“La seguridad jurídica no es un valor absoluto, pues ello daría lugar a la petrificación del ordenamiento jurídico, ni puede entenderse tampoco como un derecho de los ciudadanos”
Tribunal Constitucional de España
1. INTRODUCCIÓN
Uno de los temas muy debatidos en la doctrina nacional, y no ajeno a la actividad de nuestra judicatura, es el sistema de transferencia de la propiedad inmueble en el Perú según el Código Civil vigente. Al respecto, dicho tema se encuentra estrechamente relacionado con la eficacia del contrato de compraventa; es decir, si el contrato por sí solo cumple con transferir la propiedad inmueble o solo genera efectos obligacionales; asimismo, también se cuestiona la seguridad jurídica que se debe garantizar.
Sin duda, la compraventa es un instituto vivo dentro del mundo económico, social y jurídico, que constituye un instrumento idóneo para la transferencia o adquisición de la propiedad y uno de los contratos más importantes para la satisfacción de las diversas necesidades de los individuos; asimismo, se considera que “el sustento económico de la compraventa es la circulación (en sentido económico) de los bienes; por tanto, la compraventa es el principal vehículo de la circulación y de la satisfacción de las más variadas necesidades del sujeto-comprador”[1], y en general, de la sociedad en la que vivimos.
Es por ello que, el presente articulo tiene como propósito analizar la naturaleza del sistema de transferencia de la propiedad inmueble en nuestro ordenamiento jurídico; así como el papel que juega en la circulación de la riqueza y la seguridad jurídica como un acto de diligencia en los actos de transferencia de la propiedad inmueble a través de la inscripción en el registro.
2. TEORIAS SOBRE LA TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD
En principio, es importante mencionar que, en el Derecho romano para transmitir la propiedad de los bienes inmuebles no bastaba la sola voluntad de las partes (vendedor y comprador); sino, era necesario la concreción de un acto exterior, ya sea un acto formal o material. Por ello, dentro del formalismo que caracterizó un largo periodo al Derecho romano podemos encontrar instituciones como la “mancipatio” y la “in iure cesio”[2]; por la primera, el enajenante y el adquiriente se reunían en presencia de cinco testigos, utilizando un libripens o balanza para pesar, de un lado un objeto representativo del bien objeto del contrato y del otro lado un pedazo de cobre que representaba el pago; por la segunda institución, el cedente y el adquirente comparecían ante el tribunal del pretor (magistrado), donde el adquirente alegaba la propiedad del bien y el enajenante se allanaba a ello.
Luego, la traditio desplazó a la mancipatio y a la in iure cesio, mediante la cual se realizaba la entrega física del bien, de común acuerdo entre el tradens (el que lo entrega) y el accipiens (el que lo recibe)[3], que a diferencia de la mancipatio o la in iure cesio, que suponían la existencia de una voluntad dirigida a transferir la propiedad, la traditio no suponía únicamente la transferencia de la propiedad, sino también se podía transferir otros derechos reales[4], tales como el uso, usufructo, etc.
Ya en el Derecho contemporáneo podemos hablar de dos grandes sistemas de transferencia de la propiedad, estos son, el sistema de la unidad del contrato y el sistema de la separación del contrato.
3. El sistema de la unidad del contrato
El sistema de la unidad del contrato tuvo sus inicios en la edad media, específicamente influido por la filosofía de Aristóteles, la teología de Santo Tomás de Aquino, y el racionalismo del Renacimiento[5]; en dicho contexto se emprendió el estudio de la naturaleza de la traditio, institución que se venía utilizando en los diversos actos para transferir la propiedad y otros derechos reales; no obstante, se llegó a crear una construcción jurídica nueva, en la que la traditio dejó de ser un mecanismo de adquisición de la propiedad (elemento espiritual) para convertirse en un mecanismo de transferencia de la posesión (acto material).
La primera manifestación del sistema de la unidad del contrato fue mediante la teoría del titulo y el modo, formulada por Apel y Heineccio, en la que la transferencia de la propiedad operaba con la traditio; luego en un segundo momento, fue el legislador francés quien estableció el principio del solo consensus[6], por el cual solo se exigía la celebración del contrato, que cumplía también una función traslativa para que se efectúe la transferencia de la propiedad. Este sistema representa la primera expresión de los modernos regímenes de la transferencia de la propiedad, que fue inmediatamente adoptado por el Código de Baviera, austriaco, entre otros.
4. El sistema de la separación del contrato
Por su parte, el sistema de la separación del contrato tiene su origen en los estudios críticos que realizaron los juristas como Karl von Savigny y Rudolf von Ihering sobre la naturaleza de la traditio en la transferencia de la propiedad; para luego ser recogido por la legislación alemana (Código alemán).
