¿Acto inscribible o no inscribible?

Cuando los privados solicitan que un título se inscriba, tienen como objetivo que la situación jurídica subjetiva goce de los efectos de legitimación, oponibilidad y publicidad erga omnes.

No todas las situaciones jurídicas de las que se solicita su inscripción, logran dicho objetivo; ya sea por deficiencia de la documentación, por contravención con las normas legales o con el propio registro, o porque no califican como actos inscribibles en el registro.

Estos últimos supuestos son los que serán materia de comentario.

ACTOS INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO DE PREDIOS

El artículo pertinente que nos indica que actos son inscribibles es el 2019:

Artículo 2019.- Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble:

1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles.

2.- Los contratos de opción.

3.- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.

4.- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados.

5.- Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.

6.- Los contratos de arrendamiento.

7.- Los embargos y demandas verosímilmente acreditados.

8.- Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles.

9.- Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles.

Un primer dato que es relevante verificar es que son inscribibles aquellos actos afecten derechos reales sobre inmuebles como regla general, por lo que los demás supuestos deben ser situaciones especiales manifestados por mandato judicial o por actos de autonomía privada.

Dentro de estos supuestos especiales encontramos a uno de los contratos preparatorios como es el contrato de opción, sin embargo no se encuentra el compromiso de contratar ¿Cuál es la razón para ello?

En términos sencillos, en un contrato de opción el optante mediante una declaración unilateral puede configurar el contrato definitivo, el cual en estos casos será el contrato que genere el efecto real. La estructura es el derecho potestativo del optante, y el estado de sujeción de la otra parte.

En cambio, en el compromiso de contratar ambos se tienen que poner de acuerdo para celebrar el contrato definitivo. Si ambos se tienen que poner de acuerdo nuevamente, es decir realizar ambos un comportamiento, esta situación es pasible de incumplimiento, dada la estructura de deber jurídico y derecho subjetivo.

El Tribunal Registral recoge esto en la Resolución No. 046-2016-SUNARP-TR-A en la cual señala:

“COMPROMISO DE CONTRATAR Siendo que mediante el compromiso de contratar no se transfiere ni modifica algún derecho real del predio y dado que no se encuentra contemplado como acto registrable en el artículo 2019 del Código Civil, no constituye un acto inscribible.”

Dicho razonamiento se extiende también a los compromisos de formalización de transferencias en los cuales se indica que no existe trascendencia real en la Resolución No.805-2014-SUNARP-TR-L:

ACTO NO INSCRIBIBLE EN EL REGISTRO DE PREDIOS «El compromiso de formalizar la transferencia de un predio inscrito, no constituye en sí una afectación de trascendencia real, por lo que no procede su publicidad en el Registro de Predios.»

Entonces dado que en el contrato de opción se generan efectos de derecho potestativo y estado de sujeción, en términos sencillos se afecta la esfera jurídica de un sujeto por la decisión unilateral de otro, por lo que la decisión (ejecución de la opción) es la que consolida el contrato definitivo, siendo materia de inscripción siempre y cuando este tenga efectos reales.

No obstante lo antes mencionado, no se entiende por qué teniendo la misma estructura la oferta contractual, es decir derecho potestativo y estado sujeción, no puede ser también un acto inscribible.

Debemos decir entonces que la decisión de qué actos deben inscribirse y qué actos no, es simplemente legislativa.

Así lo ratifica el Tribunal Registral en la Resolución No. 459-2015-SUNARP-TR-T:

“ACTO INSCRIBIBLE.- La determinación de los actos inscribibles no está sujeta a la voluntad de las partes, aunque así se establezca en el estatuto inscrito de una persona jurídica. Los actos inscribibles son determinados por normas legales.”

Sin embargo, a pesar de la determinación legislativa el día a día puede establecer nuevos supuestos que la jurisprudencia vía interpretación va permitiendo su acceso al registro, como el contrato de subarrendamiento.

