El pacto de retroventa es una manifestación de la autonomía privada que permite que el bien transferido pueda retornar a titularidad del transferente inicial, siendo dicho pacto materia de inscripción en el registro. ¿Cómo ha sido su tratamiento en el registro?
En el presente post vamos a realizar un breve análisis del tratamiento de dicho pacto en sede registral.
ALGUNOS APUNTES INICIALES
Mediante el pacto de retroventa el transferente de un bien, tiene la posibilidad de readquirir el mismo si es que se cumplen ciertos supuestos. Téngase en cuenta que nuestro Código Civil señala:
“Artículo 1586.- Por la retroventa, el vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente el contrato, sin necesidad de decisión judicial.”
Castillo Freyre lo enfoca como una cláusula resolutoria.[1] En cambio, Manuel de la Puente y Lavalle[2] lo aborda como condición resolutoria potestativa, resaltando la necesidad que exista el pacto de retroactividad, dado que a diferencia del Código Civil Italiano no esta regulada la retroactividad:
Art. 1360 Retroattività della condizione
Gli effetti dell’avveramento della condizione retroagiscono al tempo in cui è stato concluso il contratto, salvo che, per volontà delle parti o per la natura del rapporto, gli effetti del contratto o della risoluzione debbano essere riportati a un momento diverso (646).
Se però la condizione risolutiva è apposta a un contratto ad esecuzione continuata o periodica, l’avveramento di essa, in mancanza di patto contrario, non ha effetto riguardo alle prestazioni già eseguite (1465, 2655).
Téngase en cuenta que en nuestro ordenamiento la retroactividad debe pactarse:
Artículo 177.- La condición no opera retroactivamente, salvo pacto en contrario.
Según Barchi, en caso que no se pacte ello estaríamos en un supuesto de receso (desistimiento).[3]
En estricto consideramos que nos encontramos frente al derecho potestativo que tiene el vendedor para dejar sin efecto un contrato de compraventa, readquiriendo la titularidad del bien.
INSCRIPCIÓN DEL PACTO
Dicho pacto puede inscribirse según lo dispuesto en el numeral 3 del Art. 2019:
“Artículo 2019.- Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble:
(…) 3.- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.”
Ahora bien, según lo dispuesto en el Art. 1591 es necesaria su inscripción para que tenga una mayor oponibilidad.
“Artículo 1591.- El pacto de retroventa es oponible a terceros cuando aparece inscrito en el correspondiente registro.”
De esto se deduce que si existe un pacto de retroventa que no se haya inscrito, y se produzca la transferencia sucesiva del bien, no se puede oponer dicho pacto no inscrito a los terceros subadquirentes. (Es decir prevalece lo inscrito).
De esto también se deriva, que si uno ha ejercido su pacto de retroventa dentro del término, pero no lo inscribió en el término; en caso existieran transferencias posteriores estas deben de tutelarse tal cual lo señala la Resolución N° 601-2004-SUNARP-TR-L.
En este caso la Sala señaló que se constató que la Constructora no había ejercido el derecho de resolver unilateralmente la compraventa oportunamente. No obstante, incluso si se hubiera efectuado por escritura pública y dentro del plazo (y no se haya inscrito dentro del término), no se puede afectar a la tercera adquirente.
En sentido contrario, tal como indica el último extremo del precedente materia del pleno XXV[4]:
(…) “Procede la inscripción de la resolución unilateral ejercida por el vendedor dentro del plazo pactado o fijado por Ley, aun cuando se hubiere cancelado la inscripción del pacto, si es que no existen terceros cuyo derecho inscrito puede perjudicarse con dicha resolución”.
(…)
Téngase en cuenta que en estos casos el acto material preexiste al asiento de presentación, incluso con la emisión de una carta notaria tal cual lo señala la Resolución N° 270-2016-SUNARP-TR-L.
La Sala indicó que la voluntad de resolver el contrato en ejercicio del pacto de retroventa consta en la carta notarial del 15/8/2015, esto es, el acto material preexiste al asiento de presentación, por lo que el hecho que el instrumento (título formal) sea de fecha posterior al asiento de presentación, no ameritaba tacha sustantiva.
