Los días 22 y 23 de octubre se llevó a cabo en la ciudad del Cusco el I CONGRESO INTERNACIONAL DE DERECHO REGISTRAL: “LOS SISTEMAS IBEROAMERICANOS Y EL FRAUDE” en el cual participaron autoridades y especialistas de más de 8 países iberoamericanos, quienes abordaron a partir de cada uno de sus sistemas registrales el problema del Fraude.
DIAGNÓSTICO
El punto de partida fue tomar en cuenta que el fraude no era una creación nuestra, sino que dicha situación –en mayor o menor medida- se verifica en los diferentes países. Así pues, una de las conclusiones del evento fue:
- Las situaciones de fraude registral existen en todos los ordenamientos; sin embargo, esto no significa que el origen de estas situaciones patológicas se genere en el propio registro. El registro es el último eslabón para la formalización y publicidad de las situaciones jurídicas.
Interesante fue verificar que en los diferentes ordenamientos, ya sea Uruguay, España, Honduras, Panamá, Bolivia, Argentina, Chile, Puerto Rico e incluso el Perú, las situaciones más difundidas de fraude (V.g. Suplantación, Falsificación) no tienen como origen los registros, sino es su consolidación dentro del supuesto de hecho de complejo de oponibilidad de la transferencia.
¿Cómo se combate el fraude en cada uno de los países? Dado que la realidad de cada uno es particular, el tratamiento es distinto.Tenemos, por ejemplo, países en los cuales la propiedad se privilegia de forma más determinante sobre el tráfico jurídico, como Uruguay o Chile. En cambio, tenemos otros países en los cuales el tráfico de bienes se privilegia en determinadas circunstancias sobre la propiedad, V.g. Perú, España.
ALTERNATIVA DE TRATAMIENTO
Frente a esta situación, los diferentes ordenamientos decidieron o modificar su sistema registral o darle mayores insumos para su fortalecimiento, lo cual se señaló de forma clara en la siguiente conclusión:
- Entre las soluciones que se brindan para hacer frente al fraude registral en los diferentes países se encuentran: modificar parcialmente los sistemas registrales o potenciar los mismos.
En el Perú se tomó como decisión afectar el sistema registral a partir de la dación de la entrada en vigencia de la Ley 30313.
Así pues, de forma general se señaló:
- Algunos ordenamientos decidieron afrontar los problemas de fraude modificando su sistema de forma pragmática a partir de los problemas que acontecen, en lugar de verificar si el propio sistema puede afrontar dichas situaciones patológicas.
- La modificación del sistema puede generar otros problemas que al final no dan solución a los supuestos de fraude, y sí desmoronan las bases del mismo, generando externalidades negativas en los usuarios registrales.
Muestra de ello es la modificación realizada por la Ley 30313. Veamos.
El dispositivo normativo señala como novedad que la buena fe se extiende al título archivado, toda vez que según nuestros legisladores ahí podemos encontrar el fraude. Los asesores de nuestros legisladores probablemente les habrán indicado que esto va a solucionar los supuestos de fraude inmobiliario –lo cual no logra-, y, adicionalmente, la miopía de ver parte del cuadrante del tablero registral se les olvidó “avisarles” los efectos en el resto del sistema.
No debe olvidarse que si bien es cierto que una norma puede (incentivar) desincentivar comportamientos socialmente indeseables (ejemplo de ello son las sanciones penales)[1], dicha dación puede también generar externalidades positivas o negativas en los agentes que se vinculan con el sistema.
¿Cuáles son las implicancias, actualmente, de estudiar los títulos archivados en nuestro sistema registral?
En principio debemos decir que la responsabilidad de la calificación del registrador para casos de responsabilidad civil ya no se le extiende. En los nuevos procesos en los cuales se alegue la fe pública registral (porque van a seguir dándose), cuando se le demande al registrador por una inadecuada inscripción, este simplemente va a alegar que es hecho de la propia víctima o hecho determinante de tercero, dado que se debió ir al título archivado a verificar la patología.
Téngase en cuenta que en este extremo se desvaloriza la labor del registrador, ¿para qué la calificación si de todas formas deberá verificarse el título archivado? Tendrá conocimiento nuestro legislador que uno de los fundamentos de nuestro sistema es la labor de nuestro registrador, y que al quitarle eficacia a su calificación está trasladando el problema al ámbito judicial.
Un segundo punto con el que hay que tener mucho cuidado en su interpretación, dado que aún podemos salvar en algo la lógica del sistema, es el ámbito de análisis hasta que el título archivado deba estudiarse.
