Si bien la Real Academia de la Lengua define “Anotación” como “Acción y efecto de anotar”, tiene una definición más precisa para el término anotación preventiva[1]:
“f. Der. Asiento temporal y provisional de un título en el registro de la propiedad, como garantía precautoria de un derecho o de una futura inscripción.”
Desde una primera aproximación a la definición resalta las características de temporalidad y provisionalidad, así como que se circunscriba al registro de la propiedad, y la función de garantía precautoria de un derecho o de una futura inscripción.
En nuestro ordenamiento el tratamiento si bien tiene características similares, tiene mayores alcances, los cuales pretendemos abordar en el presente texto.
DEFINICIÓN
El artículo artículo 64 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos define a la anotación preventiva como;
“(…) son asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito.”
Téngase en cuenta que en nuestro ordenamiento se ha regulado a partir de sus características de provisionalidad y transitoriedad, siendo su fin para quien solicita la inscripción del acto de reserva de propiedad, y para los terceros advertir de la posible modificación de los derechos.
Esto último debemos enfatizarlo, uno de los fines va dirigido para quien realiza el acto y el otro para que los terceros tengan conocimiento que está próxima la modificación de una situación jurídica subjetiva.
Ahora bien, según la RAE provisional es aquello que “se hace, se halla o se tiene temporalmente.”[2] Transitorio en cambio se refiere a algo “Pasajero, temporal.” o “Caduco, perecedero, fugaz.”[3]
Si bien consideramos que el término provisional puede acoger ambos significados, vamos a tomar como provisional aquello que se ubica dentro de un espacio temporal delimitado, añadido al hecho que no es definitivo sino que advierte de una posible modificación de la situación jurídica previamente inscrita; y transitorio como una situación pasajera, que no es permanente.
SUPUESTOS
El TUO del Reglamento General en su artículo 65 nos indica los supuestos en los que podemos solicitar la anotación preventiva:
Art. 65.- Actos y derechos susceptibles de anotación preventiva
Son susceptibles de anotación preventiva:
a) Las demandas y demás medidas cautelares;
b) Las resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva;
c) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde emane;
d) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse porque adolecen de defecto subsanable;
e) Los títulos que, en cualquier otro caso, deben anotarse conforme a disposiciones especiales.
Debemos precisar que las anotaciones preventivas no se encuentran dentro del contenido de las medidas cautelares tal cual lo señaló la Resolución No. 409-2006-SUNARP-TR-L del Tribunal Registral.
Que algunas medidas cautelares se anoten preventivamente, no implica la identificación de figuras. Téngase en cuenta que la medida cautelar se encuentra vinculada a un proceso por lo que “tiene por finalidad garantizar que el tiempo que toma el proceso no termine por perjudicar al titular de la situación jurídica de ventaja que se ve en la necesidad de acudir al proceso para protegerla”.[4]
Una de los herramientas que se tiene para viabilizar las medidas cautelares en el registro es la anotación preventiva dado su carácter de transitoria. Pero esto no implica su identificación.
Las medidas cautelares pueden inscribirse o no en los registros, siendo que las anotaciones preventivas sólo se manifiestan en el ámbito registral. Asimismo, las anotaciones preventivas son más amplias en el ámbito registral que las medidas cautelares, toda vez que también se refieren a títulos que no tienen como fuente los actos procesales, sino que son sólo productos de la autonomía privada.
Diferenciar las figuras es útil, toda vez que en caso de no hacerlo puede llevar a la confusión de aplicar reglas de una a otras, como por ejemplo en la Resolución No. 409-2006-SUNARP-TR-L la cual fundamentó el siguiente precedente:
PRECEDENTE XIX. 2.- CADUCIDAD DE ANOTACIÓN DE SOLICITUD DE SUCESIÓN INTESTADA
“Procede cancelar por caducidad una anotación de solicitud de sucesión intestada judicial en virtud a lo dispuesto en el artículo 03 de la Ley Nº 26639, el cual establece que se extinguen a los 10 años desde la fecha de su inscripción otras resoluciones que a criterio del juez se refieren a actos o contratos inscribibles, siempre que no haya sido renovada”.[5]
Varios inconvenientes pueden verificarse desde el inicio para la interpretación de este precedente:
- Si uno analiza los supuestos a los cuales aplica la 26639, dará cuenta que se refieren a los actos inscribibles al registro de propiedad inmueble.
