La Intervención del Estado en los Contratos de Arrendamiento: “COVID-19 y los Contratos de Arrendamiento”

Debido a la pandemia ocasionada por el Sars-Cov-2, la sociedad ha adoptado medidas de aislamiento para reducir la tasa de contagio, este hecho tiene repercusiones en los contratos de arrendamiento ya que, al modificar el desarrollo cotidiano de las actividades, las partes se verán afectadas en sus ingresos, lo que repercute directamente en las obligaciones de pago de renta.

Por tal motivo, el 13 de mayo de 2020 la Asociación de Estudiantes de la PUCP “Foro Académico” realizó un evento virtual llamado: “COVID-19 y los Contratos de Arrendamiento”[1], el cual tenía como finalidad reflexionar acerca de la problemática arrendataria en el Estado de Emergencia desde la revisión del proyecto de Ley 50004-2020/CR – Suspensión el pago de la renta, intereses legales, moras y penalidades derivadas de contratos de arrendamiento -.

Los ponentes invitados fueron: Rómulo Morales Hervias – abogado, Doctor en Derecho y Docente ordinario de la PUCP -, y Gilberto Mendoza del Maestro – abogado, Magíster con mención en Derecho Constitucional y Derechos Humanos y Docente ordinario de la PUCP. El presente trabajo recoge sus exposiciones sobre la intervención del Estado en los contratos de arrendamiento, análisis realizado en la parte final del evento.

Para una mejor comprensión de las ponencias, el artículo se divide en 2 preguntas relacionadas con el proyecto de Ley. Es así que la ponencia del Dr. Morales responde a la pregunta: ¿El Estado puede intervenir en los contratos?; asimismo, la ponencia del Dr. Mendoza responde a la pregunta: ¿Qué medidas deberían de agregarse al proyecto de Ley para perfeccionarse? En la parte final se agrega una breve reflexión acerca de los temas tocados sintetizando las posturas en un discurso lineal.

I) ¿El Estado puede intervenir en el contenido de los contratos?

La posición presentada por el Dr. Rómulo Morales responde a la pregunta de forma afirmativa. El ponente recalcó que el proyecto de Ley no incorpora una justificación adecuada para la intervención del Estado en los contratos, lo cual es una falencia pues al estar en discusión un tema de vulnerabilidad económica es necesario presentar tal justificación para entender el fundamento y sentido de la intervención del Estado, ya que se han visto afectados 2 principios contractuales: la función económico social y la justicia contractual.

Mediante los siguientes argumentos el profesor Morales (Foro Académico 2020) expone su posición afirmando que el Estado sí puede modificar los Contratos de arrendamiento[2]:

  • La Constitución de 1993 es una norma que nace de una economía social de mercado, esta parte de la idea errónea de que el contratante débil, o contratante vulnerable, será protegido con una adecuada información. Esa idea es inaplicable en este contexto pues no existe un problema de falta de información, lo que hay es un problema de desequilibrio contractual económico y subjetivo, es decir, los arrendatarios y los arrendadores están en una situación de vulnerabilidad por su propio estatus (puede ser un arrendador jubilado, o un arrendatario desempleado o suspendido).
  • El proyecto de ley debe perfeccionarse en el sentido de que el Estado sí puede intervenir en el contenido de los contratos, como sucede con las medidas planteadas en la legislación portuguesa, amparándose en el artículo 59 de la Constitución[3].

El artículo 57 de la Constitución limita la actividad económica del Estado a la promoción de la iniciativa económica, posibilitando su intervención solo de manera subsidiaria. Justamente esa es la idea de la economía social de mercado: que el Estado es un promotor de la economía, solo interviene de manera subsidiaria.

El legislador del 93 no revisó esta discusión normativa que, de alguna manera, responde que el Estado puede intervenir en los contratos velando por la seguridad, salud o moral pública. Justamente, la autonomía privada contractual está subordinada a la moral pública, seguridad pública o salubridad pública.

  • El Tribunal Constitucional al pronunciarse sobre la autonomía privada indica lo siguiente:

“ningún derecho fundamental tiene la condición de absoluto, pues podrá restringirse: a) cuando no se afecte su contenido esencial, esto es, en la medida en que la limitación no haga perder al derecho de toda funcionalidad en el esquema de valores constitucionales; y, b) cuando la limitación del elemento «no esencial» del derecho fundamental tenga por propósito la consecución de un fin constitucionalmente legítimo y sea idónea y necesaria para conseguir tal objetivo (principio de proporcionalidad).” (fundamento jurídico 7 de la Sentencia recaída en el Exp. N° 0004-2004-AI/TC (acumulados), de 21 de setiembre de 2004).