EJERCICIO DE LA RETROVENTA
El artículo que regula el ejercicio retroventa es escueto, por lo que la autonomía privada puede llenarla de contenido con diferentes requisitos para que tenga eficacia su ejercicio, como por ejemplo la restitución del precio.
Así pues en la Resolución N° 194-2008-SUNARP-TR-L se solicitó la reversión de la propiedad respecto del predio constituido por el puesto F2 con frente al pasillo F, con ingreso principal a la Av. República Argentina N° 428 del distrito de Cercado de Lima, a favor de Janet Griselda Carranza Arratea en virtud del derecho de resolver unilateralmente el contrato de compraventa que le otorgó el pacto de retroventa.
Janet Carranza presentó una solicitud en la que señaló que ha ejercido la resolución unilateral del contrato poniéndolo en conocimiento de la parte compradora verbalmente y después mediante carta notarial. El registrador denegó la inscripción dado que se desprendía de la partida que la compradora y la vendedora establecieron condiciones adicionales a la de comunicación de su ejecución mediante carta notarial.
Por tanto la Sala determinó que la resolución no tendría efectos si la vendedora no restituía a la compradora el íntegro del valor pactado.
En los casos en los que se haya ejercido el pacto de retroventa, y no se haya pactado como requisito el pago, se procederá a inscribir la hipoteca legal.
En la Resolución N° 1863-2013-SUNARP-TR-L se solicitó declarar resuelto unilateralmente el contrato de compraventa con pacto de retroventa del 33.33% de cuotas ideales, del predio ubicado en Avenida Los Castaños N° 369-373 del distrito de San Isidro inscrito en la partida N° 07032951.
La Sala señala que procedía la resolución del referido contrato de compraventa, sin embargo dado que existía la obligación de restituir el precio a los compradores no habiéndose acreditado, correspondía extender el asiento de hipoteca legal a favor de los compradores por el monto del precio a restituir.
CADUCIDAD DEL EJERCICIO
El artículo 1588 del Código Civil señala:
Artículo 1588.- El plazo para ejercitar el derecho de resolución es de dos años tratándose de inmuebles y de un año en el caso de muebles, salvo que las partes estipulen un plazo menor.
El plazo se computa a partir de la celebración de la compraventa. Si las partes convienen un plazo mayor que el indicado en el primer párrafo de este artículo o prorrogan el plazo para que sea mayor de dos años o de un año, según el caso, el plazo o la prórroga se consideran reducidos al plazo legal.
El comprador tiene derecho a retener el bien hasta que el vendedor le reembolse las mejoras necesarias y útiles.
Existía duda respecto a la naturaleza de este plazo, es decir nos encontramos frente a un plazo de caducidad o de prescripción.
En el XXV[5] pleno se señaló:
1.- NATURALEZA DEL PLAZO DE RETROVENTA
“La naturaleza del plazo legal o convencional del plazo de retroventa es uno de caducidad”.
El fundamento del Vocal Morgan Plaza fue:
“Planteada la disyuntiva de calificar dicho plazo como uno de prescripción o caducidad, este Tribunal considera que en la medida que los contratantes son libres para fijar el plazo sin exceder el máximo establecido en la ley, ha de asumirse que se trata de un plazo de caducidad.”
El razonamiento es sencillo: Los plazos de prescripción son establecidos por ley, por lo que son inmodificables.
“Artículo 2000.- Sólo la ley puede fijar los plazos de prescripción.”
En cambio en los plazos de caducidad da la posibilidad de la intervención de la autonomía privada:
Artículo 2004.- Los plazos de caducidad los fija la ley, sin admitir pacto contrario.
Es decir si en el presente caso el plazo máximo de ejercicio del derecho potestativo de ejercicio de retroventa es de 2 años, puede por pacto establecerse uno menor.
En caso se pacte por un plazo mayor, se reduce al máximo legal tal cual se interpretó en la Resolución N° 088-2015-SUNARP-TR-T.