- La caducidad extingue derechos, por lo tanto no puede aplicarse por analogía en función del Art. IV del Título Preliminar del Código Civil.[6]
- Se aplicó la caducidad a un registro distinto del aplicable.
En razón de ello el Vocal Pedro Álamo Hidalgo señaló:
“(…) Estima que la norma se refiere directa y exclusivamente al caso contemplado en el inciso 8 del artículo 2019 del Código Civil, relativo a los actos inscribibles en el Registro de la Propiedad Inmueble, no a los actos inscribibles en el Registro de Sucesiones Intestadas.”
Sin embargo, el fundamento que se brindó para sostener el precedente se basó en el extremo que el numeral 3 de la Ley No. 26639 señala que es aplicable a “otras resoluciones.”
“(…). Al respecto se debe precisar, que si bien es cierto, la anotación de solicitud de sucesión intestada en el Registro no se efectúa por criterio del juez, sino porque la norma así lo dispone en forma expresa; esta instancia considera que tal circunstancia no modifica el hecho que nos encontramos frente a resoluciones judiciales que no declaran o constituyen derecho que tengan la calidad de cosa juzgada y por lo tanto son caducables, por lo que resulta aplicable lo dispuesto por el artículo 3o de la Ley N° 26639.”
IMPROCEDENCIA
Los supuestos de anotación preventiva tal como se ha recogido corresponde a supuestos taxativamente dispuesto por el ordenamiento, teniendo una cláusula abierta que permite a nuevos supuestos siempre y cuando se establezca por disposiciones especiales según el literal e) del artículo 65 del Reglamento General.
Ahora bien en diversas resoluciones se ha precisado que no son pasibles de anotación preventiva los casos en los cuales el acto definitivo no es inscribible. Siendo la anotación preventiva de naturaleza provisional y transitoria, tiene por vocación transformarse en una definitiva tal cual se señala en el Art.92 del Tuo del Reglamento General por conversión.
Si el acto definitivo no puede llegar a inscribirse, no podría tampoco inscribirse el preventivo.
De otro lado, tampoco es procedente en los casos de inexistencia de actos previos:
PRECEDENTE XXXII. 2.- IMPROCEDENCIA DE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA
“No procede la anotación preventiva en los supuestos de falta de inscripción de actos previos”[7]
La Resolución que dio mérito a este precedente fue la Nº 120-2006-SUNARP-TR-T del 2 de agosto de 2006 mediante la cual se solicitó la inscripción del contrato de compraventa del lote de terreno 71 de la manzana 4 de la quinta Asociación de Vivienda de Supervisores de Petroperú de la urbanización El Golf de Trujillo.
Se presentó el parte notarial de escritura pública otorgada por el Cuarto Juzgado Especializado en lo Civil de Trujillo.
El Registrador sin embargo tachó señalando que revisando la partida N° 11010619 se apreciaba que el inmueble sin edificación inscrito tiene un área de 13,017.75 m2. Por lo que a efectos de cumplir con el tracto sucesivo se debía inscribir el acto previo de la subdivisión, mediante Resolución Municipal y demás requisitos regulados en el art 57 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
El Tribunal Registral revocó la tacha convirtiéndola en observación (por ser subsanable) dado que estamos en un supuesto de falta de inscripción de acto previo.
[1] Información en http://dle.rae.es/?id=2k8GumR, visitado el 29 de agosto de 2016.
[2] Información en http://dle.rae.es/?id=UUUuOLG, visitado el 29 de agosto de 2016.
[3] Información en http://dle.rae.es/?id=aKn6kLx, visitado el 29 de agosto de 2016.
[4] PRIORI POSADA, Giovanni. “El derecho fundamental a la tutela cautelar: fundamentos, contenido y límites” En: Ius Et Veritas, Vol. 15, Número 30. Lima, 2005. Pp. 175.
[5] XIX PLENO. Sesión ordinaria realizada los días 3 y 4 de agosto de 2006. Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 5 de setiembre de 2006. Criterio adoptado en la Resolución Nº 409-2006-SUNARP-TR-L del 06 de julio de 2006.
[6] Artículo IV.- La ley que establece excepciones o restringe derechos no se aplica por analogía.
[7] XXXII PLENO. Sesión ordinaria realizada los días 3 y 4 de abril de 2008. Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 11 de junio de 2008.Criterio adoptado en la Resolución Nº 120-2006-SUNARP-TR-T del 02 de Agosto de 2006.
