El contrato de Compra-Venta y la transferencia de propiedad inmueble como efecto real

1 EL CONTRATO DE COMPRA-VENTA EN EL DERECHO ROMANO

1.1 EL CONTRATO DE COMPRA-VENTA.

En Roma se le denominaba contrato de “emptio venditio”, el cual consistía en que “dos personas convienen en que una debe procurar a la otra la libre posesión y el disfrute pleno, completo y pacífico de una cosa determinada, mediante el pago de un precio fijado en dinero”[1]. De esta forma, la compra-venta posee un carácter consensual, de buena fe, en donde una de las partes, llamada vendedor, otorga la posesión específica de una cosa a la otra parte, que es el comprador, a cambio de una cantidad de dinero. Cabe resaltar, que si las partes otorgan por escrito el contrato, éste no tiene efectos constitutivos, sino probatorios, en tanto que, como contrato consensual, la compraventa es perfecta por el simple acuerdo del vendedor y del comprador.

Entonces, la compra-venta es perfecta desde que el vendedor con el comprador están de acuerdo sobre la cosa que se va a vender y sobre el precio. Así, existe un acuerdo entre las partes y tanto la cosa vendida como el precio son el objeto de la obligación de los contratantes y, por tanto, son elementos esenciales del contrato.

 1.1.1. LA COSA VENDIDA

Todas las cosas que pueden entrar al patrimonio de los particulares (merx) son susceptibles de ser vendidas. Por ello, es que en Roma se podía vender cosas corporales, así como también incorporales como, por ejemplo, una servidumbre, una herencia.

1.1.2. EL PRECIO

Para que la venta pueda ser válida era necesario que se acuerde el precio en dinero cierto y serio. Era preciso que el comprador debiera darle, a título de precio, una cantidad de dinero al vendedor, lo cual implica que hay una diferencia respecto de los contratos que se realizaban antes de la aparición de la compra-venta, en donde solo existía el intercambio de objetos, es decir, una suerte de trueque. Por otra parte, el precio debe ser cierto, determinado para que el contrato pueda ser válido y si el precio ha sido dado por el comprador la venta es nula.

El precio también deber ser serio y no debe de ser insignificante, porque demuestra que no hay intención de vender y, por tanto, se daría una simulación y detrás de ello habría una donación (acto disimulado). Por ello, es importante que se pague el precio real de la cosa vendida, es decir, el precio justo, porque si no este podría ser rescindido.

1.1.3. EFECTOS DE LA COMPRA-VENTA

La venta tiene como efectos el crear obligaciones entre ambas partes. Por tanto, hay una obligación del vendedor y del comprador. En primer lugar, la obligación del vendedor es hacer tener la cosa vendida al comprador, también es que el disfrute del comprador sea pacífico y de manera total. El vendedor debe despojarse de los derechos que tenía sobre la cosa vendida para transferirlos al comprador.

La obligación del vendedor puede descomponerse en tres elementos fundamentales: 1) que se le entregue la posesión; 2) que le defienda de ataques de terceros (erga omnes); y 3) que le garantice contra los defectos de la cosa.

La obligación del comprador es que debe pagar al vendedor el precio convenido, con intereses al momento de entrar en disfrute la cosa vendida. El comprador transfiere la propiedad del precio al vendedor, como menciona Eugene Petit.

Con todo ello, todo lo expuesto anteriormente tiene como finalidad explicar brevemente en qué consistía el contrato de compra-venta, cuáles eran sus elementos, cuándo era válido un contrato de compra-venta, etc. Todo ello nos da una base para entender luego la regulación dada en nuestro país respecto a la compra-venta y también a la transferencia de bienes inmuebles que es generado por dicho contrato.

Por ello, el breve análisis de la institución de la compra-venta en Roma nos sirve para más adelante verificar si es que en nuestro Código Civil, el vigente del año de 1984 y el anterior de 1936, se ha adoptado algunas formas que ya habían sido reguladas por el Derecho Romano.

1.2. TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

En el derecho romano se consideró como la primera forma de transferencia de propiedad a la “mancipatio”, que era una venta real celebrada de manera pública y que requería la presencia de las partes y de cinco testigos (libripens), una balanza y una cantidad de metal[2]. Luego, la venta pasó a ser imaginaria, puesto que se introdujo la moneda y el objeto de la venta ya no se tenía que pesar en la balanza, sino que ahora solo se contaban las monedas que correspondía al valor de dicho objeto. En esta etapa de la evolución, la compraventa era un contrato eminentemente formal, como señala Manuel De la Puente y Lavalle. Y de otro lado, apareció otra modalidad de venta, que no presentaba requisitos y que solo consistía en la entrega inmediata. A este tipo de venta se le denominó “traditio”, es decir, solo era valorada la entrega y no había forma que contara con un elemento que le diera su razón de ser; en otras palabras, no se explicaba el porqué de la entrega. De esta manera, estas dos modalidades de venta se juntaron y dio lugar a que la “mancipatio” fuera la causa justa de la traditio (transferencia de propiedad). Por consiguiente, se establece una teoría del título y modo, respectivamente.

Como en la compra-venta existía tanto un vendedor como un comprador, el derecho romano salvaguardó sus derechos y logró que la operación se efectuara al contado, por lo que el comprador recibía determinada cosa y el vendedor recibía determinada suma de dinero.

Ahora, más adelante se sustituyó la venta al contado por la prestación contractual (la mercancía o merx) y la contraprestación, que consistía en dar una suman de dinero por la cosa recibida. De ahí que, reciba el nombre de contrato “sinalagmático”.

Se distancian el tiempo la entrega del bien o la entrega del precio y son actos que se realizan en momentos distintos. Por consiguiente, se modifica la compra-venta con efecto traslativo de la propiedad por la compra-venta generadora de obligaciones, es decir, se perfecciona la compra-venta por el consentimiento y se transmite la propiedad por medio de la tradición de la cosa. Es necesario que la compra-venta genere obligaciones para hacer eficaz la entrega de la propiedad. Por tanto, por un lado se perfecciona el contrato y por otro se concluye el contrato- Empero, como era necesario la tradición para que pueda concretarse la compra-venta se convirtió en un obstáculo, porque si no era posible la entrega de la cosa, toda la operación quedaba trunca. El contrato per se no era suficiente, necesitaba de la traditio.