Al respecto, Freddy Escobar señala que, el sistema de la separación del contrato supone la concurrencia de dos negocios jurídicos y un acto ejecutorial real. El primer negocio contiene la voluntad de las partes de crear un vinculo en virtud del cual una de ellas queda a transferir a transferir la propiedad del bien a la otra parte (conclusión del segundo negocio y el acto ejecutorial real). El segundo negocio contiene la voluntad de las partes para efectivizar la transferencia y adquisición de la propiedad del bien (abstracto). Luego, el acto ejecutorial real está constituido por la tradición (bienes muebles) o la inscripción en los registros públicos (inmuebles), según el tipo de bienes que se trate[7].
El sistema de la separación del contrato es reconocido por el sistema alemán, en el cual, el contrato o acuerdo entre las partes (en el que se dispone las obligaciones) no produce el efecto real de la transferencia del derecho de la propiedad, sino exige realizar un segundo contrato o acuerdo (independiente al primero), que tiene como consecuencia la inscripción en el registro correspondiente; con la finalidad de producir la referida transferencia.
5. EL SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE BIENES INMUEBLES EN EL PERÚ
Cuando hablamos sobre algún sistema de transferencia de la propiedad, cabe hacerse la siguiente pregunta ¿Cómo se transfiere la propiedad, si basta con la obligación de enajenar o si es necesario la entrega posesoria del bien? En principio, para definir como se transfiere la propiedad inmueble en el Perú, se debe recurrir las disposiciones normativas vigentes, nos referimos específicamente al artículo 949 del Código Civil de 1984, el cual establece que, “la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”[8]; cuyo antecedente lo podemos encontrar en el Código Civil de 1936 y el Código Civil de 1852, los cuales a su vez son herencia e influencia del Código Civil francés.
Sin entrar en detalle de las diversas posiciones de reconocidos autores, de la disposición antes citada, podemos señalar que nuestro sistema de transferencia inmueble se acogió al sistema espiritualista francés o sistema declarativo (sistema de la unidad del contrato), en virtud del cual, es suficiente la existencia de un acuerdo (entre las partes contratantes) para que el comprador de un bien inmueble se convierta en propietario, sin necesidad que exista un acto adicional para que la transferencia se concrete y despliegue sus efectos; es decir, con la sola voluntad o acuerdo de voluntades se transmite la propiedad.
Es necesario precisar que, en nuestro sistema, como regla general, se establece que la transferencia de la propiedad inmueble opera válidamente con la sola obligación de enajenar (con la mera celebración del contrato); pero también el artículo 949 del Código Civil señala que puede existir excepciones, ya sea mediante disposición legal (mediante norma legal) o pacto en contrario (acuerdo de las partes: cumplimiento de condiciones estipuladas en el contrato); por lo que, de forma general la transferencia opera por la vía consensual, no siendo necesario en principio, una determinada formalidad y/o la inscripción en los Registros Públicos para extender sus efectos.
En ese sentido, para convertir en propietario al comprador de un bien inmueble solo basta tener en cuenta lo dispuesto en el artículo 949 del Código Civil, sin necesidad de observar lo señalado en el artículo 1549[9]; toda vez que esta disposición no tiene efectos traslativos de la propiedad, sino, se refiere a los actos de formalización del acto jurídico (contrato de compraventa), que representa un momento posterior a la transferencia de la propiedad (ya que la enajenación ya se efectuó); pero que dicho perfeccionamiento tiene como finalidad sanear la situación del inmueble, así como otorgar seguridad jurídica al comprador, ya sea mediante el otorgamiento de la escritura pública para su posterior inscripción en Registros Públicos.
6. LA TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD INMUEBLE VERSUS EL REGISTRO
Según lo desarrollado en el punto anterior, queda claro que la transferencia de la propiedad inmueble en nuestro sistema se realiza con el simple acuerdo de voluntades de las partes contratantes (sistema consensual), sin necesidad de la entrega posesoria del bien, y tampoco se requiere de la inscripción en los Registros Públicos, tal como sucede en sistema alemán. Bajo esta premisa, la entrega posesoria queda reservada para los bienes muebles (Art. 947 CC), y la inscripción en los Registros Públicos es facultativa, no constitutiva ni mucho menos legitimadora.
Si bien es cierto que, para efectuar válidamente la transferencia de la propiedad inmueble en nuestro sistema no es exigencia la inscripción en los Registros Públicos (es un acto facultativo del adquirente); pero ante determinadas situaciones controvertidas si cuenta como un criterio para poder brindar soluciones; por ello, es necesario citar la disposición del artículo 1135 del Código Civil, en la cual se señala que, “Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua”[10].
