“Los hombres, por desiguales que sean en fuerza e inteligencia, se hacen iguales por acuerdo y por derecho”
Jean-Jacques Rousseau
- Introducción
La crisis que está experimentado el mundo a consecuencia de la propagación del COVID-19, ha sido categorizada como una pandemia por la Organización Mundial de Salud (OMS), y su llegada al Perú ha dado lugar a que nuestro gobierno decrete el Estado de Emergencia Nacional a través del Decreto Supremo Nº 044-2020-PCM (y sus sucesivas prórrogas), ordenando así el aislamiento social obligatorio y la suspensión de todas las actividades económicas y sociales (salvo las actividades expresamente exceptuadas). Dicha crisis evidentemente representa una situación extraordinaria, imprevisible y hasta se podría decir irresistible, que no solo afecta a la salud de las personas; sino también, tiene un importante impacto en la economía de país y en todas las relaciones sociales.
En este contexto, surge la necesidad de recurrir a mecanismos legales que permita solucionar las controversias generadas por el Estado de Emergencia frente a las interrogantes que se plantea cada persona que se encuentra impedida de realizar sus actividades económicas con normalidad y poder cumplir con sus obligaciones, nos referimos a cuestiones como, incumplimientos contractuales, suspensiones laborales, la exigibilidad de la renta en contratos de arrendamiento, ¿los arrendadores pueden desalojar a sus inquilinos por falta de pago?, en estas circunstancias excepcionales ¿los inquilinos están obligados a realizar el pago a sus arrendadores?, los inquilinos se preguntan ¿qué puedo hacer?. Es aquí justamente el rol que debe cumplir el Derecho y darle una solución a cuestiones que rebasa a intereses particulares.
Por lo anterior y con el ánimo de dar respuesta a la situación que estamos viviendo, en este artículo vamos a analizar los aspectos vinculados a los contratos de arrendamientos, autores de nuestro medio tienen diversas posiciones, tales como, aplicar el remedio de la excesiva onerosidad de la prestación en favor del arrendatario, el principio de la buena fe en la resolución de los contratos, que la excesiva onerosidad no puede ser aplicada para reducir la obligación dineraria del arrendatario; sin embargo, en este tipo de posiciones poco o nada se llega a una solución. Otra posición que se ha venido emitiendo consiste en la creación de nuevas leyes con el fin de poder evitar incertidumbres entre contratantes, ya que el Código Civil no nos da una respuesta, como si el Derecho se limitara únicamente a lo que se establece el Código Civil, ¡por favor!
- La función del Derecho
Partiendo de la idea que el Derecho pertenece al campo de las ciencias sociales, precisamente porque se ocupa del estudio de las relaciones humanas dentro de una sociedad, y generar las condiciones para una convivencia humana; como diría el jurista brasileño Miguel Reale, “el Derecho corresponde a una exigencia esencial e insoslayable de una convivencia ordenada, pues ninguna sociedad podría subsistir sin ningún mínimo de orden, de dirección y solidaridad. Por consiguiente, el Derecho es un hecho o fenómeno social; [que] solo puede existir en la sociedad y no puede ser concebida fuera de la misma”[1]; esto precisamente porque la propia sociedad crea el Derecho de acuerdo a sus situaciones y circunstancia.
El Derecho, como un fenómeno social y ordenador de conductas, está estrechamente vinculado con la existencia de un Estado, independientemente de su desarrollo y formas de expresión en el tiempo; el cual es definido como una sociedad política autónoma y organizada para estructurar la convivencia, en razón de que se trata de un conjunto permanente de personas que se relacionan por la necesidad de satisfacer imperativos afines de supervivencia y progreso común. Para ello requiere de un sistema de relaciones coexistenciales dotado de fuerza social[2] y un ordenamiento jurídico jerárquico, sustentándose a partir de la Constitución Política.
De las líneas antes mencionadas, si bien es cierto son enunciados elementales, es necesario no perder de vista el rol que desempeña el Derecho para la convivencia de una sociedad; por lo que, conforme señala el jurista alemán Ihering, “a medida que se desarrollan, el Estado y el Derecho exigen más y más del individuo. La sociedad reclama incesantemente nuevos sacrificios […]. Cada fin que viene a unirse a los antiguos fines sociales requiere una fuerza activa más poderosa y más extensos medios económicos, a los cuales el individuo debe aportar su contribución[3]; esto, sin perder de vista la importancia de la persona como un fin en sí misma.