Más adelante, para superar este obstáculo, Badenes[3] explica que la tradición cambió en los tiempos medios se estableció una forma espiritualizada y simplificada. Si bien era cierto que la tradición era necesaria para la transferencia de propiedad, ésta se reemplazó por cláusulas de tradición que eran fingidas, simuladas (por constitución posesoria, breve manu y lunga manu) que valían como si se estuviera haciendo una transmisión real. Y por último, también se recurría a la tradición simbólica como, por ejemplo, si una persona quería vender su casa, ésta le daba las llevas de su propiedad al comprador como símbolo de que ya existía la transferencia del predio.

2. LA COMPRA-VENTA Y LA TRANSFERENCIA DE BIENES INMUEBLES EN EL CÓDIGO CIVIL DE 1936

El presente capítulo se centra en el análisis de tesis sobre la compra-venta de bienes inmuebles y cuál es la forma de transferencia el inmueble, ya que se discute respecto a que si solo el acuerdo de voluntades tiene efectos reales o si es que el contrato de compra-venta provoca el efecto. En consecuencia, cada tesis utilizada nos permitirá esclarecer dudas respecto a cómo se encontraba regulado en el código civil el contrato de compra-venta y la forma en que se aceptaba la transferencia de dicho bien. De tal manera, que en el siguiente capítulo pueda desarrollarse de manera amplia la forma como concibe el código civil vigente el contrato de compra-venta y, sobretodo, qué teoría respalda dicho código, respecto a la transferencia de inmuebles.

2.1. ANÁLISIS DE TESIS

2.1.1. TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD INMUEBLE POR COMPRA-VENTA

El autor de la tesis es Víctor Montori Alfaro. La tesis presenta establecer el momento en que se adquiere la propiedad de un inmueble a título derivativo en nuestro derecho, es decir, si en nuestro derecho se sigue la corriente espiritualista o la materialista. Esta última sostiene que, además del acuerdo de voluntades se haga necesaria para su eficacia, la ejecución de un acto que conozca la comunidad.

En el primer capítulo se analizan nociones como propiedad, la compra-venta y la publicidad. Luego, se analiza el problema de la transferencia y las soluciones: francesa y germana. En el tercer capítulo se hace un estudio de la legislación peruana. El autor sostiene que nuestra legislación sigue la tesis materialista.

Ahora bien, en primer lugar, el autor señala que la propiedad por ser un derecho real y por ejercerse en comunidad tiene que ser susceptible de ser conocida por todos. Por ello, distingue el derecho de propiedad en general y el derecho de propiedad de los miembros de una comunidad. Ahora, señala que respecto al derecho de propiedad de cada miembro de la comunidad debe estar determinada, es decir, se exige que tenga un titular y eso se debe para que exista seguridad jurídica.

En segundo lugar, expone que la publicidad, que exige el derecho de propiedad, hace posible individualizar el bien inmueble. Con ello, se expresa la realidad del derecho que se obtiene, entonces, para el autor debe registrarse la propiedad inmueble.

En tercer término, el contrato de compra-venta, cuya estructura es obligacional y sus efectos no pueden ir más allá de los contratantes, no es el medio adecuado para la transmisión de propiedad. Por lo tanto, no hay carácter traslativo por la venta de un bien inmueble, debido a que, según el autor, desnaturaliza el contrato y desconoce el derecho de propiedad.

En cuarto lugar, La transmisión de la propiedad solo puede darse mediante la inscripción en el Registro. Eso significa que se da cuando se individualiza el inmueble y la comunidad es consciente de que hay un nuevo propietario, porque es público.

En quinto lugar, el autor demuestra que en el Perú no se cuenta con la modalidad de Registro, lo cual implica que la transferencia se realiza con el consenso de las dos partes.

Finalmente, el autor propone que un nuevo sistema de registro será beneficioso (económica, tributaria y socialmente), porque permitirá que haya más recaudación para el fisco, también porque permite conocer las verdades de la distribución de la propiedad inmueble, y hará factible la utilización del crédito por gran parte de la propiedad que hoy no se puede conseguir.

2.1.2. LA LESIÓN EN EL CONTRATO DE COMPRA-VENTA DE INMUEBLES

El autor de la tesis es Pedro Samohod Romero. La tesis tiene por finalidad pronunciarse sobre lo ya escrito (lesión) defendiendo a los que afirman la existencia de la lesión como institución. El aporte sobre esta posición, consiste en señalar que la reglamentación de tipo administrativo de los artículos 1439 y 1442 del Código Civil debe desaparecer, porque son dispositivos inaplicables. Ahora bien, el primer artículo cuestionado señala que “hay lesión, y por causa de ella puede el vendedor pedir que se rescinda el contrato, si se vendió un predio rústico o urbano en menos de la mitad de su valor. Para probar la lesión se estimará el bien por el valor que tuvo al tiempo de la venta; pero incumbe al juez apreciar todas las circunstancias del contrato”. Por otra parte, critica también el artículo 1442 que estipula “que declarada la rescisión, se devolverá la cosa sin frutos, y el precio pagado sin intereses”.

El trabajo estudia la noción, la naturaleza y el fundamento jurídico de la lesión, su desarrollo histórico y su autonomía. Hace un análisis de la doctrina contractual y estudia las posturas individualista y socialista.

