El artículo 969 del Código Civil señala que existe copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas.
A partir de ello se le define como:
“(…) un derecho real autónomo sobre bien propio que pertenece a dos o más personas de manera indivisa (sin partes materiales) y mediante la asignación de cuotas ideales que representan la participación de cada quien en la cotitularidad del mismo, en el que coexisten dos tipos de esferas de actuación, unas atribuidas de manera individual a cada copropietario y otras de manera colectiva, es decir, con referencia a todos los copropietarios a los cuales se entiende vinculados en su actividad por la concurrencia con los demás o por las decisiones unánimes o, por lo menos, mayoritarias del conjunto, siendo el parámetro ordinario de esa concurrencia y de esas decisiones el valor de las participaciones que a cada quien correspondan.”
Ahora bien, el ordenamiento busca que esta situación no sea permanente otorgándoles el derecho potestativo a los copropietarios de imponer la división y partición del bien:
“Esta atribución a cada comunero de la posibilidad de salir de la comunidad imponiendo a los demás la división de la cosa común, es como sabemos, una característica fundamental de la comunidad romana, en la cual con base en la idea del carácter incidental y transitorio de esta situación y de su naturaleza económicamente desventajosa, se concede a cada uno de los comuneros la llamada actio communi dividundo (…)”.
Teniendo la copropiedad estos linderos en nuestro país, corresponde realizar un breve análisis a partir de lo resuelto en sede registral.
TRANSFERENCIA DE LAS CUOTAS IDEALES
Los actos de disposición de las cuotas de un bien en copropiedad pueden generar más de un dolor de cabeza en sede registral, los cuales llevan a afectar el principio de determinación (especialidad) al extremo que en algunas ocasiones puede dudarse si el porcentaje transferido realmente es de titularidad del transferente.
Mediante Resolución N° 161-2007-SUNARP-TR-T, se solicitó la inscripción de la escritura pública de compraventa de cuota ideal sobre un predio otorgado a su favor por Aurora Ato Nima, formalizada el 24.11.2006 por el notario de Piura Miguel Zúñiga Jiménez.
Se observó señalando que, de conformidad con el artículo 92° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, en el caso de transferencias de cuotas ideales, se indicará en el asiento la cuota ideal con respecto a la totalidad del predio que es objeto de la enajenación, circunstancia que debe constar expresamente en el título.
El Tribunal Registral revocó dicha observación debido a que por presumirse la igualdad de cuotas de todos los condóminos la primera de las escrituras presentadas no merecía ser observada, si en dicho instrumento Aurora Ato transfería “toda su cuota ideal”, estaba satisfecho el requisito de la precisión de cuál es la parte ideal objeto de transferencia previsto por el art 92 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
Asimismo señaló, que deducir que este precepto prevé que se indique un porcentaje determinado de la cuota ideal, constituye un criterio ajeno a la razonabilidad con que debe interpretarse y aplicarse el artículo 92 del RIRP. De ese modo, debe ponderarse que se satisface dicho requisito tanto cuando se dispone de toda o parte de la cuota, como cuando se indica el porcentaje correspondiente.
De igual forma en la Resolución N° 439-2008-SUNARP-TR-L se solicitó la inscripción de la compraventa de acciones y derechos que otorga de una parte en calidad de vendedores María Quispe y otros a favor de Santa Isabela Guillermo Vargas.
Se observó que según lo establece el artículo 92 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, en las transferencias de cuotas ideales de un inmueble el porcentaje que se transfiere debe estar referido a la totalidad del inmueble y ello debe constar expresamente en el título. Por lo tanto, se deberá aclarar la cláusula quinta de la escritura de compraventa presentada.
El Tribunal Registral revocó la observación señalando que el mencionado artículo citado en la observación no es aplicable, pues este tiene como presupuesto que se transfiera una parte de las alícuotas, en este caso su cuota ideal sobre la integridad del predio se verá modificada.
No ocurre ello cuando se transfiere la integridad de la cuota ideal pues, ahí no existe desmembración o partición de las alícuotas sino que estas se transmiten al adquirente. Por ello bastará hacer referencia a que se transfieran el íntegro o la totalidad de alícuotas que le corresponden en un determinado predio. Si bien en la escritura pública de compraventa no se ha indicado expresamente los porcentajes de participación que son objeto de transferencia de dominio, existe suficiente información en el título y en la partida registral que permitan determinar a cuánto ascienden dichos porcentajes.
