Imagine usted que presenta su solicitud de inscripción en el registro, pero por error del registrador se inscribe en una partida distinta. Luego se presenta otro título que es incompatible con el que dio mérito al asiento anterior inscrito en partida errónea, y logra su inscripción en la partida debida.[1]
El reglamento de registros regula que en situaciones donde no exista incompatibilidad se produzca el traslado de las inscripciones. Sin embargo, frente a una situación patológica dado que los asientos son incompatibles, ¿podrá trasladarse el asiento cuyo título fue presentado al registro en un primer momento, pero que se inscribió en partida incorrecta a la partida electrónica en la que debió ser inscrita, pero que se encuentra un asiento inscrito incompatible que se presentó posteriormente? ¿Pueden coexistir en una misma partida dos asientos que son incompatibles?
En sede registral existieron resoluciones contradictorias sobre el tema: de un lado la Resolución No 511-2007-SUNARP-TR-L de fecha 31.07.2007, mediante la cual se tutelaba la inscripción realizada en primer lugar en la partida debida (en estricto a quien inscribió primero en la partida correcta), y del otro la Resolución No 669-2012-SUNARP-TR-L de fecha 04.05.2012, en la cual para el Tribunal debe privilegiarse al que se inscribió en partida equivocada y desea realizar el traslado de partida (en estricto a quien presentó primero el título al registro a pesar que se inscribió en partida incorrecta).
En razón de ello, el Tribunal Registral en el LXXXVII Pleno Registral realizado el 13.04.2012 adoptó el siguiente Acuerdo:
“Principio de Legitimación: cuando se realiza el traslado de un asiento de dominio de una partida a otra, a pesar que en esta última partida corre inscrito un asiento de dominio incompatible, se deje o no constancia de su prioridad frente a este asiento incompatible, prima el asiento trasladado.”
¿Cuáles son los alcances de este acuerdo? Es lo que analizaremos en el presente Post.
LOS FUNDAMENTOS PARA LA ADOPCIÓN DEL ACUERDO
Tal como lo adelantamos, para la aprobación del acuerdo en sede registral existieron 2 posiciones sustentadas en resoluciones distintas: 511- 2007-SUNARP-TR-L del 31.07.2007 y la Resolución No 669-2012-SUNARP-TR-L de fecha 04.05.2012.
La primera posición sustentada por el Vocal Pedro Álamo Hidalgo en resumen señalaba:
“Cuando se realiza el traslado de un asiento de una partida a otra, a pesar que en ésta última partida corre inscrito un título incompatible, prima este último sobre el título materia del asiento trasladado”.
El fundamento de dicha posición era:
“En resumen, para evitar confusiones que lleven al descrédito de la institución registral, proponemos que cuando se hayan extendido erróneamente asientos regístrales vía rectificación (traslado de asiento), lo correcto desde el punto de vista legal y de sentido común es atender la vigencia de los asientos registrales que figuraban extendidos primigeniamente (prioridad preferente) en la partida registral del bien o de la persona jurídica, aun cuando los títulos que sustentaron la inscripción de estos asientos adolezcan de causales de nulidad o de anulabilidad.”
El vocal sostuvo que así como determinar la invalidez es competencia del órgano jurisdiccional, la decisión de trasladar asientos incompatibles dejando de lado el principio de prioridad era también competencia de aquél y no de los registradores:
“Si bien el Registro no convalida con las inscripciones actos que sean nulos o anulables, ello no determina que por sí y ante sí, suplantando la función de la judicatura, quien tiene el monopolio de la salvaguarda de la vigencia y existencia de los asientos registrales (porque ellos contienen derechos o actos que solo pueden ser dejados sin efecto en un contencioso judicial), las instancias registrales puedan actuar en contravención de los principios registrales de prioridad excluyente y de legitimación.”
Posición contraria fue la propuesta por la Vocal Elena Vásquez Torres:
“(…) consideramos que el último párrafo del artículo 47 del Reglamento General de los Registros Públicos, también corresponde ser aplicado, cuando por error se hubiera inscrito un asiento de dominio en una partida que no le corresponde y este asiento es trasladado a la partida que le corresponde y en ésta se encuentra asientos de dominio incompatibles de fecha posterior, primará entonces el asiento trasladado, dejándose constancia de su prioridad respecto al asiento incompatible.
Por ende, los propietarios del inmueble, son los que aparecen en el asiento trasladado, asiento en el que además se ha dejado constancia de su prioridad.”
Téngase en cuenta que, bajo esta posición, se sugiere tácitamente el dejar sin efecto la inscripción incompatible que fue previamente inscrita, dejando de lado el principio de legitimación:
“Por el contrario, consideramos que cuando se realiza el traslado de un asiento de una partida a otra que sí le corresponde y en ésta corre inscrito un asiento de dominio incompatible, prima el asiento trasladado sobre el asiento que contiene el título incompatible. Por ende este traslado de asientos de dominio con la indicación de su prioridad deslegitima al último asiento de dominio.