El autor presenta como conclusiones que los términos, en que fue planeado un contrato, están supeditados y limitados por los imperativos del interés social. También que uno de los medios que franquea a la ley para evitar que la mera voluntad individual sea expresada en un acto contractual es la acción rescisoria por lesión. Un punto resaltante es la definición que opta el autor por lesión, en donde es el perjuicio sufrido por una persona, por la desigualdad de sus prestaciones, como consecuencia de un acto jurídico celebrado o de una prestación ofrecida por ella. De otro lado, el consentimiento para la compra-venta se tiene que dar por escritura pública, cartas, palabras por sí o por el apoderado. Una conclusión más es que el contrato tiene una cláusula en la cual su renuncia a la rescisión es de nulo efecto, pues entonces la lesión sería eludida siempre por el comprador. Asimismo, el autor concibe al sistema mixto como el más perfecto, en el cual el criterio subjetivo es donde se toma la conducta o ilicitud del que se beneficia. La lesión acude en ayuda del vendedor y no del comprador, porque el vendedor sufre la constricción. De esta forma, la lesión es la protección del débil.

La acción de rescisión frente a los terceros adquirientes presenta un inconveniente común: la retroactividad de la rescisión destruye todos los derechos constituidos sobre la cosa después del contrato. En el código civil de 1936 reposa el fundamento de la lesión en el sentido de la protección y que la ley no puede amparar el abuso del derecho. Una cuestión fundamental extraída de las conclusiones es que no se puede fundamentar la lesión en el error, ni dolo, tampoco en la violencia. Finalmente, la lesión se diferencia de la imprevisión, porque en la imprevisión se trata de prestaciones futuras; mientras que la lesión se realiza en obligaciones de ejecución inmediata.

2.1.3. ALGUNOS ASPECTOS JURÍDICOS DE LA BUENA FE EN LA POSESIÓN DE INMUEBLES

El autor de la presente tesis es Alberto Hurtado Miller. El autor trata el ámbito doctrinario de la buena fe referente a su concepto y elementos constitutivos. De ahí realiza un estudio de la buena fe en la posesión de inmuebles y establece que la buena fe es la voluntad dirigida a un resultado antijurídico, pero el sujeto es inconsciente de su antijuricidad, porque la función de la buena es la de eximir de responsabilidad. Así también, establece que la presunción de buena fe, según nuestro ordenamiento legal, debe acreditarse en cada caso.

Por otro lado, en relación a los artículos 839 y 835 del Código Civil de 1936 sobre el derecho del poseedor a las mejoras, establece el autor que estos entrañan cierto peligro.

Además, señala que puede presentarse el caso de un poseedor, enterado del derecho de retención del bien, mientras no sea reembolsado por las mejoras introducidas, que realice –antes de la citación con la demanda– mejoras de tal valor que el propietario al no poder pagarles, se vea en la imposibilidad de recuperar el bien. Entonces, propone la reducción y especificación del derecho conferido al poseedor con respecto a las mejoras.

Con todo lo visto anteriormente, es preciso mencionar las conclusiones a las que llega el autor, las cuales son las siguientes: 1) La buena fe se puede configurar como una voluntad dirigida a un resultado antijurídico, pero inconsciente de su antijuridicidad; 2) No se puede aceptar la dualidad de los conceptos para la buena fe, porque sería contrario a ciencia; 3) La función de la buena fe es la de eximir de responsabilidad; 4) La terminología utilizada por el legislador en el artículo 825° es equívoca; 5) La buena fe no se presume, habrá que acreditarla en cada caso; 6) Tratándose de la adquisición de frutos por el poseedor de buena fe, el código civil solo exige la buena fe, sirviendo el título como presupuesto de ella, es decir, como elemento demostrativo; 7) Tanto el título nulo como el putativo son suficientes para servir de asiento a la buena fe, tratándose de la adquisición de frutos; 8) La citación con la demanda no convierte al poseedor de buena fe en poseedor de mala fe; siendo su efecto el de suspender su buena fe, estándose en las resultas del juicio; 9) El legislador considera al poseedor de mala fe en mora de restitución por lo que responde aún por caso fortuito; 10) El artículo 835° se refiere tanto al poseedor de buena fe como el de mala fe; y por último, 11) el legislador ha elegido puntualizar más aún el derecho conferido al poseedor en el artículo 835°.

2.1.4. MOMENTO DE CONSTITUCIÓN DEL DERECHO REAL EN LA VENTA DE INMUEBLES

La presente tesis es de Nelly Arciniega. La tesis centra su estudio en saber cuándo “queda transmitida la propiedad de los inmuebles en el Perú”, es decir, cuando se constituye el derecho real de propiedad, si es por el contrato o por su inscripción en los registros. Por ello, primero estudia el tema de que la propiedad se transmite entre las partes por efecto del contrato y “para los terceros, mediante su inscripción en el registro”, para lo cual se retrotrae a estudiar el C.C. de 1852.

A manera de sintetizar ideas puntuales demostradas en esta tesis es preciso mencionar las conclusiones a las que llega la autora. 1) En el Perú, el contrato de compra-venta es por sí solo, causa y modo bastante para transmitir el derecho real de propiedad; 2) En el Perú, el registro de propiedad inmueble no es un modo de adquirir la propiedad. Por ahora, el modo de transferir la propiedad se rige por los artículos 1383° y su correlativo art. 1172°; 3) En las propiedades inscritas, el certificado del Registro deber ser intangible. Para ello, debemos ir a la sustantividad de la inscripción como prueba concluyente del derecho inscrito. 4) El registro no fue creado como constitutivo de derechos reales; 5) Se presentan dos alternativas, el derecho real de propiedad que se encuentra constituido en el momento del contrato y, por ende, es consecuencia natural de las obligaciones de dar, o se constituye en el monto de su inscripción en el Registro; 6) Por lo tanto, el código civil de 1936 adopta el modo derivativo, que consiste en que el dominio se transmite de una persona a otra a través de la compra-venta, es decir, adopta la teoría francesa del espiritualismo, basado en la teoría de la “dessaine – saisine” que se insertaban obligatoriamente en todos los contratos de compra-venta como cláusula. Por ello, desde el código de napoleón, no ha cambiado sustancialmente los efectos que presenta el contrato de compra-venta.

De esta forma, podemos concluir que en el Code excluye la teoría del título y modo creado en Roma y se otorga al contrato per se efectos obligacionales y reales. Luego, es tomado por el código civil de 1936 y como veremos más adelante el código civil de 1984 tampoco presenta una variación intrínseca.

