Habría sido interesante si nuestro legislador hubiese tenido en cuenta lo señalado por Montesquieu en su obra “El Espíritu de las Leyes” cuando menciona “de la manière de composer les lois”, no separar las leyes de las circunstancias en las que se hicieron, de tener cuidado en que las leyes sean contrarias a los fines que se persigue, entre otras.
Mencionamos esto porque si bien es reconocido en nuestro ordenamiento que los supuestos de fraude inmobiliario (V.g. falsificación, suplantación, entre otras) han venido afectando la confianza en el registro, debemos tener en cuenta también que uno de los pilares del sistema (y de cualquier sistema registral) es la denominada “Verkehrssicherheit” o seguridad en la circulación de derechos.
La Superintendencia Nacional de Registros Públicos (en adelante SUNARP) ha ido cediendo en sostener los fundamentos del sistema, probablemente porque se ha visto abrumada por los casos de fraude inmobiliario, disponiendo incluso directivas en contra de sus garantías, como por ejemplo la directiva de inmovilización de partidas.
Quizá para abordar un tema complejo se debió analizar donde se produce la patología a fin de verificar si existen herramientas dentro del sistema capaces de erradicarlas, en caso contrario, disponer mediante nuevos dispositivos normativos nuevas reglas para solucionar los problemas.
EL OBJETIVO DE LA LEY
El Art. 1 de la norma señala que el objetivo de la misma es prevenir y anular las acciones fraudulentas que perjudican la seguridad jurídica. Este norte se concreta en 4 acciones: la oposición al trámite, la cancelación del asiento, la modificación del principio de legitimación y fe pública en el Código Civil, así como la modificación del Decreto Legislativo del Notariado.
Inicialmente podemos advertir que esta norma no ha sido prolijamente trabajada en su redacción “¿Principio de “buena fe” pública registral?” lo cual puede llevar a equívocos en su interpretación sistemática. No obstante ello, sólo nos vamos a pronunciar sobre el fondo del contenido de la ley. Para ello, es necesario identificar dentro de la cadena de formalización de las transferencias de dominio de inmuebles algunos de los problemas que debieron ser solucionados por la presente norma.
Nuestro Art. 949 del Código Civil nos señala que la transferencia de propiedad se realiza mediante el mero consenso. No obstante ello, al comprador no le basta con el mero consenso para sentirse seguro con su adquisición.
Aparte de la entrega de la posesión por un lado y por lo menos inicialmente con la legalización de las firmas en el contrato, se requiere la firma de la minuta a fin que se eleve a escritura pública. Este segundo momento se da (salvo la entrega de la posesión física) en sede notarial.
Una vez realizada la escritura pública, se emiten los partes notariales dirigidos al registro para que se logre su inscripción, y así goce de la publicidad registral que indica el Art. 2012 de nuestro Código Sustantivo.
Dentro de este tránsito de formalización, consideramos que es en la elaboración de la escritura y su remisión al registro los momentos en los que se dan la mayor cantidad de los casos de falsificación y suplantación a los que se refiere la norma. [1]
SOBRE EL PROCEDIMIENTO ESPECIAL
Si bien el problema ha surgido fuera del registro, el legislador ha tratado de parchar el problema dentro y fuera del mismo.
En el ámbito notarial, se ha dispuesto, mediante segunda disposición complementaria modificatoria, que son nulas las actuaciones notariales sobre bienes que se encuentran fuera de su circunscripción, iniciándoles un proceso disciplinario de ser el caso.
Si bien la cantidad de notarios que ha estado involucrado en casos de tráfico de terrenos ha sido mínima (aunque inversamente proporcional con los casos conocidos) y esto puede encarecer el servicio, consideramos que la medida es adecuada hasta que se encuentren otros mecanismos de seguridad para el acceso al registro a fin de evitar supuestos de fraude inmobiliario.
Ahora bien, esta medida ayuda pero no soluciona los supuestos de falsificación ni de suplantación, por lo que se ha regulado un procedimiento especial.
En principio se señala que el procedimiento general sigue siendo no contencioso, aunque se amplía el principio de rogación permitiendo el apersonamiento del Notario, del Juez, del Árbitro o del Cónsul.
Dicho apersonamiento es limitado, dado que sólo tiene como función permitir la oposición a la inscripción del título por los supuestos de falsificación y suplantación, cuando estos agentes efectivamente o supuestamente han participado en la elaboración de los títulos sujetos a calificación en el registro.
FE PÚBLICA REGISTRAL (CETERIS PARIBUS)
Hasta dicho momento la ley se enfoca en el problema de como paliar las externalidades negativas que genera nuestro sistema de transmisión para tratar de corregirlo en el procedimiento. No obstante ello añade como primera disposición complementaria modificatoria la modificación de los artículos 2013 (principio de legitimación) y 2014 (principio de ¿buena fe? pública registral).
Nos reservamos el comentario a las introducciones hechas respecto al principio de legitimación, aunque confunden al mismo con la garantía de intangibilidad del asiento, e introducen adicionalmente la posibilidad de forma expresa de que los árbitros cancelen los asientos registrales.[2]
No obstante ello, nos vamos a centrar en la modificación realizada al Art. 2014 del Código Civil, principio de Fe Pública Registral (Ceteris Paribus) para analizarla de forma concreta, a fin de verificar las externalidades que genera la modificación de la misma en el sistema registral.
