Una patología registral se presenta cuando se abren dos o más partidas sobre un mismo bien o persona, toda vez que la publicidad se distorsiona dado que existen 2 o más titulares (lo cual no es símbolo de cotitularidad) que han abierto en paralelo sus partidas, o que por error del registro se generaron partidas idénticas según lo dispuesto por el Art. 58 del Reglamento General de los Registros Públicos.
El Reglamento General define esa situación como:
Artículo 56.- Definición
Existe duplicidad de partidas cuando se ha abierto más de una partida registral para el mismo bien mueble o inmueble, la misma persona jurídica o natural, o para el mismo elemento que determine la apertura de una partida registral conforme al tercer párrafo del Artículo IV del Título Preliminar de este Reglamento.
Se considera también como duplicidad de partidas la existencia de superposición total o parcial de áreas inscritas en partidas registrales correspondientes a distintos predios.
Cómo se regula esta situación en el Reglamento y en las decisiones del Tribunal Registral son los temas que serán materia del presente trabajo.
Si bien se verifican estas situaciones en el Registro de Inmuebles, también pueden darse casos en los otros registros, lo cual vamos a describir a continuación.
DUPLICIDAD EN PARTIDAS DISTINTAS AL REGISTRO DE PREDIOS
Mediante Resolución N° 156-2012-SUNARP/SN del 19.6.2012 en su artículo 39 se indica:
“Existe duplicidad de partidas en el Registro de Sucesiones Intestadas cuando se ha abierto más de una partida registral para el mismo causante de la sucesión intestada.”
En la Res. 133-2011-SUNARP-TR-A, el registrador observó la solicitud fundamentando que de inscribirse el título existiría duplicidad con una partida ya inscrita. No obstante ello, el Tribunal Registral inscribió indicando que:
“El hecho de que existan dos partidas registrales relativas a la anotación preventiva de sucesión intestada del mismo causante, no impide que pueda inscribirse el acta de sucesión intestada en una de las partidas duplicadas, sin perjuicio de poner en conocimiento de la Gerencia Registral dicha situación.”
La tercera disposición transitoria del Registro de Personas Jurídicas, Resolución N° 038-2013-SUNARP/SN, señaló:
“(…) TERCERA.- Duplicidad de inscripción de poderes y cierre de partidas Cuando como consecuencia de la calificación el Registrador advierta que en la partida de la persona jurídica se encuentran inscritos los mismos actos registrados en el Registro de Mandatos y Poderes o en un Libro especial de la misma Oficina Registral, solicitará a la Gerencia correspondiente la autorización para proceder al cierre de partida del Registro de Mandatos o del Libro especial. En caso que el Registrador encargado de la calificación no tenga competencia respecto al Registro de Personas Jurídicas y Personas Naturales, la Gerencia correspondiente oficiará al Registrador competente, con la finalidad de que extienda el asiento de cierre.”.
El Tribunal Registral precisó en la Res. 748-2011-SUNARP-TR-A, en la cual se solicita el cierre de la partida menos antigua por duplicidad en las partidas 11166223 “ASOCIACIÓN DE VIVIENDA EL MIRADOR DE HUASACACHE ZONA B” y la partida 01190657 “ASOCIACIÓN DE VIVIENDA EL MIRADOR DE HUASACACHE”, que no es inscribible dado que son 2 personas jurídicas distintas.
De igual forma se indica en la Resolución No. 2353-2011-SUNARP-TR-L que la solicitud de cierre de la partida 11039171 CORPORACIÓN ARAC SAC. (Sede Iquitos) por duplicidad con la partida 11126449 CORPORACIÓN ARAC SAC. (Sede lima), dado que tienen la misma denominación social.
Esto fue denegado tanto por el registrador como por el Tribunal dado que ambas personas jurídicas no tienen el mismo objeto social, no obstante lo cual se dispuso que se ponga en conocimiento de la jefatura de la zona registral de Iquitos para realizar las acciones correspondientes.
Otros registros, como los de minería y propiedad vehicular, también abordan el tema de duplicidad.
DUPLICIDAD DE PREDIOS
En nuestro ordenamiento, la doble inmatriculación, la inscripción plural sobre un mismo bien o la superposición parcial o total de predios son consideradas como supuestos de duplicidad de partidas.
Evidentemente esta situación vulnera el denominado principio de especialidad o de determinación, dado que sobre un mismo predio coexisten 2 o más partidas, en las cuales se inscriben situaciones jurídicas distintas perjudicando la plena claridad en los asientos que son la base de la publicidad registral y del fomento del crédito territorial.
Inicialmente el Reglamento General de los Registros Públicos del año 1968[1] privilegiaba la antigüedad de las partidas, teniendo la facultad el funcionario registral para cancelar la partida, lo cual no implicaba la invalidez de la titularidad dado que ello debe discutirse en sede judicial.