Se establece con claridad que los derechos de la autonomía privada pueden ser intervenidos frente a la protección de otros bienes constitucionales para que la sociedad pueda lograr los fines establecidos en la propia Constitución.

  • No hay que olvidar que más que un Estado social de Mercado, estamos en un Estado Social y Democrático de Derecho. Es algo que va más allá de una economía social de mercado, según la lógica del legislador constitucional al separar la economía social de mercado (artículo 62 de la Constitución) y la economía social y democrática de mercado, esto justifica la aplicación de los principios de la función económico social y la justicia contractual.
  • Finalmente, lo que se busca en el caso de los contratos de arrendamientos es lograr una justicia conmutativa; es decir, lograr que en el desequilibrio económico ocasionado en la relación de los arrendadores y arrendatarios sea aplicada la justicia conmutativa y se busque un equilibrio.

En el caso de la ley portuguesa, lo que busca es dar la posibilidad de otorgarle un dinero al arrendatario para que pueda pagar la renta, con un préstamo sin intereses, o en el caso del arrendador solicitar un préstamo en el caso de que no pueda recibir la renta. En el desequilibrio ambas partes resultan afectadas.

En conclusión, para el ponente el Estado si puede intervenir en los contratos, por lo que el proyecto de ley es constitucional; sin embargo, debería justificar mejor la protección a los arrendatarios, además falla en el sentido de que debería incluir otras hipótesis en las cuales el arrendador también es una parte vulnerable.

II) ¿Qué medidas deberían de agregarse al proyecto de Ley para lograr perfeccionar la regulación?

El Dr. Mendoza está a favor de la postura del Dr. Rómulo en el sentido de que el Estado sí puede modificar el contenido de los Contratos; sin embargo, el proyecto de ley al indicar que “en situación de vulnerabilidad económica que ponga en peligro a los arrendatarios se va a suspender el pago de la renta, los intereses legales pactados, así como las moras o penalidades previstas” debería de añadir lo siguiente para una mayor protección de las partes (Foro Académico 2020)[4]:

  • Existen supuestos en los cuales el arrendador también es un sujeto vulnerable, en estos casos se le debe privilegiar, es un supuesto excepcional en la norma para que se pueda dejar sin efecto el contrato.
  • Además, se debería añadir al proyecto que durante el periodo de emergencia sanitaria no se pueda dejar sin efecto el contrato, se habla de aplazamiento, pero no se está siendo claro sobre la posibilidad de aplicar resolución. La norma alemana ha dejado en claro que, durante este periodo que se puede extender, los arrendatarios no podrán ser cesados en los efectos del contrato que han celebrado.
  • En relación a la extensión, el proyecto establece hasta 2 meses pasada la situación de emergencia, lo cual es una incertidumbre en nuestro ordenamiento. En otros ordenamientos han puesto fechas fijas (inicio de agosto, en setiembre, etc) con una única ampliación, toda vez que el tema de arrendamiento no solo es un tema de derecho civil, sino que también involucra el ámbito de política públicas; esto debido a que hay un impacto en la sociedad. En el caso de Alemania debido a que existe un alto grado de arrendamientos probablemente las políticas van a ser más intensas; por el contrario, acá en Perú no ha habido una toma de posición, si bien no tenemos el grado o nivel de arrendamientos como en otros países si es un sector bastante sensible.
  • Finalmente, en nuestro ordenamiento hay que hacer que se cumpla la norma, en este sentido, el proyecto es muy ligero al señalar los supuestos de estado de vulnerabilidad por la situación de emergencia. ¿De qué maneras se puede acreditar eso? La norma no resuelve este aspecto, ya que pueden existir otros supuestos en los cuales no se podrían aplicar la norma.

En conclusión, para el ponente el Estado sí puede intervenir en los contratos; sin embargo, el proyecto de ley debería de incluir las observaciones indicadas para su perfeccionamiento.

Comentarios sobre las ponencias:

La revisión al proyecto de Ley 50004-2020/CR nos permite reflexionar sobre los límites constitucionales permitidos a la autonomía privada, este hecho cobra relevancia en medio del Estado de Emergencia ocasionado por la pandemia del Sars-Cov-2. En este sentido, se procederá a realizar un discurso lineal coherente entre las ponencias presentadas.

