El 23 de setiembre de 2015 se promulgó el Decreto Legislativo No. 1209 el cual debía entrar en vigencia un día después de la publicación de su Reglamento, para el cual tenían un plazo máximo de 120 días que a la fecha ya venció con exceso.
A casi un año de su publicación, no se ha reglamentado la norma ni hay noticias de una pronta entrada en vigencia.
Si bien en su momento se realizaron comentarios apresurados sobre la misma, el Reglamento era el llamado a aclarar las dudas que genera dicho dispositivo normativo.
A continuación brindamos una pequeña aproximación a dicho dispositivo normativo tomando en cuenta sus fines.
FIN DE LA NORMA
Es importante tener en cuenta el fin de la norma para poder entender los alcances de la misma.
La norma busca enfrentar los casos de fraude, por lo que el interés que se tutela no es sólo de la persona que requiere la inscripción sino en especial de personas que podrían ser afectadas por dicha inscripción.
Esto se verifica en los considerandos de dicho dispositivo normativo:
“Que, mediante Ley Nº 30336, Ley que delega en el Poder Ejecutivo la facultad de legislar en materia de seguridad ciudadana, fortalecer la lucha contra la delincuencia y el crimen organizado (…) Que, en este sentido, el literal f) del artículo 2 del citado dispositivo legal, establece la facultad de legislar para optimizar el sistema nacional de los registros públicos, con la finalidad de garantizar la seguridad jurídica, previniendo la comisión de fraudes y la afectación de derechos de terceros (…).”
Y en el artículo 2 de dicha norma se señala:
Artículo 2.- Finalidad
El presente Decreto Legislativo tiene por finalidad coadyuvar en la prevención de la usurpación y de los conflictos sobre el derecho de propiedad predial.
Siendo esto así, una de las modificaciones más relevantes es la anotación preventiva en caso de presentar la solicitud de inmatriculación. ¿Dicha anotación es facultativa u obligatoria?
Téngase en cuenta que en diversos supuestos la anotación preventiva no es un requisito (acto previo) para la inscripción definitiva del acto:
2.- ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA O DE SOLICITUD DE PROCEDIMIENTO NO CONTENCIOSO
“La anotación preventiva de la solicitud de inicio de proceso no contencioso no constituye acto previo para la inscripción de la declaración definitiva”.
La razón de ello es que la anotación tiene como fin guardar prioridad al titular de la rogatoria, brindarle legitimación y publicidad frente a los terceros. Si el titular desea asumir el riesgo de no presentar la anotación preventiva pudiendo inscribirse en el intervalo un título incompatible es su responsabilidad.
En el presente caso, tal como adelantamos se busca proteger no sólo al titular de la rogatoria, sino también a posibles terceros perjudicados, a los cuales se les otorga la posibilidad de oponerse a la solicitud de inmatriculación:
“4.1 La anotación preventiva de la inmatriculación es un asiento provisional y transitorio que tiene por finalidad dar prioridad y publicidad a la primera de dominio del predio, la misma que se convertirá en definitiva si transcurre el plazo previsto en el presente Decreto Legislativo sin mediar oposición o cuando esta última sea desestimada.”
Por esta razón, la calificación de la anotación preventiva es necesaria en este caso, y no se puede omitir su calificación en sede registral.
Esto es ratificado en la regulación de la figura de la oposición, toda vez que el plazo para ejercer la misma se computa desde la anotación preventiva.
ALCANCE DE LA NORMA
En principio la norma precisa que se aplica a los predios de titularidad privada y no estatal:
“Artículo 1.- Objeto
El presente Decreto Legislativo regula el procedimiento a seguir para la inmatriculación de un predio de propiedad privada de particulares en el Registro de Predios.”
Dentro de estos límites se acota más sus alcances dado que este dispositivo se limita a los casos dispuestos en el Art. 2018, es decir títulos con una antigüedad mayor a los 5 años y en los casos de título supletorio.
“3.1 El procedimiento previsto en el presente Decreto Legislativo es aplicable a todas las personas naturales y jurídicas que soliciten la inmatriculación de un predio de propiedad privada al amparo de lo dispuesto en el artículo 2018 del Código Civil.”
Se excluyen de su aplicación los supuestos especiales como la prescripción adquisitiva declarada notarial o judicialmente, el embargo con mandato de inmatriculación, entre otros.
“3.2 No será aplicable cuando la inmatriculación se sustente en el título de propiedad obtenido en un proceso judicial, en una declaración notarial u otro procedimiento especial, sin perjuicio de la calificación registral correspondiente.”
NOVEDADES DE LA NORMA
Cuando entró en vigencia se brindaron diferentes opiniones que no necesariamente correspondían con lo regulado en este dispositivo normativo.