ACTOS NO INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO DE PREDIOS

¿Qué actos son no inscribibles en el registro de predios? Debe de indicarse que era recurrente revisar en pronunciamientos del Tribunal Registral antes del 2012 que se señalaba que:

CONTRATO DE COMODATO El comodato es un acto inscribible en el Registro de Predios, en tanto se trata de una restricción a la facultad de usar el bien inmueble del titular inscrito.

Sin embargo mediante precedentes del pleno LXXXIV se determinó:

2.- EL CONTRATO DE COMODATO

“El contrato de comodato no es un acto inscribible en el Registro de Predios”.

En estos casos el razonamiento es muy sencillo, aunque no necesariamiente bien fundamentado, no se encuentra en el Art. 2019 del Código Civil.

De otro lado, otros actos no inscribibles los encontramos en la Resolución No. 1402-2015-SUNARP-TR-L en la solicitud de anotación preventiva sobre pago por consignación. Tampoco es acto inscribible en el registro de predios según la Resolución No. 304-2015-SUNARP-TR-L la constitución de un gravamen por la existencia de superposición entre un predio y una concesión minera:

“(…) por tratarse de un acto vinculado a la concesión minera, bien distinto y autónomo respecto del predio en el que se ubica, encontrándose ambos sujetos a normas y Registros distintos».

De igual forma se señala que de forma general la posesión no es un acto inscribible siendo que la Resolución No. 993-2014-SUNARP-TR-L extendió a que tampoco la transferencia de la posesión. En esta última se añade que no resultan inscribibles la transferencia de construcciones, instalaciones y mejoras realizadas en el predio.

En la Resolución No. 417-2014-SUNARP-TR-A señala que el dictamen fiscal sobre inicio de diligencias preliminares no constituye acto susceptible de inscripción o de anotación, debiéndose tener en cuenta que en el caso de mandatos judiciales puede pedirse sólo aclaración al Magistrado.

En caso que este insista en dicho mandato, el Registrador debe inscribir bajo responsabilidad del Juez que ordenó la inscripción tal cual los señala el siguiente precedente:

PRECEDENTE V.3.- CALIFICACIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES

“El Registrador no debe calificar el fundamento o adecuación a la ley del contenido de la resolución judicial. Conforme a lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil, el Registrador está autorizado para solicitar aclaración o información adicional al Juez, cuando advierte el carácter no inscribible del acto que se solicita inscribir o la inadecuación o incompatibilidad del título con el antecedente registral. Si en respuesta a ello el Juez reitera el mandato de anotación o inscripción mediante una resolución, incorpora al fondo del proceso dicha circunstancia, y en consecuencia, al emitir pronunciamiento sustantivo, el mismo no puede ser objeto de calificación por parte del Registrador, siendo en estos casos, responsabilidad del magistrado el acceso al Registro del título que contiene el mandato judicial, de lo que deberá dejarse constancia en el asiento registral”.

Muestra de lo mencionado encontramos la Resolución No. 182-2007-SUNARP-TR-L en la cual se señala que:

«El auto de apertura de instrucción no es acto inscribible, salvo que el juez ordene su inscripción como medida cautelar.»

REGISTRO DE PERSONAS JURÍDICAS

En el Reglamento de Personas jurídicas no societarias se señala como actos inscribibles:

-El acto constitutivo de la persona jurídica, su estatuto y sus modificaciones.

– El reconocimiento de persona jurídica constituida en el extranjero.

– El establecimiento de sucursales y todo acto inscribible vinculado a éstas.

– El nombramiento de los integrantes de los órganos, de los liquidadores y de los demás representantes o apoderados, su aceptación, remoción, suspensión, renuncia, el otorgamiento de poderes, su modificación, revocación, sustitución, delegación y reasunción de éstos, así como los demás actos comprendidos en sus regímenes.

– La fusión, escisión y transformación y otras formas de reorganización de personas jurídicas.

– La disolución, los acuerdos de los liquidadores que por su naturaleza sean inscribibles y la extinción.