En ese sentido, el Derecho siempre persigue el bien común en una sociedad, a partir de principios generales del Derecho y los valores supremos establecidos en el ordenamiento jurídico; además, no basta hacer constar que todo ordenamiento jurídico persigue algunos fines, y aceptar que estos fines representan los valores para cuya realización el legislador, más o menos conscientemente, más o menos adecuadamente, dirige su propia actividad. Cuando se considera que hay valores supremos, objetivamente evidentes, preguntarse si una norma es justa o injusta equivale a preguntarse si es apta o no para realizar esos valores[4].
- El Derecho de los contratos
Quizá después del siglo XVIII, cuando Juan Jacobo Rousseau dio forma a la figura del contrato social, instituido por la libertad e igualdad de los hombres, el instituto del contrato se ha convertido en un instrumento muy utilizado, ya sea por medios escritos y no escritos. Este tiene una connotación más económica que jurídica, porque “constituye en uno de los pilares básicos del orden económico de nuestra civilización y es el cauce a través del cual se realiza la función económica básica de intercambio y de distribución de toda clase de bienes y servicios entre los individuos y los grupos sociales”[5]. Por su parte, en la vertiente jurídica de los contratos se regula situaciones e interés, entre dos o más personas, dentro de las relaciones jurídicas que se generan al amparo de su autonomía privada.
El contrato, como un instrumento que regula intereses, muchas veces está previsto para regular relaciones jurídicas duraderas en el tiempo; por ello, se sostiene que “es un puente tendido hacia el futuro a través del cual los contratantes habrán de transitar y habrán de hacerlo de acuerdo con las reglas que ellos mismo los han dado”[6], que responde a la voluntad común; de lo contrario, se recurre a las disposiciones normativas vigentes.
Teniendo en cuenta que el contrato es un instrumento de mucha utilidad y hasta imprescindible para reglamentar las relaciones entre particulares en virtud de su autonomía privada y principios contractuales, además, vive en el interior de una sociedad organizada bajo la forma de un Estado, no cabe duda que el orden estatal, si bien establece una suerte de ínsulas de normatividad propias que llamamos contratos, no puede ser totalmente ajeno a sus regulaciones y de alguna manera tiene que gobernar el archipiélago[7]. Con esto queremos decir que la regulación del Derecho de los contratos no se agota en su propia normativa, ni mucho menos a disposiciones expresas, en cuanto no prevea nuevas situaciones.
En ese sentido, las preguntas que surgen son ¿qué sucede si en un contrato no se ha regulado una situación extraordinaria e imprevisible?, ¿se debe crear una nueva norma, necesariamente? La respuesta general y concisa es no, y que debemos dar respuesta a la situación mirando el Derecho, no solo desde una norma. Por ello, el alcance de los contratos en general, y de los contratos de arrendamiento en particular, no deben ser ajenos a la naturaleza real de la convivencia humana y del verdadero fundamento del Derecho.
- Contratos de arrendamiento
De acuerdo a nuestro Código Civil, por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida; es decir, quien se obliga a ceder el uso del bien se le denomina arrendador, quien muchas veces es el propietario, y quien se obliga a abonar la renta es el arrendador, que en los contratos de arrendamientos de viviendas se le denomina inquilino.
Esta relación entre arrendador e inquilino en los contratos de arrendamiento se ha visto gravemente mellada con la declaratoria del Estado de Emergencia Nacional, a consecuencia de la crisis que estamos experimentando; por lo cual, el arrendamiento es uno de los contratos que más está siendo afectado. Muchos inquilinos no se encuentran en las condiciones suficientes, debido a la iliquidez e insolvencia, para poder solventar la renta convenida por el uso del bien arrendado; por otro lado, está el arrendador, quien tiene la expectativa legítima de recibir la renta, de lo contrario, exigir su cumplimiento.
¿Qué debería hacer el inquilino en este contexto?, ¿estaría obligado a pagar la integridad de la renta? ¿debería operar una reducción en el pago de la recta por excesiva onerosidad de la prestación? O ¿se debería suspender el pago de la renta de manera temporal? Ante ello, debemos tener en cuenta que, a consecuencia de la pandemia, la situación económica de cada persona es distinta: i) algunas podrán pagar la integridad de la renta convenida inicialmente, ii) otras estarán en condiciones de pagar la renta parcial (por lo que reclamarían una reducción de la prestación), y iii) otras, solo alcanzarían a solventar sus actividades más básicas, como su alimentación y por ende no poder pagar la renta (por lo que necesitarían la suspensión temporal del pago de la renta).
