identificado con DNI Nº 04073265, presidente de la junta de propietarios del Edificio ‘Manuel Scorza’, dejo constancia que con fecha 12 de diciembre del 2018 se llevó a cabo la sesión de junta de propietarios, no siendo posible asentar las actas en el Libro de Actas Nº 1, ya que el libro no se encontraba legalizado, motivo por el cual, se extendió en documento aparte y fue suscrita por todos los propietarios, una vez legalizado el libro de actas se procede a adherir dicha acta al libro de la foja 03 a la foja 10 del presente libro de actas.

Lima, 01 de marzo del 2019».

En el caso de la transcripción del acta, al no ser el acta original, esta tiene que ser suscrita nuevamente por todas las personas asistentes a la sesión señalando la fecha de la suscripción. «En consecuencia, el registro solo debe verificar las formalidades establecidas para la adhesión de las actas en los libros de las personas jurídicas no lucrativas, y no exigir más requisitos que los establecidos en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas»[15].

¿Qué se puede regular en el reglamento interno como efectos provenientes de la autonomía privada?

Entre algunas normas de convivencia tenemos dos que se suelen dar y que no están en el Reglamento Interno Modelo, las mismas que constituyen los llamados efectos obligacionales:

  1. Tenencias de mascotas

Es fácil entender que normalmente los propietarios de departamentos suelen tener la necesidad de contar con una mascota para su compañía. Pero debemos, en este caso, diferenciar a los gatos y perros de un periquito o un pez doméstico. Por ejemplo, podremos insertar clausulas en el reglamento interno donde se señale expresamente:

«CAPÍTULO V – TENENCIA DE MASCOTAS

ARTÍCULO TREINTA: Una mascota en una unidad inmobiliaria está destinada a brindar compañía al propietario o a quien se encuentre en él. Se considera como mascotas a animales domésticos como el perro, gato, canario y peces (mascotas de decoración).

ARTÍCULO TREINTA Y UNO: No está permitido animales salvajes, silvestres o de granja como loros, culebras, tortugas, monos y otras especias de semejante naturaleza. Asimismo, tampoco está permitido los animales que se venden ilegalmente como mascotas, los mismos que permanecen dentro de una jaula por no tener un ambiente adaptado a su naturaleza.

ARTÍCULO TREINTA Y DOS: Los propietarios o poseedores de los animales mencionados en el art. 30º tienen como obligaciones:

a. Contar con el certificado sanitario de su mascota.

b. Cuidar que la mascota no se escape de su unidad inmobiliaria.

c. En caso que su mascota ocasione lesiones a propietarios o terceros, deberá auxiliar a la víctima y asumir la reparación del daño.

d. Recoger los desperdicios u excretas que hagan sus mascotas, sea dentro o en los alrededores del edificio.

e. Pasear a su mascota en los alrededores del edificio sujetos a una correa y collar.

f. Está prohibido practicar cualquier acto de crueldad o violencia contra la mascota».

2. Reuniones y ruidos molestos

Otra regulación que se puede dar en el reglamento interno es respecto a las fiestas que se suelen dar en un edificio por departamentos, las mismas que traen consigo el problema de la bulla que puede resultar  molesto, sobre todo, a horas no adecuadas del día. Una regulación podría darse de la siguiente forma:

«CAPÍTULO V – REUNIONES Y RUIDOS MOLESTOS

ARTÍCULO TREINTA: Todo propietario tendrá derecho a celebraciones privadas dentro de su unidad inmobiliaria, sin permiso del uso de las áreas comunes. Sin embargo, aquellas no deberán generar el ruido molesto que pueda perturbar a los otros propietarios de unidades contiguas.

ARTÍCULO TREINTA Y UNO: Se considerará ruido molesto aquel relacionado a celebraciones (fiestas, espectáculos, karaokes, etc.) con contaminación sonora, así como a trabajos de mantenimiento y refacción de viviendas y a los sonidos de ciertos aparatos electrodomésticos, musicales con contaminación sonora.

ARTÍCULO TREINTA Y DOS: Los propietarios o poseedores (inquilinos) de una unidad inmobiliaria tienen como obligaciones:

a. El horario permitido para las celebraciones privadas de lunes a viernes y domingo es desde el mediodía hasta la medianoche. En caso de los días sábado o vísperas de feriado se podrán permitir las celebraciones hasta las 2:00 a.m.

b. El ruido permitido hasta las 10:00 p.m. será de 60 decibeles[16], mientras que a partir de las 10:00 a.m. hasta las 2:00 a.m. será permitido como máximo el de 50 decibeles.

c. Los trabajos de refacción de vivienda deberán ser llevado a cabo de lunes a sábado a partir de las 8:00 a.m. hasta las 5:00 p.m. Los días domingos y feriados no está permitido ningún trabajo de mantenimiento o refacción que cause malestar auditivo.

d. En el caso de mascotas como los perros, los propietarios o poseedores del animal click here deberán tomar las medidas necesarias para impedir que causen molestias a los demás propietarios o, en todo caso, tendrá que sacar al animal del edificio para pasearlo por lo jardines o patios hasta que calme su ruido».

