La Prescripción Adquisitiva en Sede Notarial

I. INTRODUCCIÓN

La Prescripción Adquisitiva de Dominio o también conocida como la usucapión es una institución que tuvo su inicio la época del Derecho Romano y que aun cuando se hayan realizado diversos estudios, la misma siempre es susceptible de ser analizada dentro del contexto actual en que se viene aplicando, considerando su importancia, ya que es a partir de esta institución que una persona adquiere un derecho real, de propiedad, mientras otra la pierde debido a su inactividad; no obstante, es de indicar que dicha adquisición requiere ser declarada – a través de un procedimiento notarial o judicial – para que la misma pueda ser reconocida y opuesta erga omnes.

Ahora bien, considerando las diferentes aristas que presenta la Prescripción Adquisitiva de Dominio, uno de los puntos controversiales es su aplicación dentro del ámbito notarial, conforme lo ha dispuesto la Ley N° 27333 Ley Complementaria a la Ley N° 26662[1] (en adelante la “Ley Nº 27333”), considerando las implicancias jurídicas, económicas y sociales que se están generando a partir de la «declaración de propiedad» que otorga el Notario y su posterior inscripción en el Registro de Predios de los Registros Públicos.

En ese orden de ideas, debemos preguntarnos si ¿La naturaleza de la prescripción adquisitiva de dominio permite que la misma sea tratada tanto en sede judicial como notarial?

Considerando lo regulado por nuestra legislación – aunque  la misma a veces no resulte ser la más clara –, si es posible que una persona pueda adquirir el derecho de propiedad a través de un procedimiento notarial de prescripción adquisitiva; no obstante, el presente artículo tiene como objetivo conocer un poco más sobre la aplicación de la prescripción adquisitiva de dominio en sede notarial desde la perspectiva de su naturaleza jurídica.

II. DE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL

La usucapión nace como un mecanismo de prueba definitiva de la propiedad, por medio de la cual se evitan las controversias respecto a las transmisiones sucesivas del bien, y se busca reconocer la calidad de propietario de aquella(s) personas(s) que en el mundo real se han comportado tales por la falta de diligencia de los propietarios formales. La función primaria de la usucapión es, entonces, servir como medio de prueba, a pesar que teóricamente es comprendida como el modo por excelencia de adquisición de la propiedad cuando no medie el tracto sucesivo, causado por la posesión prolongada de un bien por el plazo y las características que establece la ley[2].

La institución de la prescripción adquisitiva sirve para que algunas situaciones endebles y dudosas, únicamente de hecho, sean reconocidas por el notario como situaciones jurídicas, y que las mismas puedan consecuentemente oponerse a terceros.  Ello, a su vez, trae una  negligencia y falta de cuidado por parte del propietario en la conservación de sus bienes, causado por la falta de interés en el ejercicio de su derecho de propiedad, lo cual es reflejado como un abandono debido al desinterés en el mismo.

En ese orden de ideas, el desinterés y la falta de diligencia en el ejercicio de su derecho de propiedad – por parte de los propietarios – trae como consecuencia el castigo a los propietarios que han descuidado la posesión de sus bienes al abandonarlos, y de esta manera, favorecer al poseedor quien durante los años, y bajo determinadas características y requisitos establecidas por la ley, se ha comportado como verdadero(s) dueño(s) de los referidos bienes, consolidándose como propietario(s). De esta forma, lo que se busca es que los bienes que han sido materia de prescripción adquisitiva se incorporen nuevamente al mundo económico, puesto que de otra manera quedarían improductivos. La usucapión tiene como función ser la solución a la seguridad jurídica, reconociendo además que el tiempo es finalmente el más poderoso aliado del derecho puesto que sirve para regularizar situaciones que han sido objeto de explotación económica.

En concordancia con lo señalado anteriormente, el Tribunal Registral, ha señalado que la finalidad de la prescripción adquisitiva es servir como el medio de prueba más sólido del derecho de propiedad[3], pues a través de ella y de un procedimiento legal se reconoce una situación oficialmente cognoscible por todos, otorgando a la misma, seguridad jurídica plasmada en un título debidamente saneado y que permite sea inscrito en el registro correspondiente.

Por tanto, la usucapión es la consecuencia de dos vertientes, una que es el resultado de una acción y otra del rechazo de una inacción. En el primer caso se premia la actividad de un poseedor que incorpora un bien al circuito económico, pues posee, explota, produce, crea riqueza y genera un beneficio general, al margen de la titularidad formal; en el segundo caso se castiga la conducta negligente y descuidada de un propietario que se aparte de sus responsabilidades y obligaciones que tiene como tal, alejando – indirectamente – el bien del circuito económico, ya que su inactividad perjudica a todos[4].

