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Adquisición de bienes por la junta de propietarios

I. INTRODUCCIÓN

En la actualidad las personas están buscando nuevas opciones de vivienda, teniendo como mayor prioridad que la misma pueda ubicarse cerca de su centro de labores, de estudios u otros lugares de su interés, y que además, dichas opciones de vivienda puedan contar con ambientes que permitan una mayor comodidad.

En la ciudad de Lima, con el pasar de los años – considerando sus dimensiones – es más común ver construcciones de edificios de uso residencial o mixtos (oficina y vivienda), mediante los cuales se ofrecen distintos proyectos inmobiliarios que cuentan con los ambientes básicos hasta con diferentes tipos de áreas de esparcimiento (gimnasio, parrilla, piscina, etc.) que pueden hacer más atractivo y sobre todo más cómodo el modo de vida para las personas.

La mayoría de estas edificaciones destinadas al uso de vivienda u oficinas o un mix de ellas – conformadas por secciones exclusivas y zonas comunes – se encuentran reguladas por una junta de propietarios y un reglamento interno, sobre el cual se debe de dejar constancia el tipo de régimen que tendrá la edificación, conforme a lo regulado por la normativa nacional.

En la actualidad, aun cuando se hayan terminado las edificaciones y se encuentren funcionado es posible que – mediante la junta de propietarios – se puedan adquirir nuevos bienes (muebles o inmuebles), de acuerdo a la necesidad y finalidad que  le otorgue la Junta de Propietarios. Así lo ha dispuesto el numeral 13 del artículo 5 de la Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN, sobre el régimen de propiedad exclusiva y común, aprobada mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 340-2008-SUNARP-SN (en adelante “Directiva de régimen de propiedad exclusiva y propiedad común”) , la cual dispone que la junta de propietarios puede adquirir bienes muebles o inmuebles sin restricción alguna, no exigiéndose como requisito para su inscripción de la adquisición que el inmueble sea colindante, que se acumule o que se modifique el reglamento interno.

En ese orden de ideas, pasaremos a desarrollar cuál es el camino para la adquisición de bienes por parte de la junta de propietarios de una edificación, ya que consideramos que su aplicación no es común debido al poco conocimiento por los propios propietarios e integrantes de una junta de propietarios, siendo una de las razones por las que nuestra legislación – debido a sus falencias con lo que sucede en la realidad – no ha analizado y establecido las normas de juego que se requieren para la adquisición de bienes por parte de la junta de propietarios.

 En ese sentido, el presente artículo tiene como objetivo conocer un poco más sobre la adquisición de bienes por parte de la junta de propietarios de una edificación.

II. DEL REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN

Uno de los tipos de régimen jurídico que nuestra normativa nacional ha establecido, es el «Régimen de propiedad exclusiva y propiedad común[1]», el cual, conforme al artículo 129 del Reglamento de la Ley N° 27157[2], (en adelante “Reglamento de la Ley Nª 27157) es “el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común […]”.

De acuerdo al párrafo anterior, podemos precisar que el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común comprende la coexistencia – en una edificación – de secciones exclusivas (unidades inmobiliarias o secciones exclusivas) y áreas comunes (terreno, escaleras, pozos de luz, etc.).

En ese sentido, se concluye que el presupuesto básico para la determinación de la existencia de un régimen de propiedad exclusiva y propiedad común es la confluencia de las mismas en un solo predio matriz; y que la coexistencia de las secciones exclusivas y comunes se encuentra regulada por un Reglamento Interno y una Junta de Propietarios, las cuales pasaremos a desarrollar de manera general.

2.1 DEL REGLAMENTO INTERNO

 2.1.1 El reglamento interno es el acto jurídico otorgado por los propietarios de una edificación para efectos de la constitución del «régimen de propiedad exclusiva y propiedad común» o « independización y copropiedad»; y, tiene el objetivo de establecer y/o regular, como mínimo, los derechos y obligaciones de los propietarios sobre las secciones de dominio exclusivo, bienes y servicios comunes, los porcentajes de participación, usos, reglas de convivencia; así como todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás de la citada junta[3] y otros asuntos análogos.

Conforme a ello, se aprecia que el acto constitutivo del reglamento interno afecta en el dominio de los propietarios, transformando una situación normalmente independiente, en otra compartida en cuanto al objeto mismo de la propiedad, al vincular indivisiblemente las áreas exclusivas con zonas comunes.

 2.1.2 Complementariamente a lo anterior, debe anotarse que el propietario no puede sujetar un edificio al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común si es que no se cumplen con los elementos configuradores establecidos por la Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, (en adelante Ley Nº 27157”) y su Reglamento tales como, diferentes propietarios, secciones de propiedad exclusiva y secciones de propiedad común. Por tanto no basta con la declaración del propietario en el acto o título constitutivo, se requiere además la presencia de los elementos mencionados[4]. 2.2 DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS DE UNA EDIFICACIÓN

 2.2.1 De acuerdo a lo establecido en el artículo 47[5] de la Ley N° 27157 y el artículo 145[6] de su Reglamento, establecen que la junta de propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva y es quien tendrá la representación conjunta de éstos, convirtiéndose entonces en un órgano cuyo objeto o función principal es conservar y mantener los elementos o bienes comunes que les permita un adecuado disfrute de cada una de sus secciones privativas.

