Maritha Elena Escobar Lino[1]
La calificación registral es el fundamento del principio de legitimación que da sustento a su vez a los principios de fe pública registral, prioridad excluyente y oponibilidad, contemplados en los artículos 2013, 2014, 2017 y 2022 del Código Civil. Conforme al primero, la inscripción se reputa válida y exacta mientras que en la vía judicial o arbitral no se demuestre lo contrario. Con relación al segundo, la adquisición del tercero se mantiene aunque el título de su predecesor sea declarado nulo. En cuanto a la prioridad excluyente, el Registro señala que no procede inscribir un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior. Mientras que tratándose de la oponibilidad, el Registro rechaza aquellos títulos que sean incompatibles con el derecho inscrito.
En ese sentido, podemos advertir la importancia de la calificación registral que consiste en la evaluación que efectúan el Registrador y el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los títulos presentados cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil; esto es, la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos registrales.
En esa misma línea, el segundo párrafo del artículo V del Título Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos establece que la calificación registral comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en el título, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción. Precisa la citada norma que la calificación también comprende la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho y que dicha calificación se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente al título presentado y complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.
Ahora, en virtud del principio de titulación auténtica, los asientos registrales se extienden en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario. Siendo los instrumentos de origen notarial los que dan mérito a la inscripción de un gran número de actos, cuya calificación se ciñe a lo indicado en los párrafos precedentes. En el caso de los documentos notariales que provienen de un proceso no contencioso de competencia notarial, por ejemplo un proceso de prescripción adquisitiva, titulo supletorio o rectificación de áreas linderos y medidas perimétricas, no será materia de calificación la validez de los actos procedimentales que son de competencia del notario, ni el fondo o motivación de la declaración notarial.[2]
De otro lado, tal como lo ha señalado el Tribunal Registral en reiterada jurisprudencia[3], se encuentra dentro del ámbito de la calificación registral la verificación de la autenticidad de los documentos que se presente al Registro, siendo que, de comprobarse la falsedad del documento en cuyo mérito se solicita la inscripción se procederá a la tacha sustantiva del título[4].
En los últimos tiempos, se incrementó la presentación de documentación falsificada al Registro, ante dicha situación la SUNARP implementó diversos mecanismos que ayudan a evitar la presentación de documentación falsificada, así como a enervar la fe pública registral que genera la legitimación de los derechos inscritos, a efectos de poder brindar seguridad.
Uno de los principales mecanismos fue la implementación del módulo denominado “Sistema Notario”[5] que es una herramienta informática que le permite al notario incorporar información sobre sus dependientes, sellos, firmas u otra información que sea habilitada en el sistema para coadyuvar a contrarrestar el riesgo de la presentación de documentos notariales falsificados. Además en el sistema notario se consigna los datos de personas que no sean dependientes del notario y que hayan sido autorizadas a presentar partes notariales al Registro. La falta de incorporación en el “Sistema Notario” de los datos antes señalados constituye justificación para que, a criterio del registrador, se adopten las acciones necesarias con la finalidad de verificar la autenticidad de la documentación contenida en el título.
Si a pesar de realizar todas las verificaciones correspondientes, se inscribe un acto en base a documentación falsificada, se tienen otros mecanismos que ayudarán a enervar la fe pública de los que contraten en base a la información que publicite el Registro.
En la Quinta y Sexta disposiciones, complementarias, transitorias y finales del Decreto Legislativo 1049 – Decreto Legislativo del Notariado, se regulan el supuesto de instrumentos notariales protocolares o extraprotocolares presumiblemente falsificados y la suplantación en el otorgamiento del instrumento protocolar. Conocido el hecho, se faculta al notario que extendió el documento para solicitar al Registro la anotación preventiva de dicha circunstancia[6]. La solicitud notarial ingresa al libro diario del Registro como cualquier título, sometiéndose por ende a la calificación registral. Agregan las normas que la anotación preventiva tendrá un año de vigencia, contado a partir de la fecha del asiento de presentación, para que dentro de este lapso se anote la demanda judicial o medida cautelar referida a la falsedad documentaria o suplantación, en cuyo caso estas medidas cautelares retrotraerán sus efectos a la fecha de la anotación solicitada por el notario. De lo contrario, o sea, si dentro del año se obvia anotar la demanda judicial, la anotación notarial caduca de pleno derecho[7].
Asimismo, mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 019-2012-SUNARP/SN se aprobó la Directiva Nº 001-2012-SUNARP/SN[8] que regula el “Bloqueo por presunta falsificación de documentos”, el cual tiene como finalidad poner en conocimiento que un asiento registral se ha extendido sobre la base de un título que contiene presuntamente documentos falsificados.
El bloqueo por presunta falsificación de documentos, es una anotación preventiva que tiene una vigencia de 120 días hábiles, contados desde el día hábil siguiente a la extensión de su anotación en la partida registral. Esta anotación preventiva como es propio de su naturaleza reserva la prioridad de la eventual medida cautelar dictada por el órgano jurisdiccional.
Cabe resaltar que la anotación preventiva en mención, tiene una característica más que la diferencia de la anotación preventiva por falsedad documentaria regulada en la Quinta y Sexta disposiciones complementarias, transitorias y finales del Decreto Legislativo 1049, dicha diferencia radica en que una vez generado el asiento de presentación correspondiente al bloqueo, los registradores procederán a suspender los títulos cuyos asientos de presentación sean de fecha posterior al mismo, siempre que tengan vinculación con el asiento registral cuyo título que lo fundamenta contiene presuntamente el documento falsificado, salvo la medida cautelar dictada por el órgano jurisdiccional que busca asegurar la decisión final y consecuente cancelación del mencionado asiento registral.