En el caso de la Prescripción Adquisitiva de Dominio, se adquiere el derecho por el solo transcurso del tiempo que se ha establecido la ley y tras haberse conducido como propietario de forma pública, pacífica y continua, es por este motivo, probablemente, que quienes se encuentren a favor que la prescripción adquisitiva deba ser tramitada y declarada vía notarial, se fundamenta en reconocer que quienes la solicitan ya son propietarios y que su derecho no se constituye desde el momento que son declarados como tal, sino desde que se cumplieron con las características descritas en el artículo 950 del Código Civil, siendo la finalidad de las sentencias declarativas, la producción de certidumbre jurídica[5].

Por lo tanto, si quien solicita ser declarado propietario, previamente ya había adquirido dicho derecho; entonces, no podría mantenerse al titular registral pues este – en la realidad – ya no es el verdadero propietario (entiéndase «propietario» como la persona que viene ejerciendo el derecho de posesión y que por el transcurso del tiempo y las acciones que viene realizando sobre el bien debe ser declarado, bajo las normas vigentes, como el nuevo propietario).

La cuestión anteriormente planteada y que además ha sido y sigue siendo materia de debate, presenta distintas variantes, pues es cierto que si previamente había adquirido el derecho, entonces no cabría la posibilidad que el titular registral siga manteniendo su condición de propietario; ello es debido a la complejidad y delicadeza que implica cancelar un asiento para abrir un nuevo (sin existir un tracto sucesivo de por medio), y que ello solo debería ser revisado como un asunto contencioso por parte de un órgano jurisdiccional,  a través del cual el juez – en base a un juicio de valor y tras haber actuado los medios probatorios y realizado las diligencias que estime pertinentes – pueda finalmente emitir una sentencia en la cual se declare la prescripción adquisitiva de dominio a favor del demandante, con calidad de cosa juzgada, consolidando de esta manera una situación real en una situación jurídica. Las facultades del Notario no son jurisdiccionales, por ello su campo de actuación es limitado y en caso se presente una oposición, este únicamente deberá dar por concluido el procedimiento. De esta manera, se puede señalar que la usucapión no es más que adquisición mediante la posesión, cuya base moral puede discutirse, pero cuya necesidad jurídica es reconocida y regulada por todo el derecho, pero que además va acompañada de límites que impiden que tal adquisición se transforme en una violación de derechos constituidos.

III. MARCO LEGAL DE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA EN SEDE NOTARIAL

La Ley N° 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, publicada el Diario Oficial El Peruano el 20 de julio de 1999, reguló por primera vez la posibilidad que la declaración de prescripción adquisitiva de dominio fuera conocida y tramitada en un procedimiento notarial. Sobre el particular, es preciso señalar, que la prescripción adquisitiva es tramitada como un asunto no contencioso y el notario solo es competente para conocer la prescripción adquisitiva extraordinaria[6], la misma que exige una posesión pública, pacífica y continua como propietario por un plazo de más de 10 años. En forma de antecedente, debemos mencionar que el notario no podrá realizar estos trámites sobre un predio que se encuentre bajo la competencia de COFOPRI.

Lo señalado anteriormente tiene su sustento por cuanto originalmente en la Ley 27157 y el reglamento de esta, aprobado mediante Decreto Supremo N° 008-2000-MTC, se estableció que la prescripción adquisitiva de dominio notarial podía ser tratada siempre que durante el trámite de regularización de una edificación se advirtiese la necesidad de iniciar un procedimiento para el saneamiento de titulación; es decir, obligatoriamente debía existir una edificación para poder iniciar un asunto no contencioso de prescripción adquisitiva de dominio.

Sin embargo, con la Ley N° 27333, se permitió que pueda seguirse el trámite notarial sobre terrenos ubicados en zonas urbanas que no contaran con edificaciones. Desde su regulación inicial, en la cual simplemente se remitía a los artículos del Código Procesal Civil en lo referido al proceso de «prescripción adquisitiva», hasta su regulación actual, el procedimiento ha sufrido una serie de cambios solo respecto a su forma, puesto que en el fondo, su esencia es la misma. Lo que se ha buscado con dichos cambios es lograr que exista una mayor seguridad jurídica antes de declarar la propiedad por prescripción.