3. EL CONTRATO DE COMPRA-VENTA Y LA TRANSMISIÓN DE PROPIEDAD DE BIEN INMUEBLE EN EL CÓD. CIVIL DE 1984

3.1. LA AUTONOMÍA PRIVADA

Es preciso mencionar en qué consiste la autonomía privada, porque es el fundamento del ejercicio de la libertad que tienen los particulares para crear una relación con otra persona. Por lo tanto, la autonomía es el poder que le es inherente a toda persona para que pueda establecer una relación jurídica y pueda decidir lo que se quiere crear mediante ese acuerdo.

Ahora bien, en la autonomía privada existen dos tipos de libertades. Es así como establece esta dicotomía Manuel De La Puente Lavalle[4]. Considero importante la explicación de este autor para comprender las dos clases de libertades que se subsumen en la autonomía privada.

Por un lado, tenemos a la libertad de contratar, que consiste en ponerse de acuerdo con otra u otras personas. “En donde se contrata porque se quiere y se contrata con tal persona porque así se desea”, así es como señala que es la libertad de contratar, Spota. Con todo, el contrato se genera por un acuerdo de voluntades, por lo que no puede exigir la obligación de contratar.

Por otro lado, tenemos la libertad contractual que consiste en que su existencia está dentro del contrato, debido a que los contratantes tienen la libertad para determinar la forma y el contenido que va a tener el contrato que han convenido. Ahora bien, según Messineo, “la libertad contractual se manifiesta de 6 maneras, las cuales son explicadas por Manuel De La Puente Lavalle de la siguiente manera: I) Las partes puede establecer libremente el objeto del contrato, siempre que no atente contra el orden público y las buenas costumbres; II) Las partes son libres para convenir las condiciones y estipulaciones contractuales; III) Las partes tienen la facultad de escoger la ley nacional o el convenio internacional a que quedará sometido el contrato; IV) Las partes quedan en libertad para determinar la forma del contrato, o bien de que éste no quede sometido a formalidad alguna; V) Las partes pueden convenir libremente en que no se apliquen a un contrato nominado las normas supletorias a la voluntad de las partes que el ordenamiento positivo señale para ese contrato; VI) Las partes están facultadas para celebrar contratos innominados mediante los cuales se busque finalidades prácticas aún no previstas por la ley, siempre que se dirija a realizar intereses merecedores de tutela, según el ordenamiento jurídico.

3.1.1 EL CONTRATO

El contrato es la expresión de la autonomía privada, pero también el contrato es un acto jurídico. El contrato es un acuerdo de dos o más voluntades para crear, regular, modificar o extinguir una relación jurídica patrimonial. Así también, en nuestro código civil vigente en el artículo 140°, el acto jurídico es la manifestación de voluntad destinada a crear, regular, modificar o extinguir relaciones jurídicas. Para su validez se requiere: 1) agente capaz; 2) objeto física y jurídicamente posible; 3) fin lícito; 4) Observancia de la forma prescrita bajo sanción de nulidad. Entonces, notamos que la definición del acto jurídico con el contrato es similar, pero lo que los diferencia es que el acto jurídico es el género y el contrato es la especie.

Por otra parte, es necesario mencionar que el contrato es un acto jurídico plurilateral, en donde este consisten en la necesidad del concurso de las manifestaciones de voluntad de varias partes para general tales efectos, o sea la creación, regulación, modificación o extinción de relaciones jurídicas. En la plurilateralidad está comprendida la bilateralidad. El contrato es un acto jurídico patrimonial, porque el acto versa sobre bienes o intereses que posean naturaleza económica, es decir, acá no importa el valor subjetivo que se le pueda dar a una cosa, sino interesa el valor económico que brota de sus propias características. En síntesis, el contrato es un acto jurídico plurilateral y patrimonial. La falta de estos dos elementos determina la invalidez del contrato, como propone Manuel De La Puente[5].

Por otro lado, desde el punto de vista del jurista Luis Diez-Picazo[6], la idea de contrato es un supraconcepto, que es aplicable a distintos ámbitos jurídicos. Para él, son contratos, los tratados internacionales, los concordatos, los acuerdos entre naciones, los contratos administrativos. Ergo, la idea de contrato es de carácter general que puede abarcar el Derecho Patrimonial, el Derecho Matrimonial – claro que hoy el matrimonio no es considerado como contrato, sino como un convenio – o el Derecho de sucesiones. Ahora bien, en un sentido restringido el contrato es un negocio jurídico patrimonial que tiene carácter bilateral. Además sustenta Diez-Picazo que Kelsen estableció la distinción de un contrato como acto y un contrato como norma. En el primero se refiere al acto que los contratantes realizan y el segundo es el resultado del negocio, de la creación, modificación de esa relación jurídica y, por ende, presenta un valor de precepto.

3.1.1.1 LA FORMACIÓN Y PERFECCIONAMIENTO DEL CONTRATO

Como se ha podido comprender en lo anterior, el contrato es un acto jurídico patrimonial y plurilateral. A continuación se explicará cómo llega a perfeccionarse y formarse un contrato.

Para que pueda perfeccionarse un contrato es necesaria la concurrencia de una oferta y una aceptación.

Respecto a la oferta, “esta es una declaración de voluntad emitida por una persona que se encuentra dirigida a otra u otras, proponiendo que se celebre un determinado contrato”[7]. Para que exista la oferta es necesario que contenga todos los elementos que hagan que el contrato proyecto se realice. La oferta presenta requisitos – sustentado en “El Contrato General” de Manuel De La Puente[8] -, los cuales son:

  1. Que sea completa: con ello la oferta debe tener todos los elementos o condicionamientos del contrato para que de una manera fácil y sencilla el destinatario acepte el contrato. Si están completas las estipulaciones, el destinatario tendrá la voluntad de concretar el contrato
  2. Que contenga la intención de contratar: Se sintetiza en la intención del oferente de querer celebrar el contrato.
  3. Que sea conocida por el destinatario: es importante este requisito, puesto que si es que no llega la oferta al conocimiento del destinatario, esta será una simple policitación. Es importante señalar que si la oferta no llega al conocimiento del destinatario puede ser válido, si es que presenta representante pasivo.
  4. Que contenga la determinación del oferente: Acá el destinatario debe saber con quién va a contratar, por lo tanto, el oferente debe identificarse, esto trae como consecuencia que el contrato se realice de una manera mucho más sencilla, porque conociendo al oferente yo, como comprador, puedo precisar mi aceptación.