El escrito que contiene la denuncia por presunta falsificación de documentos, se presenta por la Oficina de Trámite Documentario de la sede de la Zona Registral Competente y luego se deriva a la Jefatura Zonal. Debe tenerse presente que no se podrá disponer la anotación del bloqueo, si es que en la Partida Registral se encuentra pendiente de inscripción otro título que esté vinculado con el asiento registral cuyo título que lo fundamenta contiene presuntamente documento falsificado; tampoco cuando exista un tercero con derecho inscrito que se encuentre protegido por la fe pública registral y cuando no se pueda determinar la existencia de indicios de falsificación de documentos.
Debe tenerse presente que el bloqueo en mención únicamente es aplicable en el caso de la detección de asientos registrales extendidos en mérito de instrumentos públicos notariales protocolares, resoluciones administrativas, documentos consulares, resoluciones administrativas, documentos consulares, resoluciones judiciales o laudos arbitrales. Asimismo el bloqueo se refiere a la existencia de asientos registrales extendidos en base a documentos falsos, de acuerdo a la definición que da de documento falsificado el artículo 427 del Código Penal, más no es aplicable en el caso de falsedad ideológica.
Mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 256-2012-SUNARP/SN del 13.09.2012[9], se modificó la Directiva Nº001-2012-SUNARP/SN, básicamente para indicarse que el denunciante no se encuentra facultado para interponer recursos administrativos contra lo resuelto por el Jefe Zonal.
Además, con fecha 13.09.2012 la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 257-2012-SUNARP/SN, aprobó la Directiva Nº003-2012-SUNARP-SN[10] que regula la anotación por presunta falsificación de instrumentos extraprotocolares y de constancias de acreditación de quórum, que sirvieron de base para inscripciones en el Registro de Sociedades o en el Registro de Personas Jurídicas, que podrían adolecer de falsedad en el documento o en su contenido.
Finalmente otra herramienta, para prevenir y anular las acciones fraudulentas que afectan la seguridad jurídica, se encuentra en la Ley 30313[11] que establece disposiciones vinculadas a la oposición en el procedimiento de inscripción registral en trámite, la cancelación del asiento registral por suplantación de identidad o falsificación de los documentos presentados al Registro.
Fuente de la imagen: https://www.animalpolitico.com/2011/01/seduvi-va-contra-falsificacion-de-documentos/
Referencias
[1] Abogada por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos (UNMSM); vocal(s) del Tribunal Registral; registradora del Registro de Predios de la Zona Registral n.° IX- Sede Lima, especialista en Derecho Registral por la Pontificia Universidad Católica del Perú (PUCP); egresada de la Maestría en Derecho Civil y Comercial de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos (UNMSM); especialista en Contratos y Daños por la Universidad D Salamanca – España; miembro de la RED DE CAPACITADORES de la SUNARP; expositora en diferentes cursos de Derecho Registral Inmobiliario.
[2] Directiva N° 013-2003-SUNARP/SN aprobada por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N°490-2003-SUNARP/SN de fecha 9 .10.2003, señala: “(…)5.2 El registrador calificará los títulos referidos a declaración de prescripción adquisitiva de dominio, formación de títulos supletorios o saneamiento de áreas linderos y medidas perimétricas, tramitados como asuntos no contenciosos de competencia notarial, teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos. No será materia de calificación la validez de los actos procedimentales que, en virtud de lo previsto en la Ley N° 27333 y normas complementarias, son de competencia del Notario, ni el fondo o motivación de la declaración notarial.”
[3] Resolución del Tribunal N° 551-2008 SUNARP-TR-L de fecha 26.05.2008: “Dentro de los alcances de la calificación del Registrador está la de verificar la autenticidad del documento, debiendo entenderse por ésta, verificar las firmas y sellos de notarios, jueces y funcionarios administrativos en los registros disponibles, verificar la competencia del funcionario a la fecha en que se expidió el traslado o certificó la firma o documento y verificar que el documento auténtico no haya sido adulterado con posterioridad a la expedición del traslado o la certificación de firmas o del documento.”
[4] De conformidad con lo dispuesto por el artículo 36 y el artículo 42 literal f) del Reglamento General de los Registros Públicos.
[5] Directiva N.° 05-2015-SUNARP/SN, que regula los alcances del módulo denominado Sistema Notario fue aprobada por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos de fecha 20.04.2015.
[6] Conforme a lo dispuesto en el artículo 68 del Reglamento de la Ley 30313 (Decreto Supremo N° 010-2016-JUS publicado en el Diario Oficial El Peruano el 23.07.2016), el plazo que tiene el notario para solicitar que se extiendan estas anotaciones preventivas es de 10 años contados desde la fecha del asiento de presentación del título que dio mérito al asiento registral irregular. Sin embargo, de haberse extendido asientos que contengan un acto de disposición o gravamen posterior al asiento irregular, el plazo para extender la anotación preventiva será de 1 año contando también desde la fecha antes indicada.
[7] De conformidad con el artículo 70 del Reglamento de la LEY 30313: “La renovación de la anotación preventiva es improcedente. En aquellos casos en los que el notario la solicite cuando ha transcurrido el plazo de caducidad, debe extenderse como una nueva anotación.”
[8] Publicada en el Diario Oficial El Peruano el 29.02.2012.
[9] Publicada en el Diario Oficial El Peruano con fecha 14.09.2012.
[10] Publicada en el Diario Oficial El Peruano el 14.09.2012
[11] Publicada en el Diario Oficial El Peruano el 26.03.2015.