¿La junta directiva electa puede ser demandada vía judicial por la junta de propietarios del edificio?

Se puede dar el caso que la junta de propietarios pueda demandar por obligación con prestación de no hacer contra su junta directiva integrada, por ejemplo, por “A” y “B” (presidente y secretario-tesorero). Podría darse el caso de que la junta de propietarios demande con ella solicitando de abstenerse de continuar ejecutando reuniones ilegales con personas que no están habilitadas (por ejemplo, los morosos, los inquilinos y/o terceros ajenos), así como de abstenerse de seguir convocando a reuniones ordinarias o extraordinarias; y todo ello porque iría contrario a cláusulas expresas del reglamento interno del condominio.

¿Quién es el administrador general y si es posible su inscripción?

Actualmente regulado en dos artículos (151º y 152º) del D.S. Nº 035-2006-Vivienda. El art. 151º nos señala que toda edificación que tenga un reglamento interno deberá contar con un administrador general que velará por el buen mantenimiento de los bienes y zonas comunes, pudiendo ser: el presidente de junta de propietarios, un poseedor de una unidad inmobiliaria o un tercero; y el art. 152º señala las funciones de este administrador general que son mantenimiento de bienes y servicios comunes, cobro de cuotas, llevar las cuentas de administración entre otras. En la práctica, se puede ver que los miembros de una junta directiva como puede ser el presidente, vicepresidente, tesorero, etc. tienen problemas al momento de ejercer su función en el sentido de que se dicen: ¿Vamos a ejercer una función y lo haremos gratis sin que ningún propietario del condominio nos remunere por nuestro trabajo? Esta pregunta trae dificultades puesto que los propietarios muchas veces no están dispuestos a pagarle al propietario que se ofrece estar en una junta directiva. Por lo que, normalmente, lo que se hace es contratar los servicios de un tercero, una “persona jurídica” a quien, en base a su experiencia, los mismos propietarios sí estarían dispuestos a pagar. En este caso, se suele agregar una cláusula en el reglamento interno de la siguiente forma:

«ARTÍCULO TREINTA. DEL ADMINISTRADOR GENERAL.-

El administrador general podrá ser persona natural o jurídica. Para estos casos necesariamente deberá tener al momento de suscribir un contrato con la junta de propietarios un mínimo de cinco contratos de administración con otros condominios. Cuando el administrador sea persona jurídica, el cargo lo ejercerá persona natural con las facultades suficientes de representación. Mediante el contrato se fijarán los deberes y derechos del administrador.

El plazo de duración del administrador será por tiempo indefinido hasta que la junta de propietarios lo retire del cargo mediante sesión ordinaria o extraordinaria.

ARTÍCULO TREINTA Y UNO. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR GENERAL.-

El administrador, en forma individual, podrá ejercer algunas de las atribuciones y facultades del presidente de la junta de propietarios. Además, entre sus funciones deberá:

a. Realizar todas las actividades necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación de los bienes y servicios comunes.

b. Proponer, seleccionar y contratar a las personas necesarias para el mantenimiento y conservación de los bienes y servicios comunes. Asimismo, deberá tener rápido contacto con los proveedores de bienes o servicios comunes de la edificación, como en el caso de bombas de agua, sistema de ascensores e intercomunicadores, entre otros.

c. Emitir recibos, cobras cuotas ordinarias a los propietarios de las unidades inmobiliarias del condominio, así como en lo relativo a las cuotas extraordinarias.

d. Cuidar el Libro de Actas de la junta de propietarios.

e. Ser el responsable de hacer cumplir las normas, directivas o encargos de la directiva o junta de propietarios.

f. Mantener visitas regulares a las unidades, por lo menos, una vez al mes, donde cualquier problema o circunstancia deberá ser comunicado a la junta directiva de propietarios al término del día, y los resultados informados a más tardar hasta el último día de la semana en que se tomó conocimiento del problema. Excepcionalmente, en casos justificados o de urgencia, podrá hacer visitas a fin de mitigar daños a propiedad ajena.

g. Realizar encargos que le señalen la directiva o la junta de propietarios».