La aceptación, por su parte, “es la declaración de voluntad que emite el destinatario de la oferta aceptándola”[9]. Aquí es necesario que la aceptación se complemente con todos los términos que condicione la oferta para que luego el aceptante se vea obligado frente al ofertante. Es posible si es que el aceptante desea cambiar algunas condiciones de la oferta, a este supuesto se le llama contra-oferta, que es una oferta que ahora realizaría el destinatario. La aceptación también presenta requisitos que tienen que ser cumplidos en un contrato.

  1. Que sea congruente con la click here oferta: requisito que sintetiza que la oferta como la aceptación deben coincidir por completo. El aceptante debe declarar su conformidad con la oferta, porque los efectos ocurren desde el momento que acepta.
  2. Que sea oportuna: la aceptación debe realizarse mientras la oferta se encuentra vigente. Esto significa que debe cumplir con un plazo determinado por el oferente, porque si una persona acepta fuera del plazo estipulado perderá la oportunidad de poder contratar y será rechazado por el oferente.
  3. Que sea dirigida al oferente: La aceptación se dirige al oferente, en consecuencia, la aceptación no puede ser dirigida a un tercero, solo se formula ante la persona que ofertado.
  4. Que contenga la intención de contratar: es un acto volitivo del aceptante y a como se realiza tácitamente, debe valerse de suposiciones o indicios para comprobar que tuvo la intención de contratar.

Por otro lado, nos encontramos frente a la formación del contrato que otorgan validez al acto jurídico. La formación tiene efectos, basados en Manuel De La Puente, los cuales son los siguientes: 1) que cuando hay un conflicto de leyes en el tiempo, rige la ley vigente al momento de suscribir el contrato. De ahí que, es fundamental porque le brinda validez al contrato. 2) La ilicitud del objeto del contrato puede depender de la ley vigente en el momento de la celebración del mismo. 3) Los plazos señalados en el contrato tienen efecto cuando se celebra el contrato.

3.1.1.2 OBJETO DEL CONTRATO

Manuel De La Puente presenta en el libro Estudios sobre el Contrato Privado[10], que el objeto del contrato será una obligación de carácter patrimonial. El objeto o la finalidad de la celebración de un contrato es la creación, modificación o extinción de una relación jurídica patrimonial y esta relación constituye la esencia de la obligación. Ergo, las obligaciones nacen de los contratos y de la ley. Para concluir el análisis, el contrato es una fuente creadora de obligaciones.

3.1.1.3 EXTINCIÓN DEL CONTRATO

3.1.1.3.1 RESCISIÓN DEL CONTRATO

Según el Código Civil de 1984, en el artículo 1370 estipula que la rescisión deja sin efecto un contrato por causal existente al momento de celebrarlo. Ahora, presenta consecuencias que hemos de estudiar. Basados en la apreciación de Manuel De La Puente, el código considera que el contrato se celebró de manera válida, pero que la rescisión lo deja sin efecto, es decir, lo convierte en ineficaz. Ya no crea, regula, modifica relaciones jurídicas patrimoniales. Es válida, pero no tiene efectos. Generalmente el contrato opera por mandato expreso de la ley, que establece los requisitos para que pueda haber una rescisión. La rescisión puede darse por las dos partes.

3.1.1.3.2 RESOLUCIÓN DEL CONTRATO

El código civil estipula en el artículo 1371 que la resolución deja sin efecto un contrato válido por causal sobreviniente a su celebración. Al igual que la rescisión deja sin efecto un contrato. Empero, se diferencia de la rescisión, porque la resolución pone fin al contrato y también pone fin a la relación obligatoria originada por el contrato, es decir, deja sin efecto la relación jurídica patrimonial, deja de cumplir las obligaciones comprometidas y ya no se realizan las prestaciones.

3.1.2 EL CONTRATO DE COMPRA-VENTA

El contrato de compra-venta es el punto central en el presente ensayo y es el eje junto con la transferencia de propiedad de inmuebles, lo que motiva la discusión doctrinaria desde cuando tiene efecto traslativo un contrato de compra-venta de bienes inmuebles. Empero, antes de realizar este análisis primordial y central del presente trabajo, es preciso mencionar las características del contrato de compra-venta.

La definición de la compra-venta es la siguiente: “Por la compra-venta el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero. Esta definición se encuentra contenida en el artículo 1529 del código civil.

Para explicar acerca de los caracteres jurídicos que presenta el contrato de compra-venta nos remitimos a la explicación de Max Arias-Schreiber[11]. Los caracteres presentamos a continuación: 1) Es autónoma o principal, la compra-venta no depende de otros contratos y generalmente está acompañada por una garantía real o personal. 2) La compra-venta es un contrato obligacional y no traslativo de dominio, la traslación de dominio constituye un efecto del perfeccionamiento del contrato. 3) Las prestaciones son recíprocas, puesto que ambas partes asumen obligaciones de dar, es decir, la entrega del bien y la contraprestación, que es el dinero. 4) Es a título oneroso, porque existe enriquecimiento y empobrecimiento para el comprador y vendedor. El vendedor se enriquece al recibir el dinero y se empobrece al despojarse del bien que poseía, que antes integraba su patrimonio. Mientras, que el comprador se empobrece, porque paga el precio, pero se enriquece, porque obtiene el bien y lo adhiere a su patrimonio. 5) Es conmutativa, porque las partes han previsto los beneficios que obtendrán. 6) Es consensual, para celebrarse solo se requiere el consentimiento de las partes y hay libertad de forma, es decir, no se exige que sea por escrito u oral, solo tiene que haber una manifestación de voluntad, para ello los contratantes considerarán cuál será la más conveniente. Es por ello, que cuando el objeto es un bien inmueble se utiliza una escritura pública, porque a través de ella uno como comprador puede adquirir el bien inscribiéndolo en el registro de la propiedad inmueble –predios urbanos- para que se complete su titulación.