No obstante ello, de los párrafos que anteceden es posible detectar, que a diferencia de lo que ocurre en COFOPRI, en caso de oposición al trámite notarial, basta con recibir el escrito de oposición para que el notario dé por concluido el procedimiento, comunicando de este hecho al Colegio de Notarios y a los Registros Públicos, este no tiene siquiera la posibilidad de analizar si quien presenta la oposición puede acreditar derechos e intereses respecto al bien, el notario tampoco analiza los fundamentos, únicamente recepciona y concluye el trámite.

IV. NATURALEZA DE LOS PROCESOS NO CONTENCIOSOS

Los procesos no contenciosos son aquellos en los que hay ausencia de litis; es decir, no existe el conflicto intersubjetivo de intereses calificado por la pretensión de uno de los interesados y por la resistencia del otro. Por la pretensión de uno y la resistencia del otro, los interesados pasan a ser contendientes, en cuanto cada uno de ellos exige se satisfaga su interés particular. La «jurisdicción voluntaria» o también denominada «proceso no contencioso», parte de un supuesto condicionante, que por lo menos en teoría no deberá existir click here conflicto de interés o litigio[7]. En este sentido, cabe mencionar que el interés del solicitante es que se declare una situación jurídica que este conforme con la realidad, para que consecutivamente la misma pueda ser reconocida y opuesta a terceros, en razón de ello es que por lo menos en teoría no debería existir conflicto de intereses ni litigio, por lo tanto, solo tendríamos un demandante o solicitante sin que se identifique e individualice a un demandando.

De acuerdo a lo afirmado anteriormente, la jurisdicción voluntaria es caracterizada común y principalmente porque ante ella únicamente serán presentadas aquellas incertidumbres o situaciones jurídicas que buscan ser reconocidas y se encuentren libres de controversias, desde el inicio en que es solicitado hasta el final del proceso o procedimiento; no debiendo existir oposición en su desarrollo o tramitación, es decir frente al derecho que busca ser reconocido no deberá existir quien lo contradiga, siendo esta su característica por excelencia.

La jurisdicción voluntaria se caracteriza por (i) la inexistencia de sujetos jurídicos en posiciones opuestas, puesto que no existen sujetos conocidos y determinados a quienes se les vaya a perjudicar en sus derechos; (ii) la existencia de  una actuación provocada pero no equivale al planteamiento de una pretensión procesal por no ir dirigida frente a un sujeto determinado y distinto del que reclama; ya que si esta dirección personal formara parte de la solicitud no habría jurisdicción voluntaria, sino contenciosa. Estando a ello, podemos afirmar y concluir que en los procesos no contenciosos no debería de existir ninguna litis, es decir no debería de existir controversia alguna sino simplemente declarar una situación jurídica que aún no ha sido reconocida.

De lo anterior se colige un nuevo hecho y afirmación, pues únicamente bastaría con identificar a un tercero que podría verse perjudicado, para que pierda la naturaleza de no contencioso, lo cual implica que no es necesario que se presente una oposición para que pueda presentarse la contienda. Lo cual en buena cuenta es cierto y correcto, sobre todo si recordamos que la particularidad de los procedimientos no contenciosos tramitados en vía notarial como: en la sucesión intestada, rectificación de partidas, patrimonio familiar, comprobación de testamento, y otros, no es posible – en algunos casos – determinar de forma concreta a una única persona que pueda ser perjudicada con la actuación del notario.

Ahora bien, el párrafo  anteriormente descrito, discrepan de cierta manera con la naturaleza de la prescripción adquisitiva de domino, sobre todo porque una de sus requisitos es que en la misma demanda o solicitud se indique quien es el titular registral o la persona de la cual deriva su derecho, indicándose sus respectivas direcciones a efecto de notificarlo y en su defecto, declarar bajo juramento desconocer su dirección para después efectuar las publicaciones respectivas. Con todo ello, se podría afirmar que no existe controversia en los procedimientos de prescripción adquisitiva notarial toda vez que a pesar de las publicaciones y notificaciones no se – debería – de presentar oposición en todo el proceso/procedimiento, sin embargo, ello no implica que no se reconozca a un afectado directo que vería perjudicado su derecho de propiedad.

V. DE LOS PROCESOS NO CONTENCIOSOS EN SEDE NOTARIAL

Con la Ley Nº 26662 – Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos, publicada en el Diario Oficial El Peruano el 22 de setiembre del año 1996 y que entró en vigencia el 21 de noviembre de 1999, se le otorga por primera vez al notario[8] facultades para poder tramitar procedimientos no contenciosos. Para iniciar el trámite notarial se debe de realizar petición escrita (minuta o solicitud), suscrita por el o los interesados, en dicho documento se deberá indicar el nombre, identificación y dirección del interesado o todos los interesados, el motivo de la solicitud, el derecho que lo asiste y el fundamento legal[9]. Cabe precisar que los interesados son las personas legitimadas para seguir estos trámites no contenciosos conforme al Código Procesal Civil o Código Civil.