Artículo 2014. Principio de buena fe pública registral
El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan. (subrayado propio)
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”.
En principio debemos decir que antes de la norma se discutía hasta donde se extendía la buena fe, siendo que el sistema registral arrojaba como resultado al asiento registral. Sin embargo, con la dación de la norma el razonamiento cambia, ahora debemos también analizar qué dice el título archivado.
Los asesores de nuestros legisladores probablemente habrán indicado que esto va a solucionar los supuestos de fraude inmobiliario, pero probablemente la miopía les hizo ver parte del cuadrante del tablero registral y se les olvidó “avisarles” los efectos en el resto del sistema registral.
El ceteris paribus en el ámbito económico permite analizar el fenómeno manteniendo las demás variables del sistema constantes. Entonces sólo vamos a analizar esta modificación dejando para otro momento las variaciones en las demás garantías del sistema.
¿Cuáles son las implicancias actualmente de estudiar los títulos archivados en nuestro sistema registral? En principio debemos decir que la responsabilidad de la calificación del registrador para casos de responsabilidad civil ya no se le extiende. En los nuevos procesos en los cuales se alegue la fe pública registral (porque van a seguir dándose), cuando se le demande al registrador por una inadecuada inscripción, este simplemente va a alegar que es hecho de la propia víctima dado que esta debió ir al título archivado a verificar la patología.
Un segundo punto, con que se debe tener mucho cuidado en su interpretación, dado que aún podemos salvar en algo la lógica del sistema, es el ámbito de análisis hasta que título archivado debe analizarse. Señalamos esto dado que consideramos que el legislador, y gran parte de la doctrina, han venido asumiendo que la diferencia entre el análisis del título archivado y el asiento registral sólo es de unos soles.
Esto no es así, dado que cualquier persona que haya hecho análisis de títulos sabrá que en estos contienen los más diversos instrumentos, y que la nulidad no necesariamente se verifica ahí mismo ¿O es que acaso en el título archivado las partes que realizaron el negocio van a indicar “este título es falsificado” o “este título ha sido en mérito a una suplantación”?
Dado que el asiento registral simplemente será informativo no importando lo señalado por el funcionario técnico en su calificación, para que un usuario tenga confianza que adquiere un bien tendrá que analizar todos los títulos archivados anteriores al mismo hasta el plazo de los 10 años anteriores para, en caso de patología, alegar el término prescriptorio.
Téngase en cuenta que dicho razonamiento reduce el ámbito de actuación del principio de legitimación del asiento registral (¿aún sigue vigente?), dado que en principio, más importante sería la ¿legitimación? que otorga el título archivado y esto irradia en los demás principios y garantías como en el denominado principio de oponibilidad. Es que acaso ahora vamos a hablar la oponibilidad del título archivado frente al asiento registral cuando exista alguna patología en el primero.
Ahora, se ha trasladado la carga del análisis del título del registrador en su calificación, al abogado (no todos son especialistas en registral) quién deberá realizar el estudio de títulos, el cual no le va a asegurar la titularidad necesariamente, y los costos de transacción se van a incrementar para el usuario. ¿Más costos y no existirá seguridad que la adquisición va a ser inimpugnable? ¿Esta es la solución de nuestro legislador?
Felizmente nuestro legislador no es un buen técnico al momento de redactar sus dispositivos normativos, lo cual nos permite cierto grado de interpretación de acorde al sistema. Veamos: El tercero registral lo es respecto a la adquisición patológica en la que no es parte. Cuando se señala que se anule, rescinda, cancele o resuelva se refiere al negocio patológico y es respecto a estos “y sólo de estos” que deberá analizarse el título archivado “asientos registrales” y los títulos archivados que lo sustentan”.
Al ser una norma que restringe “priva” de derechos, no podemos ampliar su interpretación a otros supuestos, sino que debe ser lo más restrictiva posible.
¿Esta extrema norma era necesaria? Evidentemente que no. Los que desconocen el funcionamiento del sistema, o los que desean cambiar el mismo por intereses particulares (introducir el seguro de títulos quizá), han venido difundiendo que el problema es el artículo 2014 del Código Civil.
Desde diferentes posiciones se señaló que el principio de Fe Pública Registral no se aplicaba al Fraude Inmobiliario, y se verificó que dicho fraude no se originaba en el registro. Quizá esto debió entender el legislador, a fin de comprender a plenitud el sistema y no ir parchando “a ciegas” con posibles soluciones que al final perjudican al sistema registral existente.
El legislar puede ser un arte, pero en nuestro ordenamiento parece un arte abstracto.
[1] Entendemos como suplantación los supuestos en los cuales quienes participan en el negocio traslativo no son exactamente los mismos titulares ni sus apoderados, sino que se hacen pasar por ellos. Puede ser que el instrumento público formalmente sea elaborado correctamente, pero los sujetos que intervienen no son los que debieran participar. En cambio, en los casos de falsificación, el instrumento no se elabora en la notaría, consulado, en sede arbitral o judicial.
[2] Este es un problema serio en nuestra realidad, dado que si bien la institución del arbitraje es muy útil, el problema es que recurrentemente ha venido siendo utilizada por personas inescrupulosas para perjudicar a los titulares registrales.