En dicha resolución el señor Reaño solicitó reducir la vigencia del pacto de retroventa inscrito en el asiento D00002 de la partida N° 04004920, al plazo legal y, en consecuencia, declarar su caducidad. El título fue tachado por cuanto el plazo de vencimiento designado por las partes es el 31/12/2015, plazo que no había vencido por lo que no procedía la cancelación.
La Sala consideró que el plazo de vigencia del pacto de retroventa convenido por las partes hasta el 31/12/2015 se debió reducir al máximo legal establecido en el artículo 1588° del Código Civil, ya que una norma imperativa prevalece frente a un acto inscrito en Registro, por lo que determinó la procedencia de la rectificación solicitada por el señor Reaño.
Debe tomarse en cuenta finalmente que el artículo 103 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos ha establecido que “los asientos se entenderán extinguidos de pleno derecho cuando opere la caducidad”.
Evidentemente, si se venció el término debe procederse a la tacha respectiva tal cual lo indica la Resolución N° 492-2005-SUNARP-TR-L.
En esta Resolución se solicitó la reversión de la propiedad respecto del predio ubicado en Jr. San Lorenzo N° 263, distrito de Surquillo, a favor de Empresa Constructora Inmobiliaria Urbina S.A.C., en virtud del derecho de resolver unilateralmente el contrato de compraventa que le otorga el pacto de retroventa.
La Sala determinó que había vencido el plazo para el ejercicio del pacto de retroventa, siendo que la vendedora no lo ejerció en la forma y con los requisitos pactados, el defecto del título es insubsanable, por lo que se dispuso la tacha.
CANCELACIÓN DE ASIENTO
El haber determinado que se trata de un plazo de caducidad es relevante en sede registral.
Toda vez que estamos frente a un plazo de caducidad, puede enervarse el asiento de vigencia del pacto de retroventa, según lo indica el segundo extremo del precedente emitido en el pleno XXV[6]:
“CANCELACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN DEL PACTO DE RETROVENTA:
“Para cancelar la inscripción del pacto de retroventa bastará presentar una solicitud simple, debiendo el Registrador constatar que ha transcurrido el plazo pactado o el máximo establecido por el Código Civil, sin que conste en la partida asiento alguno que evidencie que el vendedor ha hecho uso de su derecho resolutorio. (…)”
Ejemplo de esto lo encontramos en la Resolución N° 001-2007-SUNARP-TR-T mediante la cual Natalia Guzmán solicitó la cancelación del asiento D4 de la partida N° 00018356 que contenía la inscripción del pacto de retroventa mediante el cual se concede a Carmen del Pilar Guzmán Castro el derecho de “resolver unilateralmente” el contrato de compraventa inscrito en el asiento C6, en virtud del cual Natalia Guzmán adquirió la propiedad del predio.
La solicitud de cancelación se fundamentó en que el pacto de retroventa se concertó con un plazo máximo de dos años, el cual venció sin que Carmen Guzmán haya ejercido su derecho.
El Tribunal señaló que para cancelar la inscripción del pacto de retroventa bastaba presentar una solicitud simple, debiendo el registrador constatar que ha transcurrido el plazo pactado o el máximo establecido por el Código Civil sin que conste en la partida asiento alguno que evidencie que el vendedor ha hecho uso de su derecho resolutorio.
[1] CASTILLO FREYRE, Mario. Comentarios al Contrato de Compraventa, Gaceta Jurídica, Lima, 2002, p.275.
[2] DE LA PUENTE Y LAVALLE. Estudios sobre el contrato de compraventa, Gaceta Jurídica, 1999, p.238.
[3] BARCHI VELAOCHAGA, Luciano. Algunas consideraciones sobre el receso en el Código Civil Peruano, A propósito del artículo 1786. Lima: Advocatus, Revista editada por alumnos de la Facultad de Derecho de la Universidad de Lima, No. 19, p. 303.
[4] Sesión ordinaria realizada los días 12 y 13 de abril de 2007. Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 15 de junio de 2007.
[5] Sesión ordinaria realizada los días 12 y 13 de abril de 2007. Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 15 de junio de 2007.
[6] Sesión ordinaria realizada los días 12 y 13 de abril de 2007. Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 15 de junio de 2007.