En efecto, en la escritura pública se ha señalado que los vendedores transfieren todas sus acciones y derechos que tienen sobre el predio y en la partida registral consta a cuánto ascienden dichas acciones y derechos, razón por la que de la evaluación conjunta se tiene la cifra exacta de alícuotas de copropiedad que son transferidas.
Este criterio fue adoptado como precedente:
PRECEDENTE XL y XLI.1.-TRANSFERENCIA DE CUOTA IDEAL
“Cuando se transfiera la integridad de la alícuota que le corresponde a uno de los copropietarios de un bien, no se requiere consignar expresamente en el título el porcentaje transferido”.
Evidentemente en estos casos la orientación es la pro inscripción en favor de los usuarios, al considerarse que existe la información suficiente para emitir el asiento de forma idónea.
Sin embargo, se generan algunos problemas si el porcentaje se toma con referencia al predio inscrito o al predio que existe en la realidad pero que aún no ha sido materia de modificación en el registro.
Muestra de ello son las resoluciones N° 406-2011-SUNARP-TR-L del 25.3.2011 la cual señala:
«El porcentaje o cuota ideal materia de transferencia debe ser relacionado con el área del predio que aparece en la partida registral y no con el área que las partes indican en el contrato, pues lo que interesa es que el transferente tenga aún el derecho de propiedad que está transfiriendo».
La Resolución N° 2387-2011-SUNARP-TR-L del 29.12.2011 y N° 566-2012-SUNARP-TR-L del 13.04.2012 las cuales indican:
«La venta de acciones y derechos respecto de un predio matriz, no se encuentra exenta del requisito de determinabilidad del predio. Por ello, si bien la cuota ideal es descrita en porcentajes, el predio matriz debe estar debidamente determinado adecuándose a los antecedentes registrales».
En cambio la Resolución N° 1437-2010-SUNARP-TR-L:
«(…) no debe exigirse adecuación entre el antecedente registral y lo que se señala en el título de transferencia de acciones y derechos como área del predio, pues queda en el ámbito privado no sólo la equivalencia de dicho porcentaje con un área física del predio, sino también el área total del terreno que las partes consideran como referente».
Téngase en cuenta que este problema ha tornado algunas partidas inmanejables dado que se han transferido porcentajes de alícuotas, lo cual no permite una identificación clara sobre la determinación de las cuotas de todos los copropietarios.
Casos de terrenos con extensiones considerables, en los cuales sólo se transmite cuotas del 0.4%, 0.2% que a primera vista pueden ser mínimos, pero que en la realidad son extensión de 100 ó 150 metros cuadrados pueden ser ejemplo de ello.
El Vocal Pedro Álamo señaló que no debe tomarse en consideración en la calificación la equivalencia en área que señalen los contratantes:
“(…) porque lo que es objeto de calificación es la transferencia de la cuota ideal (porcentaje correspondiente), no la transferencia de una parte determinada de un predio.”
El Vocal Fredy Silva en cambio señaló que en el caso de la transferencia de cuotas ideales la calificación de la adecuación del título presentado con el antecedente registral reviste dos aspectos:
“a) el primero está referido a la adecuación de la descripción del bien matriz que consta en la partida registral con el que es descrito en el título presentado. (…) Es decir, debemos tener certeza que se trata del mismo bien o si hay discrepancias, evaluar los demás elementos que nos permitan concluir que se trata del mismo bien.
b) La adecuación de las cuotas ideales que se transfieren con las que constan en el Registro. (…)”
La Vocal Martha Silva indicó que en su Sala tenían como criterio la sola indicación de las alícuotas, salvo los casos como la Resolución Nº 1162-2010-SUNARP-TR-L del 13 de agosto de 2010 en la cual se determinó:
“9. El presente caso contiene un supuesto diferente, por cuanto no hay precisión del predio sobre el cual recaen las acciones y derechos a transferir, debido a que si bien es cierto que el vendedor manifiesta su voluntad de transferir la totalidad de sus acciones y derechos inscritos en la partida electrónica N° 11014153 del Registro de Predios de Huánuco, la consignación de un área determinada como es la de 44.00m2 hace que no exista certeza con relación a cuál es la finca donde recae el 0.41% de acciones y derechos, ya que se puede asumir que se trataría del 0.41% de los 44,000.00 m2 de la zona eriaza del predio Marabamba, o el 0.41% de los 143 lotes producto de la habilitación urbana inscrita en el asiento B00001, o que se trate del 0.41% de acciones y derechos del remanente producto de la independización de los 143 lotes aludidos anteriormente.