Lo que se viene sosteniendo es que una solución sería recurrir a la figura de la excesiva onerosidad de la prestación, prevista en el artículo 1440 del código Civil; así, el profesor Fort Ninamancco considera que, frente a eventos críticos que asolan a la sociedad, como las guerras que son consideradas eventos imprevistos, y en nuestro caso la propagación del COVID-19 en el Perú, “toca aceptar que esta pandemia es capaz de dar lugar a un reajuste de los contratos de arrendamiento, conforme a las reglas de la excesiva onerosidad de la prestación en nuestro Código Civil”[8].En esa misma línea, el profesor Jairo Cieza, desde una visión comparatista, considera que “los contratos celebrados en el Perú, en este contexto de pandemia, que tengan las características mencionadas (conmutativos de ejecución continuada, periódica o diferida) deben ser pasibles de la aplicación de la figura de la excesiva onerosidad de la prestación y, por tanto, serán adecuados para recuperar el equilibrio contractual o, de ser el caso, podrán ser resueltos[9].
De acuerdo a las posturas antes mencionadas, si bien es cierto con la aplicación de la figura de la excesiva onerosidad de la prestación se busca mantener el equilibrio de las prestaciones, las cuales han sufrido alteraciones por la crisis generalizada; sin embargo, ello no sería suficiente para dar solución a casos de los inquilinos más vulnerables; porque muchos se preguntan ¿qué pasa si soy un inquilino que me encuentro en un estado de insolvencia temporal?, ¿de qué me sirve reducir el pago de la renta por excesiva onerosidad, si ahora no tengo liquidez?, ¿el arrendador me puede desalojar por falta de pago de la renta, a pesar del aislamiento obligatorio?. Evidentemente, la excesiva onerosidad no alcanza a responder estas cuestiones, sabiendo que el Derecho no está para solucionar conflictos de unos pocos, sino responder las situaciones reales de la sociedad, aunque en la práctica no nos extrañe.
Desde otra posición, el civilista Alan Pasco considera que la excesiva onerosidad de la prestación se da cuando el cumplimiento de prestación a cargo de una de las partes se ha vuelto demasiado caro; al respecto, se pregunta y se responde a la vez, ¿cuál es la obligación de un arrendatario? Pagar la renta, ¿qué ha ocurrido con las rentas producto del COVID-19? Nada, ¿se ha incrementado como consecuencia de la pandemia? No, y concluye que no puede hablarse de la excesiva onerosidad porque la renta sigue siendo la misma[10]. Al parecer el autor quiere llamar la atención al decir que no ha ocurrido con las rentas ante la expansión del COVID-19, esto significaría desconocer la realidad y la situación económica que está atravesando el país; evidentemente existe una alteración en el pago de las rentas en muchos casos, por ejemplo, si el Estado le dice a un trabajador independiente (o a cualquier persona) que no puede realizar sus actividades económicas con normalidad, ¿cómo realizará el pago de su renta?, con esto quiero decir que las actividades que realiza una persona no están aisladas de sus derechos y obligaciones, y más aún al estar ante una situación extraordinaria e imprevisible.
En ese sentido, al no existir una disposición de manera expresa para dar respuesta a esta situación extraordinaria e imprevisible, no debemos sugerir necesariamente la creación de una norma para el caso concreto, porque ello no es una solución, ya que ni siquiera tenemos identificada de manera indubitable la situación que genera la incertidumbre jurídica ni mucho menos los alcances de la misma; sino, debemos recurrir a los distintos principios e instituciones del Derecho, como los principios generales del Derecho; valores supremos que tutela nuestra Constitución Política; por ejemplo, para evitar desalojos ilegales y se active el riesgo de contagios tenemos el derecho a la protección de la salud recogido en el artículo 7 de la Constitución, y hasta en el propio Código Civil, que además del artículo 1440, tenemos el artículo 1316, en virtud del cual la obligación de pagar la renta debe suspenderse temporalmente.
- Algunas reflexiones
La crisis que estamos experimentando, a consecuencia de la expansión de la pandemia, además de representar un hecho extraordinario e imprevisible, ha generado la afectación de la economía en el país y la alteración en las relaciones sociales; por lo que uno de los contratos que más se ha visto afectado es evidentemente el arrendamiento, especialmente su incidencia recae sobre el pago de la renta por el uso del bien arrendado.