Se cuestionó dicho criterio, siendo que incluso el Tribunal Constitucional declaró fundada la acción de amparo solicitada por los afectados del cierre de partidas en un caso en particular y se dejó sin efecto la resolución de cierre de la partida más reciente.[2]
Actualmente el Reglamento en el Art. 58 señala que cuando se verse sobre partidas idénticas que contengan las mismas inscripciones o anotaciones, la Gerencia correspondiente dispondrá el cierre de la partida menos antigua y la extensión de una anotación en la más antigua, dejando constancia que contiene los mismos asientos de la partida que ha sido cerrada, con la indicación de su número.
Asimismo, en la anotación de cierre se dejará constancia que las inscripciones y anotaciones se encuentran registradas en la partida que permanece abierta.
Ahora bien, puede ocurrir que las partidas no sean idénticas aunque las resoluciones que ahí se encuentran sean compatibles.
En ese caso el Art. 59 dispone que la Gerencia correspondiente dispondrá el cierre de la partida menos antigua y el traslado de las inscripciones que no fueron extendidas en la partida de mayor antigüedad.
Caso contrario son aquellos en los cuales las inscripciones son incompatibles, situaciones en lss cuales la Gerencia Registral correspondiente dispondrá el inicio del trámite de cierre de partidas y ordenará se publicite la duplicidad existente mediante anotaciones en ambas partidas.
Téngase en cuenta que según el Art. 60 la Resolución que emita dicha Gerencia, será notificada a los titulares de ambas partidas así como a aquellos cuyos derechos inscritos puedan verse afectados por el eventual cierre en el domicilio que aparece señalado en el título inscrito con fecha más reciente.
Adicionalmente se publicará un aviso conteniendo un extracto de la citada resolución en el Diario Oficial El Peruano y en uno de mayor circulación en el territorio habilitando a cualquier interesado para que pueda apersonarse al procedimiento y formular oposición al cierre.
Se tiene 60 días de término desde la última publicación del extracto de la Resolución para la oposición escrita de los afectados precisando las causales que determinen la inexistencia de duplicidad o la improcedencia del cierre de partida.
INSCRIPCIONES PREVIO CIERRE
El procedimiento no es muy complejo, aunque sí existen supuestos a los que debemos prestar atención, como en los que durante el procedimiento de cierre se deseen inscribir actos en las partidas cuestionadas por duplicidad.
Así pues, mediante Resolución N° 528-2003-SUNARP-TR-L se solicitó la inscripción de compraventa y aclaración sobre el inmueble ubicado en la Jr. Santa Isabel, lote 7 manzana C de la Lotización Ana María Gelicich, distrito El Tambo, registrado en la partida N° 11013879 del Registro de la Propiedad Inmueble de Huancayo.
Se observó que se encontraba pendiente el pronunciamiento de la Gerencia del Área Registral respecto de la posible duplicidad de partidas advertida y que fuera comunicada a dicha Gerencia con Informe N° 050-2003-ZRVIII-SHYO-SEPRRPI de 24-04-2003, de cuyo hecho el usuario tiene conocimiento conforme consta en la esquela de 24-04-2003.
El Tribunal Registral revocó la observación, ordenando la inscripción toda vez que no era procedente que durante el proceso de cierre por duplicidad se formulen observaciones sustentadas en la duplicidad existente, puesto que son los interesados los que deberán evaluar si conviene a su derecho contratar respecto a una partida sujeta al eventual cierre, con el pleno conocimiento que el cierre de partidas no distinguirá ni dará mejor derecho a asiento alguno (extendido antes o después de publicitarse la duplicidad), pues lo que se cerrará será la partida registral y no sólo alguno de sus asientos.
Igual criterio se dio en Resolución N° 666-2003-SUNARP-TR-L, en la cual se solicitó la anotación preventiva de la solicitud de prescripción adquisitiva de parte del inmueble ubicado en la manzana “E”, lote N° 65, lotización semirústica Leoncio Prado Oeste, distrito de Puente de Piedra, provincia y departamento de Lima, así como la prescripción adquisitiva de dominio del inmueble referido, la declaratoria de fábrica del inmueble referido y la independización del mismo.
En el primer extremo se señaló que se apreció una duplicidad de partidas en el área materia de prescripción, por lo que previamente debía efectuarse la regularización pertinente sobre dicha área dejándose constancia que este hecho se puso en conocimiento de la Gerencia Registral.
El Tribunal Registral revocó el punto 1 de la observación señalando que mientras no se haya dispuesto el cierre de una partida registral mediante la resolución respectiva, ésta surte todos sus efectos y se encuentra abierta al tráfico jurídico, no pudiendo restringirse los mismos, ni negar inscripciones relacionadas con dicha partida, por lo que la duplicidad referida anteriormente no constituye un obstáculo que impida la inscripción del título.
Dicho criterio que fue adoptado como precedente en el Pleno VIII:
VIII.1.- APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 62 DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS
“Advertida la existencia de duplicidad de partidas y aun cuando no se hayan extendido las anotaciones que la publiciten, el Registrador deberá calificar y en su caso inscribir el título, sin perjuicio de proceder conforme a lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 57 del Reglamento General de los Registros Públicos.