De una lectura conjunta de los artículos 3 y 43 de la Constitución de 1993 se establece que la República del Perú es un Estado Social y Democrático de Derecho, redimensiona la función del propio aparato estatal (f.j. 1 de STC 00048-2004-AI/TC). En este sentido, la configuración de este tipo de Estado requiere de dos aspectos básicos: a) la existencia de condiciones materiales para alcanzar sus presupuestos, lo que exige una relación directa con las posibilidades reales y objetivas del Estado y con una participación activa de los ciudadanos en el quehacer estatal; y b) la identificación del Estado con los fines de su contenido social, de forma tal que pueda evaluar, con criterio prudente, tanto los contextos que justifiquen su accionar como su abstención, evitando tornarse en obstáculo para el desarrollo social (f.j. 12 STC 0008-2003-AI/TC).

1) Para lograr que las condiciones materiales, el Estado Social y democrático adopta entre sus presupuestos económicos la economía social de mercado (f.j. 13 STC 0008-2003-AI/TC), llamado también ordoliberalismo. De esta forma la economía social de mercado se ha convertido en el principio constitucional inmanente del modelo del Estado constitucional (Haberle 1997: 12).

El Tribunal Constitucional ha indicado que la economía social de mercado tiene 3 características principales: el bienestar social[5], el mercado libre y el estado subsidiario y solidario[6]; sin embargo, el Estado no puede permanecer indiferente a las actividades económicas, lo que en modo alguno supone la posibilidad de interferir arbitraria e injustificadamente en el ámbito de libertad reservado a los agentes económicos (f.j. 13 y 16 STC 0008-2003-AI/TC).

En este sentido, el Dr. Rómulo resalta en su exposición el principio de subsidiariedad para justificar la intervención del Estado en el contenido de los contratos de arrendamiento al afirmar que: a) el artículo 59 de la Constitución subordina la autonomía privada a la moral, la salud y a la seguridad públicas; b) todos los derechos pueden ser intervenidos frente a la protección de otros bienes constitucionales; y c) El Estado Social y Democrático de Derecho justifica la aplicación de los principios de la función económico social y la justicia contractual en busca de lograr el equilibrio económico.

Como ejemplo del control justificado y razonable que el Estado ha realizado sobre el contenido de los contratos, se puede citar la aplicación de la doctrina de la irrazonable autorrestricción de derechos fundamentales realizada por el Tribunal en ejercicio de su actividad jurisdiccional:

 “(…) resulta un argumento insustentable que lo estipulado en un contrato sea absoluto, bajo la sola condición de que haya sido convenido por las partes. Por el contrario, resulta imperativo que sus estipulaciones sean compatibles con el orden público, el cual, en el contexto de un Estado constitucional de derecho, tiene su contenido primario y básico en el conjunto de valores, principios y derechos constitucionales En consecuencia, debe examinarse si la estipulación analizada constituye además una «irrazonable autorrestricción» de determinados derechos constitucionales” (f.j. 6 STC 6534-2006-AA/TC)

2) Conforme se ha expresado a lo largo de las ponencias, queda claro que el Estado no solamente puede, sino que debe intervenir en el contenido de los contratos cuando existan condiciones que lo requieran, ya que tiene la responsabilidad de vigilar el funcionamiento del mercado. Por lo tanto, se justifica que mediante el proyecto de ley comentado se busque reducir la inequidad generada en las partes del contrato de arrendamiento.

En este sentido, la protección que se debe de otorgar a las partes del contrato de arrendamiento es una responsabilidad recaída en el Estado no solo a causa del principio de economía social de mercado, sino que también forma parte de las obligaciones positivas del Estado derivadas del derecho convencional.

El derecho a la vivienda está reconocido en el artículo 25.1 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos y en el artículo 11.1 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales, y Culturales, por medio de estos marcos normativos supranacionales el Estado peruano se ha comprometido a realizar medidas apropiadas para asegurar la efectividad de ese derecho. Es decir, en este contexto de pandemia: “(…) el Estado está obligado a proteger a las personas que se encuentren afectadas, debiendo establecer los mecanismos para prevenir los desalojos que dejen al desamparo familias, niños, niñas y ancianos que en estos casos ven vulnerados sus derechos” (COHRE 2006: 80).