Sin duda alguna, la primera herramienta, como medio alternativo de solución de conflictos, que tienen a su alcance las partes (arrendador e inquilino) de un contrato de arrendamiento, es la renegociación de las condiciones y forma del pago de la prestación (renta), porque así evitará incurrir en costos innecesarios que muchas veces perjudican a propio arrendador, ya sea porque el inquilino tiene conocimiento que en el corto tiempo no podrá ser desalojado.
La figura de la excesiva onerosidad de la prestación, si bien es cierto busca mantener el equilibrio de las prestaciones, ante las alteraciones que ha producido el Estado de Emergencia a consecuencia de la expansión de la pandemia del COVID-19 como un evento extraordinario e imprevisible; ello no es suficiente para dar respuesta a los diversos conflictos que se viene presentando; sino, se requiere diversos instrumentos que nos brinda el Derecho, tales como los principios generales del Derecho, la interpretación constitucional, los valores jurídicos como la justicia, entre otros, y no limitarse a determinadas normas.
Por tanto, si bien es cierto que el Código Civil no prevé una disposición expresa sobre los contratos de arrendamiento en el contexto actual, para dar una respuesta de acuerdo al fin y la función que establece el Derecho en la sociedad, debemos recurrir a la integridad de nuestro ordenamiento jurídico, a los principios generales del Derecho, valores supremos que establece la Constitución Política, y desde una concepción dinámica de nuestras instituciones jurídicas del Código Civil, realizando una interpretación conforme a la realidad y las circunstancias que se genera ciertos conflictos sociales.
Escrito por Yoel Lobato Gálvez Estudiante del sexto año de la Facultad de Derecho y Ciencia Política de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos – UNMSM. Miembro Principal del Grupo de Estudios de Derecho Inmobiliario – GEDI y Practicante legal del área de Derecho Inmobiliario del estudio Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU & Uría..
Bibliografía:
[1] REALE, Miguel (1984). “Introducción al Derecho” (traducción de Jaime Brufau Prats), Sexta edición. Ediciones Pirámides S.A. – Madrid. Pp. 19 y 20.
[2] GARCÍA TOMA, Víctor (2014). “Teoría de Estado y Derecho Constitucional”. Lima, Perú. Cuarta Edición. Andrus D&L Editores S.A.C., Pp. 66.
[3] VON IHERING, R. (1968). “El fin en el Derecho” (traducción de Leandro Rodríguez). Capítulo VIII, Cargas del Derecho para el individuo. Pp. 317.
[4] NORBERTO, Bobbio (2002). “Teoría General del Derecho (Traducción de Jorge Guerrero R.)”. Segunda Edición, Bogotá – Colombia: Editorial Temis S.A. Pp.20.
[5] DIEZ-PICAZO, Luis (2004). “CONTRATO Y LIBERTAD CONTRACTUAL”. THEMIS, Revista de Derecho. THEMIS 49, Pp. 8.
[6] IDEM.
[7] DE TRAZEGNIES, Fernando (2004). “El Código Civil de 1984: ¿Vejez prematura o prematura declaración de vejez? Reflexiones a propósito del papel del contrato en la constitución de un orden social libre”. Revista de Derecho. THEMIS 49, Pp. 26.
[8] NINAMANCCO CÓRDOVA, Fort (abril 2020). “EL COVID-19 Y LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO: ¿ES APLICABLE LA EXCESIVA ONEROSIDAD DE LA PRESTACIÓN?”. Gaceta Civil & Procesal Civil. Tomo 82, Pp. 116.
[9] CIEZA MORA, Jairo (abril 2020). “EL COVID-19, EL DESEQUILIBRIO CONTRACTUAL Y LA EXCESIVA ONEROSIDAD DE LA PRESTACIÓN”. Gaceta Civil & Procesal Civil. Tomo 82, Pp. 84.
[10] PASCO ARAUCO, Alan (marzo 2020). “Impacto del coronavirus en los contratos de arrendamiento: ¿Puede el arrendatario invocar la excesiva onerosidad para reducir la renta?”. LA LEY, El Ángulo Legal de la Noticia. Recuperado desde: https://laley.pe/art/9438/impacto-del-coronavirus-en-los-contratos-de-arrendamiento-puede-el-arrendatario-invocar-la-excesiva-onerosidad-para-reducir-la-renta
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