El título supletorio y la prescripción adquisitiva de dominio como mecanismos de regularización del título de propiedad

I. Apuntes previos

El equipo de PARTHENON, Asociación Civil Foro Académico, me ha propuesto comentar y hacer referencia a la prescripción adquisitiva de dominio (PAD) y el procedimiento de título supletorio (PTS) como mecanismos de regularización del título de propiedad.

Propuesto así, hay quien podría advertir una confusión, la misma que se ha puesto de manifiesto en diversas sentencias emitidas por la Corte Suprema, que por un lado niegan que un propietario, que no tiene alternativas para alcanzar la inscripción de su derecho en el registro público, pueda demandar la PAD con esos fines; o por otro lado, consideran que cuando se trata de bienes inmuebles no inscritos, el único mecanismo para llegar al registro es el PTS.

Particularmente, pienso que, entendida debidamente la naturaleza y los fines de las referidas instituciones, es posible entender que ambas sí resultan alternativas para regularizar la propiedad alcanzando su anhelada inscripción.

Dicho esto, en las próximas breves líneas compartiré algunos aspectos de convergencia de ambas instituciones.

II. Título supletorio y prescripción adquisitiva 

Importantes diferencias

Nuestro Ordenamiento Civil, en teoría, es uno pro delimitación de derechos. Así, por ejemplo, aunque no siempre se condiga con la realidad, se pretende que el titular de un derecho de propiedad llegue a inscribirlo a fin de poder “completar su derecho”[1]. De esta manera, es el propio ordenamiento el que brinda los utensilios necesarios para tal fin.

En nuestro Código Civil (CC), encontramos referencia al PTS en el artículo 2018°, el mismo que ordena que para la primera inscripción de dominio se debe de exhibir títulos por un periodo ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios.

Por otro lado, es el Código Procesal Civil (CPC) en el artículo 504° expresa:

“Art. 504.- Se tramita como proceso abreviado la demanda que formula:

1. El propietario de un bien que carece de documentos que acrediten su derecho, contra su inmediato transferente o los anteriores a este, o sus respectivos sucesores para obtener el otorgamiento del título de propiedad correspondiente. […]”.

A partir de lo citado, podemos extraer las características del PTS. Así, para poder solicitar la formación del título supletorio, pues de este se carece, se requiere tener el estatus de propietario del bien objeto de solicitud, pero a la vez no contar con el sustento ante el Registro de que se es propietario, pues lógico, por eso se solicita la formación de un título que supla el que debió haber tenido –y no tiene– para ser presentado al Registro y poder volver oponible el derecho –esto es, “completarlo”– ante los demás.

Pero esto no es lo único requerido para poder acceder a un título que cumpla la función de suplir el que, en formalidad, no se tiene. Además, se requerirá a la posesión en tiempo o plazo semejante al de la prescripción extraordinaria, pues recordemos que “la posesión cumple una función de legitimación, en virtud de la cual determinados comportamientos sobre las cosas permiten que una persona sea considerada como titular de un derecho sobre ella […]”[2].

Correctamente, Gonzales Barrón señala que: “[e]l título supletorio aplica cuando el propietario del predio no inscrito requiere completar la titulación, por lo cual recurre a la prueba posesoria […]. Siendo así se trata de un proceso de comprobación de una situación jurídica, sin que exista conflicto con otro sujeto que se atribuya el dominio”[3].

En este sentido, no se comprende la razón para haberle dado una naturaleza contenciosa, pues en un PTS no se busca controvertir el derecho de propiedad de ninguna otra persona ni se busca el reconocimiento de una forma originaria de adquisición de la propiedad.

A diferencia del PTS, la PAD sí es una forma de adquirir la propiedad en tanto quien la pretende apenas lo hará luego de haber ostentado solo la situación de poseedor y lo hará en tanto a otro sujeto, anterior propietario, se le deje reconocer el derecho a favor del que poseyó por un tiempo determinado.

En torno a los requisitos para lograr la adquisición de la propiedad por prescripción, tenemos que se debe de ostentar una posesión que sea continua, pacífica, pública, como propietario y durante un tiempo de diez años o de cinco (si se adicionan justo título y buena fe).

III. ¿Prescripción adquisitiva de dominio para bienes inscritos y título supletorio para bienes no inscritos?

Como ya hemos señalado, el PTS es aquel por el cual el propietario va a buscar la formación de un título con el fin de alcanzar la inscripción de su derecho en el registro público, de tal manera que pueda volver oponible su derecho a los demás.

Por tanto, en caso de encontrarse en el proceso que el solicitante pretende alcanzar un título supletorio respecto de un inmueble que ya se encuentra registrado, tendríamos que el solicitante del título supletorio no ostenta la calidad de propietario.

En el mismo ejemplo, bien podría recurrirse a la figura de la PAD, pues lo que se debe dilucidar es quién ostenta el derecho, es decir, establecer cuál de los dos sujetos (si el demandante, solicitante de la PAD, o el propietario con derecho inscrito) resultarán vencedores. De ahí que la PAD sea un proceso contencioso y el PTS no.

Hay que tener en consideración también qué si bien el PTS solo puede postularse en los casos en que el bien no se encuentra registrado; eso no quiere decir que la PAD solo pueda demandarse cuando el bien está registrado.

Así, de forma equivocada la Res. N.° 224-2009-SUNARP-TR-A, citada por Gonzales Barrón señala lo siguiente: “tradicionalmente nuestro ordenamiento jurídico ha establecido la distinción entre los títulos supletorios y adquisición por prescripción […] y han contemplado el saneamiento de la titulación para los efectos de la regularización de un predio cuando el mismo no está inscrito (título supletorio) y cuando el predio ya está inscrito (prescripción adquisitiva)”.