Al respecto, la referida disposición establece una situación de concurrencia de acreedores; es el típico caso de una controversia generada entre “B” y “C” (acreedores) que adquirieron la propiedad de un mismo bien inmueble, en donde “B” solo cuenta con un contrato firmado por su vendedor, en cambio “C” no solo cuenta con un contrato, sino también inscribió su derecho en los Registros Públicos (que se hiso de buena fe); la solución es efectivamente dar prevalencia a quien inscribió su adquisición. Y en el caso de que ni “A” ni “B” hayan inscrito su derecho, prevale quien ostente un documento de fecha cierta más antigua; por ejemplo, si uno tiene contrato privado y el otro tiene una escritura pública, prevalece este último; y si los dos tienen escrituras públicas, como la norma lo indica, prevalece el de fecha más antigua.
También es oportuno señalar ciertos aspectos del tema 01 del Pleno Jurisdiccional Civil y Procesal Civil 2022, en el cual se platea la siguiente pregunta: ¿Quién tiene el mejor derecho de propiedad, quien inscribió su derecho en los registros públicos y no posee el inmueble o el que posee el inmueble y no inscribió su derecho en los registros públicos? Dicho pleno concluye lo siguiente: “Debe preferirse al que compró primero [preferentemente con documento de fecha cierta] y tiene la posesión, aun cuando no haya inscrito su derecho en los RR.PP., pues, en nuestro país, los Registros Públicos, tienen carácter declarativo”.
Sobre el particular, es muy alarmante concluir que ante el caso de una doble venta de un bien inmueble se debe preferir al que compró primero y tiene la posesión (no inscribió) frente a quien efectivamente inscribió su derecho, pero que no se encuentra en la posesión; debido a que no tiene ningún sustento y se torna contrario a nuestro ordenamiento jurídico. De lo antes concluido podemos comentar lo siguiente:
En principio, para determinar cual de los acreedores (o compradores), que concurren ante un caso de doble venta de un mismo inmueble, aquellos deben ostentar contratos válidos, que no se encuentren afectados por algún vicio del acto jurídico; de lo contrario, si uno de los acreedores tiene un contrato nulo o anulable, el bien será entregado a quien tiene el contrato valido, y no generaría mayor discusión.
En la conclusión del pleno no se desvirtúa la buena fe del primer acreedor que inscribió su derecho; toda vez que la buena fe se presume, y se desvirtúa acreditando que se actuó de mala fe. No obstante, el pleno parece que hace todo lo contrario, presume que el primer acreedor actuó de mala fe en la inscripción de su derecho, agregando que no tiene la posesión, como si por el simple hecho de no estar en posesión desvirtuara la buena fe en su inscripción.
Asimismo, llama mucho la atención cuando en la conclusión del pleno se pone a la posesión como un aspecto determinante al momento de resolver un conflicto de mejor derecho de propiedad (parece que se estuviera hablando de una “mejor posesión”); si bien es cierto puede ser un elemento para desvirtuar la buena fea (mediante un análisis lógico), pero en ninguna parte de nuestro ordenamiento jurídico se utiliza como un elemento relevante o criterio para resolver un caso de concurrencia de acreedores.
Cabe mencionar que, a diferencia de la posesión, el registro es un medio idóneo para brindar veracidad, legitimación, legalidad y publicidad a los diversos actos y situaciones jurídicas que se generan en las transacciones económicas que realizan las personas, tales como la inscripción de los actos de disipación de la propiedad que efectúan determinados sujetos, y en consecuencia se genera la variación de sus situaciones jurídicas.
También, se menciona que el registro es declarativo – eso ya lo sabemos – pero en el caso en cuestión no se está discutiendo la validez o los efectos de un contrato de compraventa o si se llegó a transferir la propiedad a alguno de los compradores (acreedores); sino, estamos ante el problema de una doble venta, en el cual debemos utilizar un criterio lógico, previsto en nuestro ordenamiento jurídico, y la solución a todo esto lo encontramos en el artículo 1135 de nuestro Código Civil.
Y sobre los alcances que tiene la conclusión del pleno bajo comentario uno se pregunta ¿Qué pasó con el artículo 1135 Código Civil? Se olvidaron que existía al momento de debatir el pleno, pensaron que no servía para solucionar el problema. Lo que queda claro es que el pleno contraviene groseramente la disposición del artículo 1135 de nuestro Código Civil.