3.1.2.1 EL PRECIO COMO ELEMENTO PRIMORDIAL EN EL CONTRATO DE COMPRA-VENTA

Manuel De La Puente, sostiene como un elemento transcendental del contrato de compra-venta, el precio. Por ello, nos basamos en sus apreciaciones respecto al mencionado subtema[12]. Las obligaciones recíprocas que provoca el contrato de compra-venta son la obligación de transferir el bien y la obligación de pagar su precio en dinero. Con ello, las prestaciones recíprocas son de la misma naturaleza, porque uno transfiere la propiedad y otro entrega el precio.

El precio es la contraprestación que otorga el comprador por la cosa vendida. Es tan importante negociar el precio, porque si no existe el contrato de compra-venta no existirá. Todo ello por ser un contrato de prestaciones recíprocas, mutuas, al mismo tiempo.

3.1.2.1.1 REQUISITOS DEL PRECIO

  1. a) Debe ser en dinero: Según el art. 1529 del Código Civil, el comprador se obliga a pagar un precio en dinero. Esto caracteriza a la compra-venta de otros contratos como, por ejemplo, la permuta. Por lo tanto, si yo vendo un bien inmueble, una persona X debe cancelarme en ese preciso momento.
  2. b) Debe ser determinado o determinable: Al momento de haberse celebrado el contrato, el precio de haber sido determinado y, por tanto, será conocido por ambas partes interesadas. Respecto a lo determinable, se da cuando no se ha fijado un monto objetivamente, pero existen criterios que permiten establecer que se asume ese monto. Por último, la determinación del precio puede depender de un acto de evaluación, de un acto de verificación, del acaecimiento de eventos futuros, como señala Manuel De La Puente. Y, en caso, el precio no esté determinado, el contrato no se perfecciona.
  3. c) Debe ser real: es el precio existente, efectivo. Además, que no puede existir un precio simulado o ficticio, no existe.
  4. d) Debe ser serio: el precio es serio cuando no se aparta del valor del bien, es claro, porque a veces pueden ofrecerte determinado bien por un precio sobrevalorado, que imposible de pagar. Lo contrario, es irrisorio, es un precio muy barato.

3.1.2.2 BIENES QUE PUEDEN SER OBJETO DE COMPRA-VENTA

Es importante que calidad de bienes uno puedo vender. Por ello, en el art. 1532 del C. Civil señala que “pueden venderse los bienes existentes o que pueden existir, siempre que sean determinados o susceptibles de determinación y cuya enajenación no está prohibida por la ley.

Acá, “la existencia o la posibilidad de existir de un bien son parte constitutiva de su venta, en el sentido en que no pueden venderse bienes que no existen o no son posibles de existir”[13], según lo mencionado por Manuel De La Puente. Entonces, si celebramos un contrato, pero el bien no se encuentra este contrato puede ser nulo o anulable. A

Ahora, el bien materia de la venta es el objeto de la prestación que constituye la obligación de transferir la propiedad. Los bienes se clasifican en corporales e incorporales, en el cual los primeros son las cosas y los segundos son los derechos. Por otra parte, autores como Albaladejo mencionan que la compra-venta es solo de derechos, porque de transfiere la propiedad y uno adquiere el derecho de poseedor sobre ese bien. Por consiguiente, cuando hablamos de materia de la venta se refiere al derecho de propiedad sobre una cosa o sobre un derecho.

En conclusión, para De La Puente y Lavalle, pueden venderse los bienes existentes y posiblemente existentes, más no lo contrario. Dentro de esta dicotomía se perciben requisitos legales que deben cumplir los bienes determinados o determinables. Como sabemos, un bien determinado es aquello que se encuentra identificado con precisión, es decir, que tiene que determinarse por los caracteres que le son peculiares. Los bienes determinados son específicos y genéricos. Específicos son aquellos que se encuentran individualizados y genéricos, aquellos bienes que pueden determinarse a través del género al que pertenecen.

Asimismo, es importante mencionar que un bien determinable consiste en que si en el momento de la celebración del contrato no se ha especificado el bien, es posible que se determine en un futuro, utilizando criterios contractuales para que el contrato pueda ayudar a que la determinación del bien se realice de manera precisa.

Finalmente, el requisito de la libre comercialidad del bien consiste en que no solo se puede transferir una propiedad, sino también el título; en otras palabras, que se pueda transferir el derecho de poseedor.

  • EL CONTRATO DE COMPRA-VENTA Y LA TRANSFERENCIA DE BIENES INMUEBLES

Este punto es el eje de nuestro ensayo, porque durante años se ha generado un conflicto entre distintas posiciones doctrinarias acerca de si el contrato de compra-venta tenía como efectos la transferencia o solo tenía efectos obligacionales y que, por tanto, se necesitaba un modo para que pueda transferirse el bien que se iba a vender.

En nuestro código, autores como Bigio, Lohman señalan que hay una contradicción entre el artículo 1529 y el artículo 949 de nuestro código civil actual y mencionan que es un error que no deviene del anterior código de 1936, que a su vez transcribió lo que estipulaba el código civil de Napoleón en 1804 – Code -. Para analizar en qué consiste cada tesis es necesario mencionar los artículos en cuestión.

Artículo 1529: “Por la compra-venta el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero”.

Artículo 949: “La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”.

3.2.1 SISTEMAS DE TRASNFERENCIA DE PROPIEDAD

“En el mundo existen dos sistemas de transferencia de propiedad, el sistema de la unidad del contrato y el sistema de la separación del contrato. El primer sistema se caracteriza por exigir la celebración de un solo negocio jurídico, en el cual reposan las voluntades del transferente y del adquirente dirigidas a provocar la transferencia de la propiedad. El segundo sistema, en cambio, se caracteriza por exigir dos negocios jurídicos, uno obligacional y otro dispositivo, en los que reposan las voluntades del transferente y del adquirente dirigidas a provocar la transferencia de la propiedad”[14].