Asimismo, la citada normativa también ha establecido que es requisito indispensable el consentimiento unánime de los interesados. Si alguno de ellos, en cualquier momento de la tramitación manifiesta oposición, el notario debe suspender inmediatamente su actuación y remitir lo actuado al juez correspondiente, bajo responsabilidad[10]. No obstante cabe mencionar, que la oposición a la que hace referencia la ley, puede ser ejercitada por cualquier persona.

Respecto a la publicidad del trámite[11], estas se realizan por una sola vez, tanto en el diario oficial como en otro de amplia circulación del lugar en que se realiza el trámite. Los impresos deben adjuntarse al expediente en insertarse en la escritura o acta; y finalmente el trámite concluye con la extensión de la escritura o acta, ambas se protocolizan en el Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos. Cabe señalar, que el documento notarial es auténtico y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.

Por su parte, la Ley Nº 27333, publicada el 30 de julio del 2000, vino a enmendar algunas de las disposiciones contenidas en el reglamento de la Ley Nº 27157. La declaración notarial de prescripción adquisitiva de dominio, es decir, el acto del notario por medio del cual considera suficientemente acreditada la notoriedad del hecho posesorio, debía constar en un acta, en la cual, además de la declaración a favor del prescribiente, se haría constar la evaluación de las pruebas y los actuados durante el trámite del asunto no contencioso (artículo 41.2 del reglamento).

VI. CONCLUSIÓN

A modo de corolario, podemos señalar que las principales justificaciones para investir al Notario para que pueda tener competencia sobre los procesos de prescripción adquisitiva se fundamentaron principalmente en la ausencia de litis, ya que se trata estrictamente de esclarecer una incertidumbre jurídica o declarar un derecho no controvertido, puesto que habría consentimiento unánime o asentimiento de los interesados.

Asimismo, podemos señalar que si bien la naturaleza de la prescripción adquisitiva de dominio tiene su inicio  dentro de los procesos contenciosos su evolución legislativa ha permitido en función a  las situaciones en que a veces se presenta la misma pueda ser considerada por cierta parte de la doctrina, como parte de un proceso/procedimiento en el cual no existe una «litis o conflicto» y es en esos casos en el cual el Notario después de realizar las diligencias correspondientes declara una situación jurídica preexistente a efectos que la misma sea reconocida y opuesta erga omnes. Cabe precisar que no se está avalando o cuestionando la labor que realiza el Notario ya que dicha situación es materia de otra evaluación.


Referencias

[1] Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularización de Edificaciones.

[2]  AVENDAÑO VALDEZ, Jorge. “El Registro Predial y la seguridad jurídica en los Predios Rústicos”, en: Themis. Revista de Derecho Nº 26, 2003. Pag. 65.

[3] TRIBUNAL REGISTRAL. “Resolución N° 089-2004-SUNARP-TR-T”. Lima: Tribunal Registral, 19 de Mayo de 2004.

[4] GONZALES BARRON, Gunther. “Introducción al Derecho Registral y Notarial”. Segunda edición. Lima: Jurista Editores, 2008. pág. 585

[5] CHIOVENDA, Giuseppe. Instituciones del Derecho Procesal Civil. Vol 3. Mexico DF: Eju, 2008. pág. 124, 256. ISBN 9968-38-081-4.

[6] El primer párrafo del artículo 950 del Código Civil Peruano, regula la prescripción adquisitiva larga u ordinaria, la cual para su calificación requiere que la posesión que se ejerce sea continua, pacífica y pública como propietario durante diez años.

[7] HINOJOSA MINGUEZ, Alberto. Procesos No Contenciosos. Segunda edición. Lima: Gaceta Jurídica, 2006.

[8] La competencia notarial se determina concordando la Ley Nº 26662, con el Decreto Ley Nº 1049, y el Código Procesal Civil

[9] Artículo 5º de la Ley Nº 26662.

[10] Artículo 6º de la Ley Nº 26662

[11] conforme al artículo 13º de la Ley 26662, modificado por la Ley Nº 26809 del 16 de Junio de 1997

Escrito por Jorge Villar

Jorge Villar

Abogado por la Universidad César Vallejo, Admitido al Colegio de Abogados de Lima en el año 2014, cuenta con diplomados como Especialista en Derecho Inmobiliario, Derecho Notarial y Registral, egresado de la Maestría en Derecho Civil Patrimonial de la Universidad San Martin de Porres.

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