Ahora bien, en el caso de que se quiera inscribir en un asiento de la partida electrónica del condominio al administrador general existe una resolución del Tribunal Registral en el cual se señaló: «No procede denegar la inscripción del administrador general de una edificación cuando de la revisión del reglamento interno se advierte que dicha persona cuenta con facultades de representación similares»[17]. La cuestión era si constituía el nombramiento del administrador general como un acto inscribible. Al revisar el reglamento interno  de la junta se apreció que su art. 38º designaba como primer administrador a Inmobiliaria Riscal S.A. por un periodo de 8 años y su art. 39º mencionaba las funciones del administrador general.

Por estas razones, el Tribunal señaló que «el desenvolvimiento de la junta de propietarios en el ámbito contractual y administrativo requiere efectuar la exteriorización de la designación de quienes van a ejercer actos de representación. Solo así resultará posible que la junta de propietarios pueda actuar de manera unitaria y dentro de un régimen de normalidad. Por otro, lado dicha información también resulta relevante para los terceros»[18]. Es decir, que al no estar regulado normativamente la inscripción del administrador general, este podría darse en el caso de estar regulado expresamente en el reglamento interno dándole facultades no solo de administración interna, sino además las propias de la junta directiva, lo que hacía que se pudieran desenvolver en un ámbito externo con efecto a terceros.

Cabe mencionar también que en octubre del 2016 se presentó el Proyecto de Ley Nº 114/2016-CR, Proyecto de Ley que regula la Administración Inmobiliaria, impulsado por el grupo parlamentario de “Peruanos por el Kambio”, en donde se regulaba la personería jurídica de la junta de propietarios así como el administrador inmobiliario quien era una persona natural o jurídica registrado como agente inmobiliario el cual recibe una contraprestación por su servicio. Este proyecto se propuso con el objetivo de «mantener y levantar la plusvalía de los edificios y condominios que se administran, logrando que los inmuebles mantengan un mayor precio en el mercado»[19].

Luego de haberse expedido dictámenes de la Comisión de Vivienda y del Ministerio de Vivienda y Construcción, el último Texto Sustitutorio del Proyecto de Ley Nº 114/2016-CR fue con fecha de 30 de octubre del 2018[20] en donde se señaló expresamente que las juntas de propietarios eran personas jurídicas de naturaleza civil sin fin de lucro cuya personería jurídica iniciaba con la inscripción del reglamento interno en la partida del predio matriz. Al final, con fecha 22 de noviembre del 2018, con 70 votos a favor y 0 en contra, el pleno del Congreso aprobó el Texto sustitutorio, por lo que ahora solo se espera la Autógrafa de la Ley para su remisión al Ejecutivo.

CONCLUSIONES PARCIALES

Es muy difícil abarcar el tema del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, así como el de junta de propietarios y reglamento interno en pocas líneas. Se han obviado temas como la convocatoria a sesión de junta, constancia de convocatoria, puntos de agenda y citación, periodo del presidente o junta directiva electa, reapertura de acta, representante legal de un propietario que va a ser electo presidente o que va a convocar a la sesión, quórum de convocatoria, convocatoria por parte del vicepresidente, renuncia y elección de nuevo presidente, adecuación y modificación de reglamento interno, precedentes vinculantes en el que se dice por ejemplo, que el propietario con periodo vencido puede llevar a cabo la convocatoria o por propietarios que representen el 25% de participaciones sobre los bienes comunes, hasta aquella que señala que la convocatoria a una junta de propietarios efectuada a través de “representantes” de los titulares que ostentan el 25% de participaciones sobre los bienes comunes de la edificación no requerirán que acrediten ante el Registro dicha representación[21].

Sin embargo, de lo poco que se ha tratado, se ha querido esclarecer el tema que significa tener un reglamento interno en el caso —sobre todo—de unidades como los edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto. Debe tenerse claro también que, en la práctica, el reglamento interno en muchos casos no está inscrito en la partida electrónica del predio, ello por motivos de informalidad donde los propietarios no tienen ni siquiera inscrito su derecho de propiedad sobre la zona exclusiva de la edificación en los Registros Públicos, por lo que conllevan su convivencia bajo normas pactadas sin la debida publicidad, lo cual a largo plazo puede significar el inicio de problemas aún mayores.


[1] Hobbes, Thomas. Leviatán, o la materia, forma y poder de una república, eclesiástica y civil. 2º ed., México: Fondo de cultura económica, 2006, p. 102. (Parte I, Capítulo XII).

[2] Manuel Liendo Rázuri, de 70 años, llamado también “el tio pistola”, quien se hizo famoso porque –subido en su vehículo– empezó a insultar a otro conductor llegando a amenazarle con una pistola. También es conocido por tener quejas de los vecinos del edificio donde vive por sus conductas violentas: «A través de un comunicado, los vecinos del edificio Prado Alto denunciaron que Liendo actúa con violencia ante los vecinos y con el personal. Además de evadir pagar la cuota del mantenimiento. Incluso se presentaron imágenes, de las cámaras de seguridad del edificio, en las que se ve a Liendo Rázuri, llevándose un monitor, supuestamente en represalia al no haber recibido un documento». (Web: ElComercio.pe, «Manuel Liendo Rázuri tras amenazar con arma de fuego a conductor: “No he cometido ningún ilícito”», extraído el 24 de setiembre del 2018).