De esta manera, presenta Freddy Escobar que el sistema de transferencia puede realizarse por un único acto o a través de dos actos o negocios jurídicos.

3.2.1.1 SISTEMA DE UNIDAD DEL CONTRATO

El sistema de la unidad del contrato se originó en Roma con la teoría de título y modo, porque para ellos la voluntad no tenía como efecto la transferencia, sino que debía existir otro acto para poder realizarla como, por ejemplo, la traditio, mancipatio, in jure cesio, etc. Con el transcurso del tiempo, debido a un proceso de espiritualización la teoría del título y modo esbozado fue afectada, y el sistema de la unidad del contrato se vio afectada por la desaparición de la tradición como elemento constitutivo del “iter” traslativo, según Freddy Escobar. Cabe resaltar, que en Francia la entrega física comenzó a ser reemplaza por el empleo de la cláusula “dessaisine-saisine”, que buscaba la inscripción en registros notariales. Por lo tanto, formalmente la teoría del título y modo seguía vigente, pero en espíritu había ocurrido un cambio crucial que permitió que se pueda transferir unilateralmente la propiedad inmueble. De esta forma, en Francia se instituyó la modalidad del contrato por solus consensus.

3.2.1.2 SISTEMA DE SEPARACIÓN DEL CONTRATO

Este sistema se originó en la Alemania del siglo XIX, en la crítica de la teoría del título y modo. Savigny formuló un planteamiento para recuperar que la traditio sea un modo de adquisición de la propiedad. Ihering, por su parte, sostenía que la propiedad se transfiere sobre la base de un acto abstracto para evitar la inseguridad jurídica. Culmina, con el código alemán – BGB – en donde los negociones obligacionales quedan separados de los negocios de disposición. Por ello, es que dicho sistema sostiene que hay dos negocios jurídicos y un acto ejecutivo real, como propone Freddy Escobar. “El primer negocio contiene la voluntad de las partes de crear un vínculo en virtud del cual una de las partes queda obligada a transferir a la otra la propiedad de un bien. El segundo negocio contiene la voluntad de las partes de transferir y adquirir la propiedad del bien. Este negocio es abstracto. Finalmente, el acto ejecutivo real está constituido por la inscripción del negocio dispositivo en el registro”[15].

3.2.2. SISTEMA ADOPTADO POR EL CÓDIGO CIVIL ACTUAL

El código civil de 1984 ha adoptado el sistema legislativo de la Unidad del Contrato para la regulación del contrato de compra-venta. Según, Miguel Torres Méndez[16], los dos procesos jurídicos para que se dé la transferencia de un derecho, el acuerdo para transferir y la transferencia misma, van a darse a través de un solo contrato. Ya no es necesario que se realicen dos negocios jurídicos como indica el sistema de separación del contrato. El sistema de unidad del contrato presenta dos modalidades, las cuales son el “Principio Contractual Puro y la Yuxtaposición de los Principios de la Unidad y la Tradición”. Entonces, qué modalidad ha aceptado el Perú es un complejo problema. Así, presenta un problema serio, puesto que consiste en la contradicción dos normas presentadas en nuestro código (art. 1529 y art. 949). El art. 949 se basa en el artículo 1172 del Código Civil de 1936, el cual se basó en el art. 1138 del Code.

3.2.3. PROBLEMA

El artículo 1529 consagra la teoría del título y modo, es decir, que adopta la modalidad de la yuxtaposición de principios de la unidad y la tradición. Entonces, esta norma no es traslativa, sino tiene efectos obligatorios.

Respecto al art. 949 estipula que solo la obligación de enajenar hace propietario de un bien inmueble. Entonces, la compra-venta inmobiliaria es traslativa y no obligatoria. Con ello, la transferencia basta con que se haya constituido dicha obligación y la constitución se realiza con la celebración del contrato.

Por consiguiente, existe una contradicción entre estas dos nomas y se resumen en las siguientes preguntas, que esboza Miguel Torres Méndez y que menciono a continuación: ¿La Compra-Venta es obligatoria o traslativa en el Código Civil peruano?; ¿Qué modalidad del sistema de la Unidad de Contrato se ha adoptado en el Perú para la compra-venta inmobiliaria? Para responder a estas preguntas se originaron dos tesis, la obligatoria y la traslativa.

3.2.4. TESIS OBLIGATORIA

Jack Bigio opina sobre el artículo 1529 que la compra-venta no es un contrato traslativo, puesto que la compra-venta no transfiere el bien sino sólo se obliga a trasmitir al comprador[17]. Esta posición considera que el contrato de compra-venta es al mismo tiempo el título de adquisición y el modo de adquisición. Por ende, presenta la yuxtaposición de los Principios de unidad y tradición, es decir, el título y el modo sería solo la compra-venta. En este punto, el título es un acto jurídico y el modo es un acto debido. Considero que la compra-venta no puede hacer de título y modo a la vez, porque a cada uno le corresponde un acto.

Por otro lado, Manuel De La Puente sostiene la tesis obligatoria, basándose en la aplicación del art. 949, puesto que la obligación de transferir cobra efecto traslativo. El contrato obliga, pero, según el autor, a través del art. 949 se traslada la propiedad, por lo que actuaría como modo. Sin embargo, este criterio no es correcto, porque no puede basarse el modo en una ley, sino en un hecho concreto que genera la transferencia de propiedad.

3.2.5. TESIS TRASLATIVA

Guillermo Lohmann sostiene a la compra-venta inmobiliaria como traslativa. Se basa en el artículo 1549 del Código Civil que dice que es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de propiedad. Entonces, para Lohmann el término perfeccionar equivale a culminar, a terminar. Asimismo, sostiene que la esencia y el propósito sustantivo de la compra-venta como hecho económico y social es de carácter trasmisivo de la propiedad misma, no el derecho a tenerla, y como consecuencia es constitutiva o reguladora de obligaciones[18]. Sin embargo, esta tesis presenta una interpretación extensiva y muy aislada, con lo cual no se puede complementar con el art. 1529, que se encuentra en el análisis. El término “perfeccionar” significa modificar o realizar.

