Recientemente se ha publicado la Ley N° 30933 – Ley que Regula el Procedimiento Especial de Desalojo con Intervención Notarial (la “Ley”), la cual establece como requisitos de procedibilidad los siguientes:
- En el contrato, deberá precisarse la ubicación del inmueble de modo inequívoco y consignarse referencias precisas de su ubicación.
- El referido contrato deberá encontrarse en un formulario creado por el Decreto Legislativo N° 1177 o por escritura pública. (este último se aplicaría para el caso del retail).
Asimismo, se señala que las partes que quieran valerse de lo establecido en la referida norma deberán pactar expresamente en el contrato las siguientes cláusulas:
- Allanamiento a futuro por parte del arrendatario a restituir el inmueble.
- Sometimiento expreso a la nueva ley para que el notario compruebe las causales relacionadas al desalojo y a la ejecución del juez de paz.
- El número, tipo y moneda de la cuenta bancaria donde se pague la renta.
No obstante, cabe preguntarse si para los centros comerciales, ante el incumplimiento del arrendatario en el pago de la renta, resulta más favorable aplicar (i) este procedimiento, (ii) celebrar un contrato de resolución por mutuo disenso o (iii) una transacción extrajudicial en el que se liquidan las obligaciones pendientes de pago ya que para los retailers cada día que pasa es un día menos ganancia.
Es decir, en este negocio, no solo se cobra renta mínima por metro cuadrado sino también renta variable que está en función a las ventas netas que realice dicho arrendatario en su local. Por ello, esperar a un proceso de desalojo probablemente le genere un tiempo hundido que no le permita que otro tercero (mejor locatario) ocupe dicho local generándole las ventas esperadas. Acuérdese querido lector que, a mayor venta más ingreso por concepto de renta variable.
Como verán ante esta situación, los centros comerciales deberán evaluar internamente los costos de tiempo y dinero que implicará, por un lado, la reducción de los plazos que plantea esta nueva Ley o, por otro lado, la elevación de la escritura pública del contrato de arrendamiento, bajo el supuesto de que no se llegue a celebrar con el arrendatario un contrato de resolución por mutuo disenso o una transacción extrajudicial.