7. LA SEGURIDAD JURÍDICA EN NUESTRO SISTEMA DE TRANFERENCIA DE PROPIEDAD INMUEBLE
En principio es necesario citar a Gastón Fernández Cruz[11], quien sostiene que un sistema perfecto de transferencia de la propiedad es aquel que conjuga tres finalidades, estas son: i) La maximización de la circulación de la riqueza inmobiliaria, ii) La reducción de los costos de transacción, cuando la transferencia de la propiedad opere por la vía de la cooperación y iii) La reducción o eliminación, de ser este último posible, de todo riesgo de adquisición de un “non domino” o de pérdida ulterior de eficacia del derecho adquirido, a través de un sistema adecuado de exclusión (seguridad jurídica).
A nuestro entender, la configuración conjunta de las finalidades antes mencionadas, vale decir la maximización de la circulación de la riqueza, la reducción de los costos de transacción y la seguridad jurídica, consiste en una construcción teórico-conceptual (ideal) que busca dar solución a las insuficiencias o defectos que puedan presentar los diversos modelos o sistemas de transferencia de la propiedad inmueble; debido a que según la realidad político, social y económica, en un determinado espacio y tiempo; se priorizará alguna de las referidas finalidades, teniendo en cuenta la realidad que se pretende normar.
A decir de nuestro sistema de transferencia de la propiedad inmueble, en el que se transmite la propiedad por el simple acuerdo de voluntades, está claro que se persigue la reducción de los costos de transacción y la máxima circulación de la riqueza, prevaleciendo así sobre la seguridad jurídica; es decir, para concretar válidamente un acto de transferencia de propiedad inmueble no es exigencia recurrir a un notario para formalizar el acuerdo (contrato) a escritura pública, ni mucho menos es exigencia efectuar la inscripción en los Registros Públicos. Esto responde básicamente a la realidad innegable cuando se debatió nuestro Código Civil (1984), esto es, la imperfección del registro, lo que hacía inviable el régimen constitutivo de la transferencia de propiedad (mediante la inscripción), considerando la deficiente organización administrativa, la falta de catastro y titulo idóneos que no existen en todas las regiones, “sin notario, sin abogados, sin clima propicio para imponer el requisito de la inscripción con carácter de ineluctable obligatoriedad[12]; lo cual creemos que persiste en la actualidad.
Por ello, si bien es cierto en nuestro sistema, para configurar válidamente una transferencia de la propiedad inmueble no se exige a los contratantes formalizar (mediate escritura pública), ni mucho menos a inscribir en los Registros Públicos (sistema no constitutivo); lo cual facilita con mucha rapidez la circulación de los bienes, y trae consigo el dinamismo en la economía. Asimismo, en concordancia con lo sostenido por Richard Posner, “la ley debería hacer que los derechos de propiedad sean libremente transferibles, a fin de facilitar la transferencia de recursos, de los usos menos valiosos a los más valiosos”[13]; en donde los agentes económicos deberán actuar minimizando todos los riesgos posibles.
En ese sentido, consideramos que el registro, aunque no tenga el carácter constitutivo u obligatorio, es un instrumento importante y necesario para que cualquier adquirente de un bien inmueble (y en general cualquier propietario) pueda inscribir su derecho, a fin de obtener mayor seguridad jurídica dentro del tráfico económico; para llegar a ello se debe partir de la siguiente idea: la seguridad jurídica no es un derecho asignado a cada uno de los ciudadanos, sino, se logra con la diligencia de cada adquirente, valiéndose de los instrumentos (como el registro) que nos proporciona nuestro ordenamiento jurídico; y por el hecho que el registro sea facultativo no implica que proporcione menor seguridad jurídica que cuando fuese obligatorio o constitutivo.
8. CONCLUSIONES
- El sistema de transferencia de la propiedad inmueble en el Perú ha adoptado el sistema espiritualista francés o consensual (sistema de la unidad del contrato), que se caracteriza por exigir la celebración de un solo acto jurídico (contrato), en el que se encuentra la voluntad del vendedor y del comprador (obligación) dirigido a efectuar la transferencia de la propiedad; sin necesidad de requerir un acto adicional (como la entrega de la posesión o la inscripción) para que se configure la transferencia como tal.
- Si bien es cierto que, para efectuar válidamente la transferencia de la propiedad inmueble en nuestro sistema no es exigencia realizarlo mediante escritura pública, ni mucho menos la inscripción en los Registros Públicos (son actos facultativos del adquirente); pero ante determinadas situaciones controvertidas si cuenta como un criterio relevante para poder brindar protección al adquirente diligente, esto es el caso de la concurrencia de acreedores (doble venta), previsto en el artículo 1135 del Código Civil.