A partir de ello, es necesario hacer hincapié en que la PAD es una forma de adquirir la propiedad independientemente de si esta se encuentra o no inscrita, es por eso que podemos hablar, por ejemplo, de la prescripción contra tabulas como una de las formas de usucapir el bien.

IV. Prescripción adquisitiva del propietario. Colofón

Si bien la usucapión es una forma de click here adquirir la propiedad, entonces, por simple deducción, podríamos establecer que aquel que ya es propietario no tendría que buscar un mecanismo de adquisición del derecho, sino tan solo su reconocimiento.

Pero a esto hay que agregar que la jurisprudencia ha sido caprichosa en el sentido de aceptar la PAD del propietario o declararla como un imposible jurídico. Veamos.

Cas. N.° Casación N° 672-2001-Lima:

“Quinto.- Que, el artículo novecientos cincuenta del Código Civil no contiene ninguna limitación para adquirir por prescripción a quien se considere propietario del inmueble y además de acuerdo con el artículo novecientos cincuenta y uno del mismo Código, la posesión tiene que ser continua, pacífica, pública como propietario; Sexto.- Que, de acuerdo con el criterio de la sentencia de vista de que resulta jurídicamente imposible solicitar la prescripción adquisitiva si se afirma ser propietario al haber adquirido la propiedad por contrato de compraventa, no se establecería en la parte final del artículo novecientos cincuenta al referirse a la prescripción corta que se adquiere a los cinco años cuando media justo título y buena fe[4].(Subrayado nuestro)

Cas. N.° 2571-2009-Huánuco:

“Tercero: Que, el instituto de la prescripción adquisitiva cumple una finalidad importante de consolidación de una situación jurídica vacilante, de modo tal que además de ser una institución jurídica por medio del cual se adquiere la propiedad es una institución que permite consolidarla. De lo que se desprende que no existe inconveniente alguno para que alguien que ostente un título de propiedad que adolezca de algún vicio o defecto que impida su inscripción, pueda demandar judicialmente la prescripción […]. La interpretación efectuada en la sentencia de vista respecto del artículo 950 del Código Civil radica en considerar que los demandantes al tener la titularidad del predio rústico de 12,397.5 m., denominada parcela número sesenta y dos predios rústicos de 12,397.5 m, denominada parcela número sesenta y dos predio rústico ‘ANDABAMBA’ no pueden demandar la prescripción adquisitiva, por cuanto son propietarios del referido predio. Sin embargo, como ya se ha señalado dicha titularidad no es obstáculo para que puedan, mediante el proceso de prescripción adquisitiva, otorgarle seguridad a la posesión que se viene manteniendo en virtud de un título afectado de algún vicio o defecto que impida su inscripción en los Registros Públicos. Por las razones expuestas resulta amparable el recurso de casación”[5]. (Subrayado nuestro)

En sentido opuesto, el Pleno Jurisdiccional Distrital Civil, realizado en La Libertad, 04 y 05-11-2011:

¿Resulta jurídicamente posible que quien adquirió un bien inmueble mediante título privado (incluso del titular registral), como la compraventa, pretenda también la declaración de la propiedad mediante prescripción adquisitiva?:

El Pleno acordó por mayoría que “El propietario que adquirió un bien inmueble mediante título privado traslativo de dominio, como la compra venta, no puede adquirirlo también mediante prescripción adquisitiva, por cuanto, por un lado ya es propietario; y de otro lado no es jurídicamente posible tener dos títulos de dominio”[6].

No obstante la referencia inmediata anterior, en mi opinión, no solo el PTS puede ser usado como mecanismo para regularizar el título de propiedad, sino que jurisprudencialmente, la PAD del propietario cumple la misma función. La Cas. N.° Casación N° 672-2001-Lima y la Cas. N.° 2571-2009-Huánuco, en los considerandos subrayados, bien lo apuntan.


[1] BULLARD GONZALEZ, Alfredo. Sistemas de Transferencia de Propiedad, En: Derecho y Economía, Palestra Editores, Lima-2003. pp. 156.

[2] II Pleno Casatorio Civil, Cas, N.° 2229-2008, Lambayeque, El Peruano, 22-01-2008.  Misma Sentencia que usted puede ubicar en reciente obra: Julio E. Pozo Sánchez, Summa Civil, Editora Nomos & Thesis, Lima, 2018, pp. 700 – 701.

[3] Gunther Gonzales Barrón, Teoría y práctica del proceso judicial de prescripción adquisitiva de dominio, en: La Propiedad: mecanismos de defensa, Ed: Gaceta Jurídica, Lima, 2014, p. 15.

[4] En la misma línea, ubicamos la Casación N.° 4257-2012-Lima, de 06-11-2013, f. j. 5. Sala Civil Transitoria [EP, Cas. N.° 691, 30-04-2014, p.51060]. Ibid., p. 780.

[5] Así también, podemos encontrar distintas casaciones en el mismo sentido, como Casación N°2571-2009-Huanuco, la Casación N°1272-2006, Lima Norte, la Casación N° 2571-2009-Huanuco y la Casación N° 2784-2009- Lima, y demás, como el caso de la última señalada ubicada en la obra ya citada, Summa Civil, p. 784.

[6] Pleno Jurisdiccional Distrital Civil, realizado en La Libertad, 04 y 05-11-2011. Ibid., 773.

Escrito por Julio Pozo

Julio Pozo

Past Profesor de Derechos Reales en la UNMSM. Título de Post Grado en Estrategias de Negociación por la Universidad de Castilla – La Mancha (España). Asesor del Grupo de Estudios de Derecho Inmobiliario – GEDI. Gerente Legal en San Miguel Industrias PET S.A. (empresa del grupo Intercorp).

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