– Las resoluciones judiciales o laudos arbitrales referidos a la validez del acto constitutivo inscrito o a los acuerdos inscribibles de la persona jurídica.

– En general, los actos o contratos que modifiquen el contenido de los asientos registrales o cuyo registro prevean las disposiciones legales.

Y recoge también los casos que son actos no inscribibles que fue reconociendo caso por caso la jurisprudencia registral. Ejemplo de ello tenemos.

– Los contratos asociativos.

– La calidad de miembro de la persona jurídica, su incorporación, su exclusión y los actos derivados.

– Los reglamentos electorales y otros de carácter interno.

– La titularidad y afectación de bienes y deudas de la persona jurídica.

– La elección del comité electoral.

– Los órganos de personas jurídicas que no ejercen representación ante terceros no previstos en el estatuto o en la norma que regule la persona jurídica, así como sus integrantes.

– La ratificación de actos, sean éstos inscribibles o no.

– Cualquier otro acto no previsto en el artículo 2 del presente Reglamento.

Muestra de ello es que se señalaron como precedentes:

PRECEDENTE LXII.5.- VENCIMIENTO DE PERIODO DE FUNCIONES

“No constituye acto inscribible la extinción del mandato del órgano directivo de una persona jurídica, en virtud a solicitud sustentada en el vencimiento del período por el que fue elegido”.

Debe tomarse en cuenta que el Comité Electoral es también un acto no inscribible, pero que si bien no se va a inscribir (lo ratifica el reglamento), sí va a ser objeto de calificación.

PRECEDENTE LXII.5.- CALIFICACIÓN REGISTRAL DEL COMITÉ ELECTORAL

“El comité electoral no constituye acto inscribible; sin embargo, se trata de un acto sujeto a calificación registral.”

Respecto a la calidad de los socios, asociados o comuneros debe tomarse en cuenta que el PLENO L. 5.

“Cuando los representantes tienen facultades de disposición a favor de los socios, asociados o comuneros, no constituye objeto de calificación la verificación de la calidad de socio, asociado o comunero de la persona a favor de la cual se efectúa el acto de disposición, ya que tales calidades no son inscribibles”.

De otro lado, según la Resolución No. 279-2014-SUNARP-TR-A el patrimonio de una asociación no está dividido en acciones, por lo que cada asociado no es titular de una parte del patrimonio de la asociación pecuniariamente establecido, pese a que el derecho del asociado es un bien mueble y susceptible de transferencia si el estatuto lo permite expresamente. Por tanto, no cabe que se atribuya al asociado una parte del patrimonio de la asociación y transfiera éste como si se tratase de acciones o participaciones.

Finalmente, según la resolución 205-2014-SUNARP-TR-A:

NO CONSTITUYE UN ACTO INSCRIBIBLE LA TRANSFERENCIA DE ACCIONES DE UNA SOCIEDAD ANÓNIMA «La transferencia de acciones no constituye un acto de inscribible en la partida registral de la sociedad del Registro de Sociedades, dicho acto jurídico corresponde ser registrado en el Libro de Matricula de Acciones con el que cuenta la sociedad».

OTROS SUPUESTOS

En otros registros la jurisprudencia también ha señalado que no son actos inscribibles ni el matrimonio, ni el fenecimiento de la sociedad de gananciales por muerte de uno de los cónyuges, así como tampoco en la Resolución No. 2090-2013-SUNARP-TR-L la denuncia formulada por un particular ante las autoridades policiales

En la Resolución No. 095-2013-SUNARP-TR-A se ha señalado que no es inscribible la dispensa de colación, dado que no modifica o limita el derecho real de propiedad del favorecido con la liberalidad.

En la Resolución No. 080-2012-SUNARP-TR-T se señala que no es inscribible por ser ajena al procedimiento registral la solicitud que tiene por objeto incorporar un documento al título archivado de una inscripción.

Gilberto Mendoza
Magíster y profesor ordinario de Derecho Civil en el Departamento de Derecho de la Pontificia Universidad Católica del Perú.