La importancia del Registro de la Propiedad Inmueble y el auge del Derecho Registral Inmobiliario

Es innegable la importancia que, hoy en día, ha tomado el Registro de la Propiedad Inmueble, generando así el auge y  desarrollo del Derecho Registral Inmobiliario. Podemos afirmar que ello se debe a que el Registro es una herramienta fundamental en el  desarrollo económico y social de nuestro país, promueve la inclusión social debido a que el derecho de propiedad tiene una incuestionable connotación económica.

Así, el Tribunal Constitucional (EXP. N.° 0016-2002-AI/TC) ha reconocido la importancia del Registro en la adecuada protección del derecho de propiedad, habiendo indicado lo siguiente:

“(…) Para el pleno desarrollo del derecho de propiedad  en los términos que nuestra Constitución lo reconoce y promueve, no es suficiente saberse titular del mismo por una cuestión de simple convicción, sino que es imprescindible poder oponer la titularidad de dicho derecho frente a terceros y tener la oportunidad de generar, a partir de la seguridad jurídica que la oponibilidad otorga, las consecuencias económicas que a ella le son consubstanciales. Es decir, es necesario que el Estado cree las garantías que permitan institucionalizar el derecho. Es la inscripción del derecho de propiedad en un registro público el medio a través del cual el derecho trasciende su condición de tal y se convierte en una garantía institucional para la creación de riqueza y, por ende, para el desarrollo económico de las sociedades, tanto a nivel individual y colectivo.”

En ese sentido, en estas breves líneas se describirán las principales características del Registro de la Propiedad inmueble que hacen que sea fundamental en la protección del derecho de propiedad y de lo trascendente que resulta la inscripción.

La esencia y la razón de ser del Registro de Propiedad Inmueble es el dar publicidad de los derechos que en él se inscriben, es decir, nos permite saber, por ejemplo, quién es el propietario del predio y si el mismo tiene cargas o gravámenes. Antes de la existencia de la Institución Registral, el probar que se era propietario de determinado predio o que nuestro título de propiedad no carecía de algún vicio que pudiera afectar su validez, pues ello era prácticamente imposible, lo que en Derecho Romano se llamaba “la prueba diabólica”[1].

En nuestro país, la creación del Registro de la Propiedad Inmueble se remonta al año 1888[2] y, por supuesto, es innegable la evolución que ha tenido hasta la fecha. Hoy contamos con un Registro mucho más moderno y eficiente que se encuentra en constante mejora a efectos de poder brindar una mayor seguridad jurídica a los distintos derechos que en él se inscriben.

Uno de los principios que le da al Registro ese poder de brindar seguridad jurídica es el principio de publicidad material[3], en virtud del cual se presume que todos tenemos conocimiento de los derechos inscritos, sin admitirse prueba en contrario[4].

Otro principio fundamental del Derecho Registral Inmobiliario es el principio de legitimación, conforme al cual los asientos registrales se presumen exactos y válidos, producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos  establecidos en el Reglamento General de los Registros Públicos, se declare judicial o arbitralmente su invalidez o se cancelen[5] en sede administrativa por haberse acreditado la suplantación de identidad o falsedad documentaria. Este principio se encuentra recogido en el artículo 2013 del Código Civil y en el numeral VII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos.

El sustento inmediato de la fuerza de la inscripción deriva del mandato imperativo de la ley. El poder soberano conviene, para el logro de sus fines, la adopción de este efecto para las inscripciones con la finalidad de facilitar las contrataciones, reducir costos y otorgar seguridad jurídica. Por tanto, en principio, las inscripciones solo pueden ser variadas en su contenido, en virtud de título modificatorio o mandato judicial.

Además, tenemos el principio de especialidad, el cual tiene por finalidad que los actos y contratos que se incorporen al Registro se realicen de manera ordenada a efectos de que la publicidad que se brinde sea transparente, clara y de fácil entendimiento. Por ello, el artículo IV del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, establece que por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquéllas así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno.