Así por ejemplo se señalaba que nos encontrábamos en una regulación de inmatriculación “exprés” brindando la idea de que este era un procedimiento novedoso y rápido, lo cual no corresponde con lo dispuesto en la norma.
Téngase en cuenta que el actual reglamento de predios señala como requisitos:
Artículo 17.- Reglas para la inmatriculación en mérito a títulos con antigüedad de cinco años
Para la inmatriculación en mérito a títulos con antigüedad de cinco años se aplican las siguientes reglas:
a) No se requiere pluralidad de títulos para la inmatriculación cuando el título tiene por sí solo la antigüedad requerida. Tratándose de sucesión testamentaria sólo da mérito a inmatricular el título en el que se ha individualizado el predio transferido;
b) El cómputo del plazo de antigüedad se efectuará a partir de la fecha cierta del título en el que conste la adquisición.
Tratándose del testamento al que se refiere el literal a), el plazo se cuenta a partir de la fecha del fallecimiento del testador.
Sin embargo, el Decreto Legislativo añade otros requisitos:
Artículo 5.- Documentos necesarios para la anotación preventiva de inmatriculación
Para la anotación preventiva de inmatriculación del predio se requiere la presentación de los siguientes documentos:
a) Título o títulos por un periodo ininterrumpido de cinco (05) años.
b) Plano elaborado y suscrito por verificador catastral, de acuerdo con las características técnicas que determine la SUNARP.
c) Constancia de posesión.
d) La documentación prevista en la normativa especial vinculada al procedimiento de inmatriculación.
Se ha añadido el requisito de constancia de posesión que no existe en el reglamento vigente. Adiciónese a ello que la inscripción no será directa, sino que habrá que anotarse previamente, lo cual deriva en un mayor plazo.
Recuérdese que también está sujeto a la posibilidad de que alguien se oponga, con lo cual estamos lejos de una nueva “regulación express”.
OPOSICIÓN
El trámite de oposición que se ha incluido es taxativo, téngase en cuenta el “mercado” existente en el ámbito de prescripciones notariales en el cual se ha producido un abuso por parte de inescrupulosos que solicitan cantidades de dinero para no oponerse.
En este sentido los legitimados son:
Artículo 10.- Sujetos facultados para presentar la oposición a la inscripción definitiva de la inmatriculación
Se encuentran facultados para presentar la oposición a la inscripción definitiva los siguientes sujetos:
a) El titular de un derecho de propiedad sobre el predio inscrito con anterioridad a la anotación preventiva de inmatriculación que se superpone total o parcialmente.
b) El titular de un derecho de propiedad, respecto de un predio no inscrito que cuente con instrumento público y documentación técnica suficiente que permita su evaluación por el área de catastro de la Zona Registral respectiva, a fin de determinar una superposición total o parcial.
c) La Comisión Nacional de Bienes Incautados (CONABI), respecto de predios incautados, decomisados o con proceso de pérdida de dominio, así como las entidades públicas que cuenten con registros específicos.
d) La entidad pública que resulte afectada con la anotación preventiva de inmatriculación, en el marco de sus competencias
Debe tenerse en cuenta que el literal b) en el cual se señala que se presente documentación técnica suficiente, no se precisan los alcances y no se tiene en cuenta que existen diversos lugares en los cuales la obtención de la documentación técnica es de difícil obtención.
El reglamento deberá precisar estos supuestos dado que no son los únicos afectados de las inmatriculaciones.
INSCRIPCIÓN
Finalmente, en caso se cumplan con los requisitos de inmatriculación y no se ha realizado la oposición, deberá inscribirse mediante la conversión de la anotación preventiva en definitiva.
Téngase en cuenta que el plazo se oposición es de caducidad, por lo que luego de dicho plazo, el registrador incluso podría inscribirla de oficio. El reglamento debiera pronunciarse sobre ello.
En caso exista superposición parcial, podrá variarse la rogatoria respecto a la zona no superpuesta, tomándose como antecedente el precedente que regula la supuesta “renuncia a la propiedad.”
CIX PLENO
1. EXTINCIÓN DE INSCRIPCIÓN POR RENUNCIA AL DERECHO DE PROPIEDAD
“Es inscribible la cancelación de la inscripción del derecho de propiedad sobre todo el predio y su consiguiente desinmatriculación por renuncia de su titular, siempre que ello no afecte derechos de terceros.”
Finalmente, en caso se declare fundada la oposición se concluye el procedimiento, cancelándose la anotación preventiva, debiéndose discutir ello en sede judicial.
CONCLUSIONES
La norma se encuentra en espera de reglamentación hace casi ya un año, y consideramos que habiéndose tomado un tiempo prolongado para su promulgación debe ser lo más precisa posible.
Lo que sí queda claro es que estamos lejos de una regulación pro inscripción de la inmatriculación, sino más bien en una que pone más trabas a la misma.