Señalamos esto dado que consideramos que el legislador, y gran parte de la doctrina, ha venido asumiendo que la diferencia entre el análisis del título archivado y el asiento registral sólo es de unos soles.
Esto no es así, dado que cualquier persona que haya hecho análisis de títulos sabrá que estos contienen los más diversos instrumentos, y que la nulidad no necesariamente se verifica ahí mismo ¿O es que acaso en el título archivado las partes que realizaron el negocio van a indicar “este título es falsificado” o “este título ha sido en mérito a una suplantación”?
Dado que el asiento registral simplemente será informativo no importando lo señalado por el funcionario técnico en su calificación, para que un usuario tenga confianza que adquiere bien tendrá que analizar todos los títulos archivados anteriores al mismo hasta el plazo de los 10 años anteriores para que, en caso de patología, pueda alegar el término prescriptorio.
Téngase en cuenta de que dicho razonamiento reduce el ámbito de actuación del principio de legitimación del asiento registral ¿aún sigue vigente?, dado que, en principio, más importante sería la ¿legitimación? que otorga el título archivado y esto irradia en los demás principios y garantías como en el denominado principio de oponibilidad. ¿Es que acaso ahora vamos a hablar de la oponibilidad del título archivado frente al asiento registral cuando exista alguna patología en el primero?
Se ha trasladado la carga del análisis del título del registrador en su calificación, al abogado (no todos son especialistas en registral) quien deberá realizar el estudio de títulos, el cual no le va a asegurar la titularidad necesariamente, y los costos de transacción se van a incrementar para el usuario. ¿Más costos y no existirá seguridad que la adquisición va a ser inimpugnable? ¿Esta es la solución de nuestro legislador?
Ahora bien, dada la redacción de este dispositivo normativo, nos es posible tener cierto grado de interpretación de acorde al sistema. Veamos: El tercero registral lo es respecto a la adquisición patológica en la que no es parte.
Cuando se señala que se anule, rescinda, cancele o resuelva se refiere al negocio patológico, y es respecto a estos “y sólo de estos” que deberá analizarse el título archivado “asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan”.
Al ser una norma que restringe o “priva” de derechos, no podemos ampliar su interpretación a otros supuestos, sino que debe ser lo más restrictiva posible.
Percátese entonces de que la obligación que nos ha establecido ahora nuestro legislador es ir a analizar el título archivado que dio mérito a la inscripción del otorgante, siendo difícil imaginar que en el mismo se evidencie la falsificación o la suplantación de la transacción.
¿Esta norma era necesaria? Evidentemente que no. Los que desconocen el funcionamiento del sistema, o los que desean cambiar el mismo por intereses particulares (introducir el seguro de títulos quizá), han venido difundiendo que el problema es el 2014 del Código Civil.
OTRA OPCIÓN
En el congreso se brindaron otras opciones, entre las cuales encontramos:
- Otra solución es, en cambio, potenciar los sistemas registrales. Esto implica que los ordenamientos inviertan en brindar mayor seguridad a partir de herramientas conexas como el uso de la tecnología.
Ejemplo de ello lo encontramos en el uso de la firma electrónica para el traslado de información entre el registro y los notarios, lo cual ha sido un insumo importante para reducir las situaciones de fraude en diversos ordenamientos y ha generado mayor eficiencia en los procesos de inscripción.
El legislador optó en otros ordenamientos entonces por el fortalecimiento del sistema. Si se verifica que la suplantación y fraude se producen fuera del registro, por qué la solución se pretende dar en modificar el mismo y no el origen del fraude.
El sistema se basa en la confianza, y si en este prolifera la corrupción, no hay ley que pueda solucionarlo. Y es que el sistema registral tiene como soporte principal la labor de los registradores en su calificación.
Dicha situación patológica no es la que existe en nuestro país. Parte del problema sustancial está en el ingreso de los documentos al registro. ¿Qué medidas utilizar para que los títulos que ingresen al registro correspondan a los contratantes, y así evitar la falsificación o suplantación?
La tecnología puede ser muy útil para ayudar a solucionar este problema. Por ejemplo, la firma electrónica ha sido un mecanismo que es utilizado en diferentes países los cuales no tienen los problemas que existen en nuestro medio.
La posibilidad que exista una comunicación -sin intermediarios y con seguridad- entre el registrador y el notario reduciría los supuestos de fraude y suplantación. Es cuestionable que otros ordenamientos tengan dicho instrumento, y nuestro país no haya invertido en ello.
[1] BECKER, “Crime and Punishment: An Economic Approach”, Journal of Political Economy, 76 (1968), págs. 169 y ss.