[3] «Profecto utrumque vere dictum est, homo homini Deus, & homo homini Lupus. Illud, si concives inter se; hoc, si civitates comparemus. Illic iustitia & caritate, virtutibus pacis, ad similitudinem Dei acceditur; hic propter malorum pravitatem, recurrendum etiam bonis est, si se tueri volunt, ad virtutes Bellicas,vim & dolum, id est, ad ferinam rapacitatem» (Hobbes, T., Elementa Philosophica De Cive, Basileae, apud Johan. Jac. Flick, 1782).

[4] Hobbes, Thomas. Ibídem, p. 105.

[5] El ejemplo clásico es el de la legítima defensa.

[6] Cabe señalar que antes de estas normas solo existía la Ley Nº 10726 promulgada el 01/12/1946, con tan solo 5 artículos, donde solo se señalaba que «cada propietario tendrá un derecho exclusivo sobre su sección y de copropiedad sobre las zonas y servicios comunes del edificio» (art. 2º) y que «la expresada junta estará formada por los propietarios del inmueble» (art. 5º).

[7] Por el derecho de superficie (art. 1030º al 1034º del Código Civil), en palabras sencillas, debe entenderse aquel donde un superficiario (ej. una persona jurídica) celebra un contrato con el propietario de un suelo para que de manera temporal pueda construir una edificación ya sea sobre o bajo el suelo.

[8] Gonzales Barrón, Gunther, Teoría general de la propiedad y del derecho real, Lima: Gaceta Jurídica, 2018, pp. 162-163.

[9] Ibídem, p. 163.

[10] «Artículo 134 D.S. 035-2006-Vivienda.- Bienes comunes intransferibles

Son bienes comunes intransferibles, salvo pacto en contrario establecido en el Reglamento Interno:

  1. a) El terreno sobre el que está construida la edificación que tiene dos o más secciones de propiedad exclusiva, salvo que sobre él se constituya derecho de superficie (…)» (resaltado agregado).

[11] «Artículo 130 D.S. 035-2006-Vivienda.- Participación en la propiedad de los bienes comunes

La participación en los bienes comunes, es un derecho accesorio a cada unidad o sección de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El porcentaje es determinado en el Reglamento Interno, y se establecerá atendiendo a criterios razonables, como el área ocupada de las secciones exclusivas, la ubicación de éstas, los usos a los que están destinadas, etc.»

[12] Cabe señalar que en el caso de las azoteas, ésta tiene que señalarse expresamente en el reglamento interno si van a independizarse (como zona exclusiva) o si va a ser zona común. En caso de haberse omitido señalarlo en el reglamento interno, la Ley señala que será un bien común.

[13] Precedentes de Observancia Obligatoria aprobada en sesión ordinaria del X Pleno realizada los días 8 y 9 de abril de 2005, recaído en las Resoluciones Nº 055-2011-ORLC/TR, Nº 416-2000-ORLC/TR, Nº 026-2002-ORLC/TR y Nº 256-2002-ORLC/TR.

[14] Resolución Nº 1998-2017-SUNARP-TR-L del 07/09/2017 (ponente: Mirtha Rivera Bedregal), f.j. 4.

[15] Resolución Nº 1998-2017-SUNARP-TR-L, f.j. 6.

[16] El decibel es usado para describir niveles de presión, potencia o intensidad sonora.

[17] Resolución del Tribunal Registral Nº 475-2010-SUNARP-TR-L de fecha 31 de marzo del 2010 (ponente: Carlos Alfredo Gómez Anaya).

[18] Resolución del Tribunal Registral Nº 475-2010-SUNARP-TR-L, f.j. 8.

[19] Proyecto de Ley Nº 114/2016-CR de fecha 23/08/2016, p. 12.

[20] Véase el texto sustitutorio del Proyecto de Ley que regula la Administración Inmobiliaria en el siguiente enlace: http://www2.congreso.gob.pe/Sicr/TraDocEstProc/Contdoc01_2011.nsf/Docpub/CC9C353179E31D8605258336005EEA58/$FILE/114.pdf

[21] Este último precedente aprobado por Resolución del Presidente del Tribunal Registral Nº 248-2018-SUNARP/PT publicado en el diario El Peruano con fecha 13/10/2018.

Escrito por Carlos Bravo Rojas

Bachiller en derecho por la UNMSM. Miembro principal del Grupo de estudios de arbitraje (GEAR) de la misma casa de estudios.

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