En el Registro de Propiedad Inmueble, el principio de especialidad se concretiza en el denominado sistema de folio real, el cual implica que el Registro se organiza tomando como base fundamental al bien inmueble y que exige la determinación precisa de la base objetiva de los derechos, es decir, el inmueble.

El sistema de folio real tiene, entre sus más importantes manifestaciones, la necesidad de correlación entre el inmueble  (base material de la publicidad) y el derecho inscrito. Esto supone no solo que el derecho conste inscrito, sino además que el derecho recaiga sobre porciones claramente determinadas si es que no abarca la totalidad del inmueble, y en su caso, será necesario realizar las operaciones destinadas a concretar el objeto sobre el que recae el derecho.

Otro principio importante es el Principio de Prioridad, regulado en el Artículo 2016 del Código Civil: “La prioridad en el tiempo de la inscripción click here determina la preferencia de los derechos que otorga el registro.” En ese sentido, no solo es importante inscribir sino que la inscripción se debe realizar apenas se adquiera el derecho; ejemplos de lo transcendente que es inscribir los derechos que adquirimos respecto de un determinado inmueble los podemos ver en los artículos 1135[6] y 2022 [7]del Código Civil.

De lo dicho, podemos señalar que, ante la pregunta ¿por qué registrar mi propiedad? Se puede decir que al registrar una propiedad estás acreditando tu derecho sobre ella y protegiéndola, toda vez que dicha inscripción se encuentra legitimada; se presume sin admitir prueba en contrario que es conocida por todos; será oponible frente a otros derechos no inscritos y tendrá prioridad frente a otros derechos que se pretendan inscribir posteriormente.

Además, con la inscripción es más accesible ser sujeto de crédito ante los bancos. De igual forma, aumenta el valor de tu propiedad, permitiéndote su adecuada y fácil transferencia.

De lo indicado, se puede concluir la importancia de inscribir los derechos que adquirimos respecto de algún bien inmueble. Por  ello, resulta fundamental seguir fomentando el estudio e investigación de las diferentes Instituciones del Derecho Registral Inmobiliario, a efectos de que el Registro de Propiedad inmueble brinde seguridad jurídica.


[1] ALVAREZ CAPEROCHIPI, JOSÉ A. Derecho Inmobiliario Registral. Tercera Edición. 2010. Pamplona. Recuperado el  18/01/2018 de: https://viperije20.files.wordpress.com/2013/04/derecho-inmobiliario-registral-jose-a-alvarez.pdf.

[2] PARDO MÁRQUEZ, Bernardo. Derecho Registral Inmobiliario en el Perú. Segunda Edición. 1966. Lima: Litografía Huascarán Pág. 488.

[3] Artículo 1 del Título Preliminar  del Reglamento General de los Registros Públicos: “El Registro otorga publicidad jurídica a los diversos actos o derechos inscritos. El concepto de inscripción comprende también a las anotaciones preventivas, salvo que este Reglamento expresamente las diferencie.

El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando éstos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo.”

[4] Artículo 2012 del Código Civil: “Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.”

[5] Ley n.° 30313, Ley de oposición  al procedimiento de inscripción registral en trámite y cancelación del asiento registral por suplantación de identidad o falsificación de identidad. Publicada en el Diario Oficial El Peruano el 26/03/2015.

[6] Artículo 1135 del Código Civil: “Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, el acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste en documento de fecha cierta más antigua.”

[7] Artículo 2022 del Código Civil: “Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone. (…)”

Escrito por Maritha Elena Escobar Lino

Abogada por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos (UNMSM); registradora pública en el Registro de Predios de la Zona Registral N.° IX, especialista en Derecho Registral por la Pontificia Universidad Católica del Perú (PUCP); egresada de la Maestría en Derecho Civil y Comercial de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos (UNMSM); especialista en Contratos y Daños por la Universidad D Salamanca – España; miembro de la RED DE CAPACITADORES de la SUNARP; expositora en diferentes cursos de Derecho Registral Inmobiliario.

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