Uno de los principios más importantes del sistema registral es el denominado especialidad o para ser más precisos lo que han traducido algunos como principio de determinación.
Cuál es el contenido y los alcances del mismo en nuestro ordenamiento, son algunas de las cosas que abordaremos en el presente Post.
IMPORTANCIA DEL PRINCIPIO
La ley de creación de los Registros en el Perú entró en vigencia en enero de 1888 buscando ser una palanca en la cual se apoye el crecimiento económico del país luego de guerras civiles continuas y una nefasta guerra con Chile.
Esto lo comenta ACEVEDO de forma precisa:
“La Ley de 2 de Enero de 1888 tendió, pues, a evitar este mal (Crédito territorial casi nulo, tasa de interés altísima, entre otras cosas); y lo consiguió adoptando los principios de publicidad, especialidad y legalidad, de su modelo la primitiva Ley Hipotecaria española de 1861 (…)” (El añadido y subrayado es nuestro).[1]
Tómese en cuenta que la construcción es muy similar a la que se dio en el sistema español dada la influencia de la Ley Hipotecaria Española, resaltándose la construcción del sistema sobre los principios de especialidad, legalidad y el efecto de la publicidad.
El efecto de la publicidad combatió lo que en ese momento se denominó como hipotecas ocultas en el ordenamiento español:
“No podía subsistir la hipoteca tácita y general que hoy reconocen nuestras leyes; su indeterminación, su eventualidad y su falta de inscripción la hacen incompatibles con las dos bases que como fundamentales del sistema hipotecario ha adoptado la Comisión, la especialidad y la publicidad (…). Estas hipotecas ocultas son el vicio más radical del sistema hoy vigente, y de tal modo es necesario que desaparezcan (…).”[2] (El subrayado es nuestro).
En cambio, el principio de especialidad se refiere a dejar sin efecto las denominadas hipotecas generales:
“Frente a las hipotecas tácitas y gravámenes ocultos se establece el principio de publicidad; frente a las hipotecas generales el de especialidad, exigiendo que el derecho de hipoteca aparezca exactamente determinado, tanto en cuanto al objeto como en cuanto al valor del gravamen. También se ha denominado principio de determinación, en cuanto exige la concreción y exacta descripción de los derechos, de las fincas y de los titulares”.[3]
CONCEPTO:
Nuestro Reglamento General no ha definido de forma precisa el concepto de principio de especialidad, toda vez que lo define a partir de la forma de organización de las partidas de los registros, es decir: Folio Real, Folio Personal y Folio contractual.
- PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquéllas así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno.
En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá una sola partida por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles.
Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinen la apertura de una partida registral.
La forma de organización es, si desea extender el concepto, una manifestación del principio mas no así la definición del mismo.
El principio de especialidad estuvo muy vinculado en sus inicios al ámbito hipotecario, lo cual se tradujo en la exigencia de determinación de la obligación y del gravamen hipotecario.
Sin embargo, tal como lo hizo notar Regelsberger más preciso que Spezialhypothek (principio de especialidad hipotecaria) deberíamos abordarlo como concepto de Bestimmtheitsprinzip (traducido al español como principio de determinación por Jerónimo Gonzalez) el cual se tradujo en que un bien o un conjunto bienes puedan ser debidamente identificados o determinados. [4]
Evidentemente, la definición es más amplia y permite flexibilidad en su contenido, siendo que por ejemplo cuando se inscriba una hipoteca en los registros, no baste sólo que en la redacción de los asientos conste los datos del acreedor hipotecario y el gravamen, sino que también deba incluirse la fecha de vencimiento de la obligación garantizada para efectos de estimar el plazo de caducidad de la garantía.
En suma, el principio de determinación refiere a que en los asientos registrales debe constar información clara y precisa sobre las situaciones jurídicas subjetivas materia de publicidad registral.
Lo contrario implica tener un registro que albergue dudas sobre los alcances de los derechos, la titularidad de los mismos o de la descripción de los bienes; produciéndose inexactitudes registrales.
Esto deriva a que aumenten los costos de transacción para los usuarios dado tendrán que realizar estudios complementarios a fin de realizar operaciones económicas, disminuyendo los efectos de la publicidad registral.
Imagine los supuestos en los cuales existan titularidades por alícuotas de derechos sobre un bien, y no se redacte el asiento de la forma debida atribuyendo diferentes porcentajes, probablemente de no proceder la rectificación por inexactitud registral, la discrepancia deba de solucionarse en sede judicial.
En ese sentido el Tribunal Registral en la Resolución N° 800-2015-SUNARP-TR-L ha señalado:
“(…) De conformidad con el principio de especialidad en los casos de transferencia de cuotas ideales sobre predios debe precisarse el porcentaje o proporción que corresponde al copropietario sobre el bien, porcentaje que deberá guardar relación con lo publicitado por el Registro. En este sentido, lo que el Registro hace es efectuar la publicidad registral del acto traslativo a fin de que los terceros puedan saber quién es el copropietario y la cuota ideal que le corresponde sobre el bien y no la cuota ideal con relación a la cuota de su transferente. (…).”
De igual forma, en caso se declare la prescripción de una parte de un predio, no basta con que se declare el derecho de propiedad sino que se requiere la documentación técnica (en los casos que no conste así en los antecedentes) para realizar la delimitación precisa del predio y no se afecten derechos de terceros tal cual lo señala la Resolución No. 700-2015-SUNARP-TR-L:
“(…) Del parte judicial presentado se aprecia que el proceso judicial no comprendió la independizaciòn del predio, ni la pretensión de que abra una partida registral para el predio objeto de prescripción. En este sentido, el órgano jurisdiccional no ha merituado la subdivisión o la independización, al haber emitido solo pronunciamiento respecto de la declaración de propiedad de un área de 200.00m2 a favor de la comunidad Evangélica de Liberación Interdenominacion Misionera – CELIM.