3.2.6. CONCLUSIÓN

Después de haber apreciado las dos tesis que se contradicen sobre la transferencia de propiedad. Así se genera una disputa doctrinaria. “Como se puede apreciar de la clara redacción de la norma transcripta, el Código peruano opta por el mismo sistema que el Derecho Francés, desechando todas aquellas opciones que consideran, como indispensable para la transferencia de los bienes inmuebles, el requisito de la inscripción”[19]. Como hemos visto, la compra-venta en Francia tomó un carácter de espiritualización, debido a que en la forma era título y modo, pero en la esencia la obligación y transferencia se realizaba por un solo contrato. Desde esta óptica se sostiene que el Derecho Civil Peruano nunca se apartó del principio francés, según Mario Castillo Freyre. A partir del código civil de 1936 se mantuvo el mismo sistema francés e incorporó los artículos 1172 y 1050. Los textos son los siguientes:

  1. Artículo 1172: “La sola obligación de dar una cosa inmueble determinada, hace al acreedor propietario de ella, salvo pacto en contrario”.
  2. Artículo 1050: “Para oponer los derechos sobre inmuebles a quienes tienen también derechos sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone”.

Como menciona Mario Castillo, el código civil de 1984 no ha alterado dicho sistema, otorgando mayor claridad a sus preceptos. Entonces, la posición respecto a la transmisión de propiedad no ha cambiado desde lo estipulado en el Derecho Francés.

Por consiguiente, existe una consustancialidad entre lo dispuesto por el artículo 1529 del Código Civil actual, en el sentido de que se trata de un acto meramente obligacional, y no traslativo de derecho real, y el art. 949, referente a la manera como se transmite la propiedad.

No olvidemos que el contrato de compra-venta requiere también de la publicidad, porque puede haber una concurrencia de distintos compradores y no saber quién es el propietario. Entonces, el primero que haya inscrito la propiedad será el propietario. Y todo para conseguir seguridad jurídica en el sistema contractual.

Por lo tanto, en el Perú el contrato de compra-venta de bienes inmuebles genera la transferencia directa de propiedad “El artículo 949 del Código Civil establece que la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario del mismo, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario. De esta forma, resulta claro que lejos de adoptar la teoría de título y modo, le otorga al contrato (traslativo) la virtualidad de transferir directamente la propiedad”.

Ahora bien, como la prestación es un elemento esencial de la obligación que determina una relación patrimonial y que resuelve una conducta, resulta que la “obligación de enajenar” del art. 949 no existe. Por ello, como señala Freddy Escobar, no se ha planteado la posibilidad de discutir la referida idea, no queda otra cosa que aceptar que la obligación de enajenar es artificial, que no tiene valor jurídico. En consecuencia, el efecto jurídico tiene que ser atribuido al contrato con finalidad traslativa, porque es el único hecho que produce en la realidad. Ergo, mientas no existan soluciones para poder interpretar o modificar el mencionado artículo adoptamos el sistema francés basado en el principio del solo consensus.

BIBLIOGRAFÍA

 

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1996                              Exégesis. Tomo II. Lima: Gaceta Jurídica.

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Referencia del Autor

Alumno de octavo ciclo (8vo) de la Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Católica del Perú. Miembro de la Comisión de Investigaciones de la Asociación Civil Foro Académico.

[1]PETIT, Eugene “Tratado elemental de Derecho Romano”. Editorial: Albatros.

[2] DE LA PUENTE, Manuel. “Estudio sobre el contrato de compra-venta”.

[3] DE LA PUENTE, Manuel. Op.Cit.

BADENES, Ramón, “El contrato de compraventa”, Tomo I, librería Bosch, Barcelona, 1979, pág. 14.1

[4] DE LA PUENTE, Manuel “Estudios sobre el Contrato Privado”, Lima, 1996, pp. 52-54

[5] DE LA PUENTE, Manuel, “El Contrato en general”, Lima: PUCP, 1984, pp. 42-52

[6] DIEZ-PICAZO, Luis y Antonio GULLÓN “Sistema de Derecho Civil. Vol.2, Madrid: Tecnos, 1984, pp. 31-32

[7] DIEZ-PICAZO, Luis y Antonio Gullón, Op.Cit, pp. 107-109

[8] DIEZ-PICAZO, Luis y Antonio GULLÓN “Sistema de Derecho Civil. Vol.2, Madrid: Tecnos, 1984, pp. 31-32

[9] DE LA PUENTE, Manuel, Op.Cit.

[10] DE LA PUENTE, Manuel, “Estudios sobre el contrato Privado”, Lima, 1996, pp. 357-386

[11] ARIAS-SCHREIBER, Max, “Exegesis. Tomo II”, Lima: Gaceta Jurídica, 1996, pp. 19-34.

[12] DE LA PUENTE, Manuel “Estudios sobre el Contrato de compra-venta”, Lima: Gaceta Jurídica, 1999, p. 33 – 44

[13] DE LA PUENTE, Manuel “Estudios sobre el Contrato de compra-venta”, Op.Cit.

[14] ESCOBAR, Freddy, “El contrato y los efectos reales. Análisis del sistema de transferencia de propiedad adoptado por el código civil peruano, Ius Et Veritas.

[15] ESCOBAR, Freddy, “El contrato y los efectos reales. Análisis del sistema de transferencia de propiedad adoptado por el código civil peruano, Ius Et Veritas.

[16] ESCOBAR, Freddy, Op.cit.

[17] BIGIO, Jack “La compraventa y la transmisión de propiedad” En: Para leer el Código Civil. T I. Lima: Editorial de la Pontificia Universidad Católica del Perú, 1984. Pp. 199.

[18] LOHMANN, Guillermo, “Notas polémicas sobre la reserva de propiedad” En: Informativo Legal Rodrigo, Julio de 1986, pp. 34.

[19] CASTILLO, Mario “La transferencia de propiedad inmueble en el Perú y la seguridad jurídica”, Palestra, 2007.

Escrito por Andres Nuñez

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