- Al respecto, el Pleno Jurisdiccional Civil y Procesal Civil 2022 ha concluido que, ante un caso de concurrencia de acreedores, debe preferirse al que compró primero [preferentemente con documento de fecha cierta] y tiene la posesión, aun cuando no haya inscrito su derecho en los RR.PP., pues, en nuestro país, los Registros Públicos, tienen carácter declarativo; sobre el particular debemos señalar que el referido pleno contraviene lo dispuesto en el artículo 1135 del Código Civil y las disipaciones de nuestro ordenamiento jurídico.
- Nuestro sistema de transferencia de la propiedad inmueble, en el que se transmite la propiedad por el simple acuerdo de voluntades, persigue la finalidad de reducción de los costos de transacción y la máxima circulación de la riqueza, prevaleciendo sobre la seguridad jurídica; toda vez que transferir un bien inmueble es rápido y barato, ya que no es obligatorio su inscripción en el registro.
- Si bien es cierto que, para la transferencia de la propiedad inmueble en el Perú no es obligatorio su inscripción en el registro; no obstante, ello no es óbice para que los adquirentes (y propietarios en general) puedan recurrir a inscribir sus derechos en el registro (actuando de forma diligente) a fin de lograr publicitar su situación jurídica y en consecuencia lograr obtener seguridad jurídica en el tráfico económico; es decir, la seguridad jurídica no es un derecho de todo ciudadano, sino para lograrlo se debe recurrir libremente a los instrumentos (tales como el registro) que nos brinda nuestro ordenamiento jurídico.
[1] MESSINEO, Francesco. Manual de Derecho Civil y Comercial. Tomo V, Pág. 53.
[2] PETIT, Eugenio. Tratado Elemental de Derecho Romano. Traducido de la novena Edición Francesa por José Fernández González. Editorial Porrúa – México. Pág. 262-264.
[3] SCHREIBER PEZET, Max Arias. “Exegesis del Código Civil Peruano de 1984”. Tomo II, Contratos Nominados. Gaceta Jurídica S.A. – Segunda Edición, diciembre 2011. Pág. 16.
[4] ESCOBAR ROZAS, Freddy. “EL contrato y los efectos reales: Análisis del sistema de transferencia de propiedad adoptado por el Código Civil peruano”. IUS ET VERITAS 25 – Revista – PUCP. Pág. 47.
[5] ESCOBAR ROZAS, Freddy. Ibídem Pág. 47
[6] CUENA CASAS, Matilde. “Función del Poder de Disposición en los Sistemas de Transmisión Onerosa de los Derechos Reales”. Barcelona Bosch, 1996. Pág. 95.
[7] ESCOBAR ROZAS, Freddy. Ibidem Pág. 50.
[8] Transferencia de propiedad de bien inmueble
Artículo 949.- La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.
[9] “Art. 1549.- Perfeccionar la transferencia de la propiedad
Es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien”.
Al respecto, según Manuel De la Puente, para la transferencia de los bienes inmuebles se necesita “algo más” que lo dispuesto en el artículo 949 del Código Civil, en tanto solo representa la obligación creada (titulo), y para ese “algo más” recurre al artículo 1549 del Código Civil, que otorga el efecto traslativo (modo) que necesita el primer artículo. (DE LA PUENTE LAVALLE, Manuel. Estudios sobre el Contrato de Compraventa. Lima; Gaceta Jurídica, 1999. Pág. 25 y 26). Sobre ello, debo señalar que la posición De la Puente no es más de un artificio teórico, toda vez que el artículo 1549 no tiene efectos translativos de la propiedad, sino, se refiere a los actos de formalización del acto jurídico (contrato de compraventa), que representa un momento posterior a la transferencia de la propiedad (ya que la enajenación ya se efectuó); pero que dicho perfeccionamiento tiene como finalidad otorgar seguridad jurídica al comprador, ya sea mediante el otorgamiento de la escritura pública para su posterior inscripción en Registros Públicos.
[10] Concurrencia de acreedores de bien inmueble
Artículo 1135.-Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua.
[11] FERNANDEZ CRUZ, Gastón. “LA OBLIGACIÓN DE ENAJENAR Y EL SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN EL PERÚ”. Themis – Revista de Derecho, 1994. Pág. 151.
[12] LEON BARANDIARAN, José. “Tratado de Derecho Civil”. Tomo III, Vol. I. Lima, WG Editor, Pág. 345.
[13] POSNER, Richard A. “El Análisis Económico del Derecho”. Fondo de Cultura Económica, México-1998., Pág. 78-79.