Añadió la vocal Sonia Campos que debe fijarse como límite lo regulado en las Tolerancias Registrales:
“Sin embargo, (….) considero que en los supuestos en los que del título presentado a calificación se advierta una discrepancia con el contenido de la partida sí debe ser objeto de calificación la adecuación con la partida registral, siendo el límite el fijado por la Directiva que aprueba las tolerancias catastrales y registrales (…).”
Finalmente se determinó como acuerdo:
ACUERDO XCI.1.-CALIFICACIÓN REGISTRAL DE TRANSFERENCIA DE CUOTAS IDEALES
“Tratándose de la transferencia de cuotas ideales de un inmueble, es objeto de calificación la adecuación de la descripción del predio matriz que consta en el título presentado con la descripción que consta en la partida registral”.
TRASLADO DE GRAVÁMENES EN LA PARTICIÓN
Existe el atributo de la inherencia de las garantías mediante el cual esta se adhiere al bien y sigue independientemente de quien sea titular del mismo.
En razón de ello, el acto de disposición por parte del afectado por la garantía no afecta el efecto real que tiene el acreedor garantizado respecto al bien, toda vez que persigue el bien.
Una situación particular acaece cuando se grava la cuota ideal de uno de los copropietarios y se requiere la división y partición del bien. Entonces ¿debe la garantía sólo trasladarse al bien (de ser el caso) que es destinado al copropietario afectado? o no debe distinguirse dado que se traslada cada uno de los bienes luego de la división y partición.
En la Resolución N° 133-2002-SUNARP-TR-L se requirió la rectificación de los asientos de hipoteca 1-D, 2-D, 3-D y 4-D del Rubro Gravámenes y Cargas de la partida electrónica N° 11159270, correspondiente al sublote 4-B del Valle de La Legua, Cercado.
El recurrente señaló que dichos gravámenes no corresponden a esta partida registral, sino al inmueble denominado sublote 4-A del Valle de La Legua, Cercado, registrado en la partida electrónica N° 11159268 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima.
Toda vez que la observación determinó que al haberse constituido las hipotecas respecto de la unidad inmobiliaria matriz denominada Lote 4 del Valle de la Legua, resultó necesario el traslado de las hipotecas indicadas a cada una de las unidades que se independizaron de la citada matriz.
El Tribunal Registral confirmó la observación señalando que una de las características de la hipoteca es su indivisibilidad, la cual significa que esta no desaparece así se haya dividido el bien, conforme al artículo 1102 del Código Civil.
De otro lado, mediante Resolución N° 262-2006-SUNARP-TR-L se abordó el caso en el cual se solicitó la rectificación de las partidas N° 11779293, 11779282 y 11779284 del Registro de Predios de Lima, en el sentido de cancelar el asiento de medida cautelar de embargo preventivo en forma de inscripción registrado en el asiento D00001, el mismo que fue trasladado de la partida matriz.
Se observó que se debería trasladar el embargo sólo sobre las secciones exclusivas que le corresponden al Sr. Paccini Torres en la referida partición. Sin embargo dicha rogatoria no resultaría procedente de inscripción, pues, conforme el primer párrafo del art 62 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios:
“Las cargas y gravámenes inscritos en la partida matriz cuya cancelación no se encuentre inscrita se trasladarán a las partidas independizadas, siempre que afecten a estos predios”.
El Tribunal Registral revocó la observación (manteniendo la tacha) en tanto el artículo 62 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios señala que las cargas y gravámenes inscritos en la partida matriz cuya cancelación no se encuentra inscrita se trasladarán a las partidas independizadas, siempre que afecten a estos predios.
El criterio fue señalar que si la medida cautelar no fue trabada respecto a una o alguna de las unidades inmobiliarias materia de independización, debe ser trasladada a todas las partidas independizadas, por cuanto, en caso contrario, según el art. 62 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, se estaría variando el mandato judicial, contraviniendo la Ley Orgánica del Poder Judicial. Se debe acatar la orden judicial en sus propios términos, no interpretando sus alcances.
Ambos casos nos permiten verificar que en el caso de actos de afectación patrimonial derivados de la autonomía privada: hipoteca, medida cautelar como medida de aseguramiento de la protección de un crédito, el traslado luego de la división y partición es sobre cado una de los gravámenes tal como se adoptó en el precedente:
PRECEDENTE XVII.2.-TRASLADO DE GRAVÁMENES EN LA DIVISIÓN Y PARTICIÓN DE UN BIEN
“Los gravámenes que afectan la cuota ideal de uno de los copropietarios de un bien deben trasladarse a todas las partidas registrales resultantes de la división y partición de dicho bien.”
