¿La Usucapión Secundum Tábulas?

Normalmente el proceso de formalización de la propiedad se consolida luego de la adquisición mediante documento privado, suscripción la minuta, solicitud de su elevación a Escritura Pública y, finalmente, se llega al último peldaño, que es la inscripción en el Registro.

El Registro es, pues, la manifestación de una situación funcional en la que el propietario va a tener la seguridad de que su predio está protegido por los efectos que brinda el registro como la Publicidad (artículo 2012 del Código Civil), Legitimación (artículo 2013 del Código Civil), Oponibilidad (artículo 2022 del Código Civil), entre otros.

Pero no siempre la adquisición ha sido debidamente realizada, dado que la transmisión puede tener alguna patología estructural que vicia con nulidad o anulabilidad el acto; o se tiene una patología en su devenir, lo cual causa la ineficacia sobreviniente de su adquisición.

Resultado: O usted nunca fue propietario a pesar de haber inscrito, o sí lo fue pero por hechos sobrevinientes dejó de serlo. Sí, puede tener su predio inscrito, pero recuerde que el registro no convalida nulidades, por lo que el registro está emitiendo apariencia, no publicidad.

¿Cómo sanear ello? Vamos a analizar la Prescripción Secundum Tabulas, la cual no está regulada en nuestro ordenamiento como tal, pero nada impide su utilización como herramienta.

PRESCRIPCIÓN SECUNDUM TÁBULAS

Nuestro Código Civil señala que se puede adquirir el bien por prescripción cuando se cumplan los siguientes requisitos:

“Artículo 950.-  La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años.

Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe.”

Dicho artículo normalmente se utiliza para aquellos sujetos que tienen la posesión del bien durante dicho término del tiempo, pero que desean que se les declare propietario contra un titular registral (Prescripción contra tábulas).

Luego del proceso respectivo, y de tener el derecho a su favor, el juez ordenará la inscripción respectiva, modificándose el contenido de la partida.

Pero si, por ejemplo, es el propio titular el que conociendo la patología de su inscripción -por lo cual será un no propietario inscrito- desea sanearlo, no podría utilizar la prescripción contra tábulas, porque se estaría prescribiendo así mismo.

En estos casos vamos a utilizar la inscripción para que el no propietario pueda inscribir.

La Ley Hipotecaria Española tiene un artículo que nos introduce al tema:

Artículo 35. A los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa.[1]

Al comentar dicho artículo, García García la aborda como:

“Aquel principio hipotecario en virtud del cual, aunque el título en base al cual se haya practicado la inscripción sea nulo o inexistente, o sea nula o inexistente la inscripción, se considera que ésta es justo título para usucapir y se presume la posesión pública, pacífica, ininterrumpida y de buena fe durante la vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga la causa.”[2]

Téngase en cuenta que en este caso el legitimado es el titular inscrito pero que no es propietario, señalándose que el justo título es la propia inscripción.

Es básico esto dado que una persona que no haya inscrito, haya inscrito otro derecho de distinta naturaleza, o sólo goce de una anotación preventiva no puede ser sujeto legitimado para dicha prescripción.

La posesión deberá ser similar a la que se requiere para la prescripción contra tábulas. Es decir, esta debe ser pacífica (jurídica como física), pública, ininterrumpida y de buena fe.

Si deseamos trasladar estos requisitos a nuestro ordenamiento, podríamos señalar que el carácter de pacificidad implica en el ámbito jurídico que en el transcurso del plazo prescriptorio no existan inscripciones o anotaciones preventivas que cuestionen la titularidad del sujeto que solicita la prescripción.

No obstante ello, otro tipo de inscripciones como una medida cautelar por obligaciones alimentarias, o actos causales de derechos reales menores como usufructo, u otros que realice el propio titular registral no afectan la pacificidad.

La posesión pública si bien tiene en la publicidad registral un presupuesto en este caso, también debe ser efectiva como en la prescripción contra tábula.

El tema de la buena fe, en nuestro ordenamiento, determinaría si nos vamos por la prescripción larga o la prescripción corta.

Así pues, aquellos terceros de buena fe que no lograron consolidar la fe pública registral porque algún requisito no cumplieron, por ejemplo la onerosidad de su adquisición, luego de 5 años de tener inscrito su derecho sin haber sido cuestionados, podrán consolidar su derecho de propiedad.

Si usted es titular inscrito, pero tiene conocimiento que su adquisición puede tener alguna patología, puede utilizar esta herramienta para consolidar su derecho.


[1] El BGB alemán también aborda este supuesto: § 900 Buchersitzung. (1) Wer als Eigentümer eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen ist, ohne dass er das Eigentum erlangt hat, erwirbt das Eigentum, wenn die Eintragung 30 Jahre bestanden und er während dieser Zeit das Grundstück im Eigenbesitz gehabt hat. Die dreißigjährige Frist wird in derselben Weise berechnet wie die Frist für die Ersitzung einer beweglichen Sache. Der Lauf der Frist ist gehemmt, solange ein Widerspruch gegen die Richtigkeit der Eintragung im Grundbuch eingetragen ist.

(2) Diese Vorschriften finden entsprechende Anwendung, wenn für jemand ein ihm nicht zustehendes anderes Recht im Grundbuch eingetragen ist, das zum Besitz des Grundstücks berechtigt oder dessen Ausübung nach den für den Besitz geltenden Vorschriften geschützt ist. Für den Rang des Rechts ist die Eintragung maßgebend.

[2] GARCÍA GARCÍA, José Manuel. El principio hipotecario de usucapión secundum tábulas. Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, No. 642, Setiembre – Octubre, 1997, pp. 1711 y siguientes.

Gilberto Mendoza
Magíster y profesor ordinario de Derecho Civil en el Departamento de Derecho de la Pontificia Universidad Católica del Perú.