Lo que está en juego es el principio de prioridad, y si éste se aplica incluso cuando el título ingresa a una partida equivocada.
Asimismo, está en juego el principio de legitimación, y si el traslado de asientos a la partida registral correcta importa una rectificación de lo inscrito en ésta.”
Finalmente, bajo la perspectiva de que la inoponibilidad es una manifestación del principio de prioridad, señala la Vocal que el conflicto se resuelve bajo los alcances del primer párrafo del artículo 2022 del Código Civil:
“Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone.
(…).”
ANÁLISIS
El Art. 2016 del Código Civil señala la importancia de la fecha inscripción como punto de referencia de los derechos que otorga el registro:
“Artículo 2016.- La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro.”
No obstante ello, el Reglamento General precisa que los efectos de los asientos se retrotraen a la fecha de presentación:
“IX. PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE
Los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación, salvo disposición en contrario.”
Con lo cual si bien siempre la fecha del asiento de presentación será distinta a la fecha de la inscripción, los derechos emanados de los registros se desplegarán con efectos retroactivos a la fecha del asiento de presentación, siempre y cuando se inscriba el acto en el registro.
En este sentido, debe tenerse en cuenta que la prioridad se genera por el ingreso del título al registro, y no a la partida correspondiente, dado que dicha labor no le compete al usuario sino a los agentes del registro.
Si un usuario cumple con ingresar su título, debe tener la plena confianza que con dicho ingreso tiene prioridad. Lo contrario crearía dudas sobre el registro, perjudicando la confianza en el sistema, degradando la publicidad material.
En razón de ello, tal cual como lo señala el Código Civil:
“Artículo 2022.- Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone. (…).”
De otro lado el Art. 47 del Reglamento señala que los títulos deben inscribirse en estricto orden a su presentación, y en caso hubiese algún error:
Artículo 47.- Forma de extensión de los asientos de inscripción
(…) En los casos en que por error se hubiese inscrito un título, contraviniendo lo previsto en los párrafos anteriores, procederá la calificación e inscripción, de ser el caso, del título presentado con anterioridad, dejándose constancia de esta circunstancia en el asiento. Simultáneamente deberá comunicarse el error incurrido al superior jerárquico y al titular del derecho perjudicado, en el domicilio consignado por éste en el título o, en el señalado en su documento de identidad.
No obstante ello existen diversos casos en los cuales la existencia de obstáculos en la partida impide cualquier rectificación o traslado de asientos, afectando el principio la presunción de certeza que otorga el principio de legitimación.
Tómese en cuenta por ejemplo en los casos de inexactitud registral la imposibilidad de rectificar en supuestos de existencia de obstáculos registrales:
Artículo 76.- Procedencia de la rectificación
Los Registradores rectificarán las inexactitudes a solicitud de parte. Asimismo, pueden proceder de oficio, cuando adviertan la existencia de errores materiales.
En el caso de errores de concepto, la rectificación procederá de oficio solamente cuando con ocasión de la calificación de una solicitud de inscripción, el Registrador determine que ésta no puede realizarse si previamente no se rectifica el error, en mérito al título ya inscrito.
No procederán las rectificaciones cuando existan obstáculos que lo impidan en la partida registral. (El subrayado es nuestro)
Otro ejemplo, aplicable a nuestro caso es respecto al traslado de los asientos:
Artículo 83.- Traslado de asiento
Cuando se haya extendido un asiento en una partida o un rubro distinto de aquél en el cual debió haberse practicado, se procederá a su traslado a la partida o rubro que le corresponda. Asimismo, se extenderá una anotación en la partida del asiento trasladado, con la indicación del número de asiento y partida en que se ha practicado el nuevo asiento y la causa del traslado. Sin embargo, no procederá dicha rectificación, cuando existan obstáculos en la partida en la que debió haberse extendido el asiento, que determinen la incompatibilidad del traslado. (El subrayado es nuestro).
Tal como lo indicamos líneas atrás, un supuesto específico es el de inscripción en partida distinta a la que debió extenderse el asiento. La prioridad es del ingreso del título al registro. Si existe error atribuible al sistema de no encaminar a la partida debida, esto no debería perjudicar los derechos del solicitante.
El asiento entonces deberá trasladarse, y dado que no pueden coexistir 2 titularidades, la que se presentó primero al registro y logró su inscripción debe prevalecer.
En el caso del afectado que inscribió primero en la partida debida pero fue enervado su asiento, podrá demandar por responsabilidad civil contra el registrador y los que resulten responsables del error, así como contra la institución.
[1] Para ser precisos: Se presenta la transferencia de A a B en la Partida 1, pero se inscribe en la Partida 2 de forma errónea. Luego se presenta la transferencia de A a C y se inscribe en la Partida 1. Tenga en cuenta que lo funcional es que en la partida 1 esté inscrita el asiento a favor de B, pero regularizar realizando el traslado ya existe un título incompatible.