Por lo tanto, si bien el prescribiente cuenta un legítimo derecho de propiedad sobre el predio, por haberlo declarado en ese sentido el Poder Judicial, se debe tener en cuenta que para abrir una nueva partida registral, se requiere la presentación de la documentación técnica exigida registralmente a efecto de inscribir la propiedad individualizada, acompañada por el respectivo oficio cursado por el Juez competente. (…)”
MANIFESTACIONES
Cómo se concreta en el sistema el principio de determinación o especialidad es importante de revisar a fin de que este sea debidamente aplicado.
Gómez Gálligo ha distinguido entre el aspecto material, formal y procedimental del principio, resumiéndolo de la siguiente manera:
“Aspecto material: El aspecto material del principio de especialidad hace referencia a los derechos reales objeto de inscripción, y significa la exacta determinación del derecho real inscrito.
- La seguridad jurídica inmobiliaria y la protección de la apariencia que dispensa el Registro de la Propiedad, exigen que no exista la mínima duda respecto del alcance y efectos de los derechos inscritos. (….).
Aspecto formal: En su aspecto formal, el principio de especialidad se refiere a la forma de practicarse los asientos en el Registro de la Propiedad español.
Aspecto procedimental: el rango registral: Finalmente debe quedar claro por virtud de la inscripción cuál es el rango registral del derecho inscrito, sobre la base de entender que la prioridad viene determinada por el Registro de la Propiedad -no extrarregistralmente-, y que ya desde la inscripción misma no deben quedar dudas respecto de la preferencia entre los derechos inscritos. (…)[5]
Si bien dicha clasificación es interesante, en los términos en los cuales se propone no puede ser compartida en nuestro medio.
El aspecto material en la forma como lo aborda es parte del aspecto formal dado que la “la exacta determinación del derecho real inscrito” es una acción que tiene como referencia un acto de autonomía privada el cual no afecta sino que sólo adecúa, de ser el caso, a los requisitos legales.
Así pues el autor enfatiza:
“Como ya adelantamos antes, este aspecto material o sustantivo de la especialidad exige una precisa concreción de la naturaleza, contenido y título constitutivo de los derechos publicados por el Registro.”[6]
Entendemos que el autor ha tratado de transmitir la necesidad que los asientos registrales sean los más precisos posibles, y no exista duda sobre los derechos y los alcances de los mismos.
Esto que es rescatable forma parte del aspecto formal y no material del principio de determinación.
En los registros en los que la mutación jurídica se produce fuera del registro, el registrador verifica si los actos de autonomía de privada realizados por los particulares cumplen con los requisitos para su validez y están conforme a la legislación vigente, así como si son relevantes para ser publicitados en el registro.
Una vez que se verifican dichos requisitos, el derecho que ya existía va a tener una publicidad mayor.
En cambio, en los registros constitutivos, la situación jurídica va a tener efectos una vez inscrito el derecho. Si la mutación jurídica se da por la inscripción, evidentemente la determinación del derecho tiene efectos sustantivos, y es aquí donde residen los efectos sustantivos.
En este sentido, el principio de determinación va a tener 2 dimensiones por analizar: Uno material y otro formal.
El material se verifica cuando la mutación jurídica se produce por la inscripción registral, en los casos que no se verifique ello el principio tendrá sólo una dimensión formal.
En el caso de la dimensión formal dependerá a qué registros nos referimos, siendo que en el presente trabajo nos limitaremos al registro de predios.
Entre las manifestaciones de la dimensión formal encontramos:
- Determinación del objeto: El predio.
- Determinación del titular registral.
- Determinación del derecho inscrito.
Así pues, cuando se realiza la inmatriculación el predio deberá ser plenamente identificado respecto a su ubicación, los linderos, la descripción si existe o no una fábrica construida entre otras cosas.
El titular también deberá ser plenamente identificado. Si es soltero o casado, el porcentaje de sus alícuotas de ser el caso, entre otros datos.
Finalmente, deberá determinarse la naturaleza, el contenido y los alcances del derecho inscrito.
CONCLUSIONES
El principio de determinación o especialidad es uno de los pilares del sistema registral, dado que permite la identificación precisa de las situaciones jurídicas que tomarán en cuenta los privados para sus operaciones económicas.
Debe tomarse en cuenta la dimensión material y formal del principio, así como las manifestaciones de los mismo en la redacción del asiento.
Lo contrario derivaría en que los privados deban recurrir a mecanismos complementarios para el conocimiento de las situaciones jurídicas, disminuyendo los efectos de la publicidad registral.
[1] ACEVEDO Y CRIADO, Ismael. “La institución del registro de la propiedad inmueble del Perú, sus antecedentes legales y formas más urgentes.” Revista de Derecho y Ciencias Políticas Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Lima., 1959, p.96.
[2] Leyes Hipotecarias y Registrales de España, tomo I, vol. I, pág. 291.
[3] HERNÁNDEZ GIL, Francisco. Introducción al Derecho Hipotecario, Editorial Revista de Derecho privado, Madrid, 1963, pág. 169.
[4] REGELSBERGER, Ferdinand. Das bayerische Hypothekenrecht. Leipzig : Breitkopf & Härtel , 1895 – XVI, p.125.
[5] GÓMEZ GÁLLIGO, Francisco Javier. Revista Crítica de Derecho Inmobiliario – Núm. 625, Noviembre – Diciembre 1994, P. 2402,2403.
[6] GÓMEZ GÁLLIGO, Francisco Javier. Ibid, p. 2424.