La Constitución de 1979 reconocía el derecho a la vivienda en los artículos 10, 18 y 261, la Constitución de 1993 no contiene un reconocimiento expreso del derecho a la vivienda; sin embargo, los artículos 3, 55 y la Cuarta disposición final y transitoria establecen una cláusula abierta que posibilita reconocimiento de derechos que se fundamentan en la dignidad del hombre, de esta interpretación

Las propuestas que los ponentes realizan en busca de perfeccionar la protección y cobertura del proyecto de ley se pueden enmarcar en esta línea: el Dr. Morales concretiza su posición describiendo la experiencia portuguesa, la cual otorgó préstamos desde los bancos a las partes para la cancelación de las deudas sin la obligación de pagar intereses ni comisiones; asimismo, el Dr. Mendoza, utilizando la experiencia alemana, indica que el proyecto debería perfeccionarse en el sentido de: a) incluir en su regulación al arrendador, b) indicar que durante el periodo de emergencia no se puede dejar sin efecto el contrato, c) la extensión de la medida debe tener un plazo fijo, y d) se debe indicar concretamente los supuestos de estado de vulnerabilidad.

En adición a lo indicado, la intervención del aparato estatal debe de realizarse no solo mediante fórmulas legales, sino que, de ser el caso, y tal y como lo mencionó el Dr. Mendoza, se deben de realizar políticas públicas que permitan cumplir una finalidad social: la defensa de la persona humana y el respeto de su dignidad, en la vertiente de la protección al derecho social de vivienda.

Bibliografía:

CENTRO POR EL DERECHO A LA VIVIENDA Y CONTRA LOS DESALOJOS – COHRE –

2006                       Desalojos en América Latina: los casos de Argentina, Brasil, Colombia y Perú. Porto Alegre: Programa de las Américas. Revisado: 10 de junio de 2020.

< http://www.corteidh.or.cr/tablas/24967.pdf >

FORO ACADÉMICO

2020                      “COVID-19 y los Contratos de Arrendamiento”. Revisado: 15 de junio de 2020.

< https://www.facebook.com/watch/live/?v=274300390634829 >

HABERLE, Peter

1997                       Incursus. Perspectiva de una doctrina constitucional del mercado: siete tesis de trabajo. En: Pensamiento Constitucional. Número 4, pp. 13- 29. Revisado: 13 de junio de 2020.

<revistas.pucp.edu.pe/index.php/pensamientoconstitucional/article/download/3256/3093/ >

KRESALJA, Baldo y Ochoa, César

2009                       Derecho Constitucional Económico. Lima: Fondo editorial PUCP.

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

2003                       Expediente N° 0008-2003. Sentencia 11 de noviembre de 2003. Consulta: 8 de junio de 2020.

< https://www.tc.gob.pe/jurisprudencia/2003/00008-2003-AI.html >

2004                       Expediente N° 21. Sentencia 21 de setiembre de 2004. Consulta: 8 de junio de 2020.

< https://tc.gob.pe/jurisprudencia/2004/00004-2004-AI%20000011-2004-AI%2000012-2004-AI%2000013-2004-AI%2000014-2004-AI%2000015-2004-AI%2000016-2004-AI%2000027-2004-AI.pdf >

2005                       Expediente N° 0048-2004. Sentencia 1 de abril de 2005. Consulta: 8 de junio de 2020.

< https://tc.gob.pe/jurisprudencia/2005/00048-2004-AI.pdf >

2006                       Expediente N° 6534-2006. Sentencia 15 de noviembre de 2007. Consulta: 13 de junio de 2020.

< https://tc.gob.pe/jurisprudencia/2008/06534-2006-AA.pdf >

[1] Para revisar el evento completo, este se encuentra grabado y publicado en la fanpage de la Asociación: https://www.facebook.com/watch/live/?v=274300390634829

[2] En el presente apartado se ha procedido a transcribir los argumentos expuestos en el evento por el ponente.

[3] La primera parte del artículo 59 indica lo siguiente: El Estado estimula la creación de riqueza y garantiza la libertad de trabajo y la libertad de empresa, comercio e industria. El ejercicio de estas libertades no debe ser lesivo a la moral, ni a la salud, ni a la seguridad públicas.

[4] En el presente apartado se ha procedido a transcribir los argumentos expuestos en el evento por el ponente. Asimismo, los fundamentos de su ponencia se basan en la normativa alemana expuesta en la primera parte de la conferencia.

[5] Para un estudio sobre el bienestar social se recomienda la lectura del libro: “La Cláusula del Estado Social en la Constitución” de Carlos Blancas Bustamante.

[6] Para un estudio sobre el mercado libre y el principio de subsidiariedad se recomienda la lectura del libro: “Estado o Mercado: el principio de subsidiariedad en la Constitución peruana” de Kresalja y Ochoa.

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