En consecuencia, no procede denegar la inscripción sustentándose en la existencia de duplicidad, cuando aún no se ha dispuesto el cierre conforme al procedimiento previsto en el Reglamento General de los Registros Públicos”.[3]
Dicho criterio se mantiene en el actual artículo 62 del Reglamento General:
Artículo 62.- Finalidad y efectos de las anotaciones de duplicidad y de cierre de partidas.
En tanto no se efectúe el cierre respectivo, no existe impedimento para la inscripción de actos referidos a las partidas duplicadas; sin perjuicio que el eventual cierre de partidas que se realice afectará a todos los asientos registrales de la partida de menor antigüedad.
Una vez extendida la anotación de cierre, no podrán extenderse nuevos asientos de inscripción en la partida cerrada. Sin embargo, dicho cierre no implica en modo alguno declaración de invalidez de los asientos registrados, correspondiendo al órgano jurisdiccional declarar el derecho que corresponde en caso de inscripciones incompatibles. (…).
SUPERPOSICIÓN TOTAL O PARCIAL DE PREDIOS RURALES FORMALIZADOS
Otros casos particulares fueron los de superposición total o parcial de áreas de predios que fueron materia del procedimiento de formalización de la propiedad rural al amparo del Decreto Legislativo N° 677 Ley del Registro de Predios Rurales.
Las situaciones problemáticas se verificaron cuando se abren nuevas partidas registrales donde se anota la posesión, y posteriormente cumpliéndose con todos los requisitos la adquisición de propiedad, dándose cuenta que ya existen abiertas partidas registrales que comprenden íntegra o parcialmente estas áreas.
En este sentido el Vocal Pedro Álamo señaló:
“(…) se plantea en base a las resoluciones expedidas por la Cuarta Sala del Tribunal Registral que no se traten los casos como duplicidad de partidas con inscripciones incompatibles, sino como inexactitudes registrales. ¿Cuál sería la inexactitud registral?
Consistiría en entender que los procedimientos de formalización de la propiedad se basan en la denominada prescripción adquisitiva administrativa, esto es en el transcurso de cierto plazo y la acreditación de la explotación económica del predio en lo que en atención a la doctrina que emana del artículo 952 del Código Civil, lo que debe hacerse es resolver la discrepancia existente entre lo registrado (titular registral de dominio) y la realidad extrarregistral (propietario que ha venido a serlo por el mérito de la prescripción adquisitiva).
Al solucionar la inexactitud registral lo único que debe hacerse es actualizar, por decirlo de algún modo, al titular registral de dominio, sin necesidad de abrir una nueva partida registral, a no ser que se trate de la prescripción adquisitiva de parte del predio.”
PRECEDENTE XXVII – XXVIII.5.-RECTIFICACIONES DE DUPLICIDADES DE PREDIOS INSCRITOS EN VIRTUD DEL D.L.667
“Si un predio ya inscrito se inmatricula nuevamente a favor de distinto propietario en mérito al procedimiento de prescripción adquisitiva regulado por el Decreto Legislativo 667 sin que haya sido anotada la posesión en el primer folio ni se haya notificado efectivamente al titular registral, se produce un supuesto de inexactitud registral que no se resuelve mediante el procedimiento de cierre por duplicidad de partidas. En este caso, el Registrador eliminará la inexactitud correlacionando ambas partidas trasladando los asientos del folio más reciente al más antiguo, o deduciendo de la hoja matriz el área usucapida, siempre que no se perjudique el derecho de terceros”.[4]
CONCLUSIONES
Los supuestos de duplicidad son situaciones patológicas que deben ser excepcionales en el registro.
Un bien, una persona o un contrato (dependiendo el caso) debe vincularse a una sola partida, lo contrario implicaría afectar la confianza en el registro.
Si bien el Reglamento contiene las líneas generales de actuación frente a casos concretos de duplicidad, debe tenerse en cuenta su variedad para aplicar los fines del registro de forma razonable al momento de decidir sobre el cierre de partida.
[1] ART. 171 del Reglamento General de los Registros Públicos de 1968. “En caso de duplicidad de inscripciones prevalecerá la más antigua.
Descubierta la duplicidad, se dará cuenta a la Dirección, la que, previas las investigaciones que juzgue convenientes, ordenará el cierre de la partida menos antigua y que se correlacionen ambas partidas mediante notas marginales. Dicha medida se tomará sin perjuicio de las acciones judiciales que pudieran derivarse sobre el mejor derecho de las personas a cuyo favor se extendieron las inscripciones.”
[2] EXP. Nº155-2001-AA/TC.
[3] Este precedente fue incorporado al artículo 62 del Reglamento General de los Registros Públicos (Aprobado por Resolución Nº 065-2005-SUNARP/SN).
[4] XXVII – XXVIII PLENO. Sesión ordinaria realizada los días 21, 22 y 23 de noviembre de 2007. Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 1 de marzo de 2008. Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 089-2004-SUNARP-TR-T del 19 de mayo de 2004, Nº 202-2003-SUNARP-TR-T y Nº 167-2003-SUNARP-TR-T.