En consecuencia, la junta de propietarios es el ente no personificado que agrupa a los titulares de secciones de dominio exclusivo correspondientes a un edificio o conjunto de edificios, según su reglamento interno; y cuyo objeto es conservar y mantener los elementos o bienes comunes que les permita un adecuado disfrute de cada una de sus secciones privativas.

 2.2.2 Ahora bien, dentro de las funciones que tiene la Junta de Propietarios, se encuentra la facultad de adquirir bienes, conforme a lo dispuesto por la Directiva de régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, la que señala expresamente que las juntas de propietarios pueden adquirir cualquier bien sin limitación, de lo cual pasaremos a desarrollar en el siguiente punto.

III. ADQUISICIÓN DE BIENES POR LA JUNTA DE PROPIETARIOS 3.1 El grupo de propietarios de una edificación, aunque no constituya una persona jurídica, sí cuenta con una relativa subjetividad que le permite actuar en forma unitaria en el tráfico contractual y judicial, lo cual lo realizará a través de la Junta de Propietarios.

Así pues, el Presidente tiene la atribución de representar al conjunto de propietarios para las actividades propias al cuidado y mantenimiento del edificio. Por lo tanto, en ningún caso se necesita la autorización de todos los propietarios para celebrar un contrato o instar una demanda judicial.

3.2 En el ámbito nacional, el legislador no ha contemplado la posibilidad que las juntas de propietarios puedan adquirir bienes; no obstante, conforme a la exposición de motivos[7] señalada en la Directiva de Régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, las juntas de propietarios puede adquirir cualquier bien mueble o inmueble, sea éste último contiguo o no al predio matriz. 3.3 Actualmente el criterio registral para solicitar la inscripción de adquisición de bienes (muebles o inmuebles) por parte de la junta de propietarios – en aplicación de una adecuada interpretación a la Directiva de Régimen de propiedad exclusiva y propiedad común – es que dichos bienes, en el caso de bienes inmuebles, pueden ser o no colindantes al predio matriz y que dichos bienes podrían tener la calidad de bienes exclusivos o comunes, dependiendo de la finalidad para la cual la junta de propietarios haya adquirido el o los bienes, ya que conforme lo ha señalado la Directiva de Régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, deberá de examinarse caso por caso. 3.4 Conforme a lo señalado en la última parte del párrafo anterior, podemos concluir que la junta de propietarios – en atención a sus facultades – pueden adquirir bienes muebles o inmuebles, dependiendo las necesidades y finalidad para la cual decidan adquirir un bien.

No obstante, consecuentemente a la adquisición de bienes por parte de la junta de propietarios  nacen las siguientes interrogantes ¿Los bienes adquiridos por la Junta de Propietarios forman parte integrante de la edificación?, ¿Sí la calidad de los bienes que haya adquirido la junta de propietarios tienen la calidad de bienes exclusivos o comunes? o ¿Sí la junta de        propietarios determina la calidad de bien exclusivo o común del bien que se haya adquirido?

Como puede apreciarse, aún existen ciertos vacíos legales o lagunas que el legislador nacional deberá de regular a fin que éste tipo de adquisición por parte de una junta de propietarios pueda realizarse de una manera más diligente y frecuente.

Lamentablemente cada una de las interrogantes mencionadas anteriormente no podrá ser respondida en el presente artículo ya que formarán parte de otro análisis que realizaremos más adelante,  por cuanto – como podemos ver – la adquisición de bienes por parte de la junta de propietarios presenta distintas aristas que conlleva a un análisis más detallado.

3.5 En el presente artículo hemos tratado de establecer de una manera resumida la escena preliminar que debe de realizarse para la adquisición de bienes por parte de una junta de propietarios de una edificación, teniendo en cuenta lo poco que se ha regulado respecto al presente tema, ya que como es de costumbre nuestra normativa – en la mayoría de casos – no refleja nuestra realidad, lo cual genera que se presenten diversas observaciones – a nivel registral – al momento de solicitar la inscripción de dichos actos.

Cabe recordar que no se está cuestionando la calificación registral, sino que se está haciendo mención que al no haberse regulado de una manera más amplia éste tipo de casos, se tiene que recurrir a la jurisprudencia registral y el análisis e interpretación de la poca normativa registral que regula la “adquisición de bienes por parte de la junta de propietarios”.

IV. CONCLUSIONES:

4.1 Hoy en día la mayoría de edificaciones compuesta de secciones exclusivas y comunes se encuentran reguladas por un reglamento interno, cuyos propietarios se encuentran representados por una junta de propietarios.

4.2 Las facultades y obligaciones de la junta de propietarios se encuentran reguladas en el reglamento interno, siendo una de las facultades la de adquirir bienes, conforme a lo dispuesto por la Directiva de régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, la que señala expresamente que las juntas de propietarios pueden adquirir cualquier bien sin limitación.

4.3 Los bienes que pueda adquirir la junta de propietarios pueden ser bienes muebles o inmuebles, y que éstos últimos pueden o no ser colindantes con el predio matriz; no obstante, actualmente nuestra normativa no ha regulado adecuadamente los diferentes escenarios posteriores a la adquisición de los bienes, siendo uno de dichos escenarios el tipo de calidad (exclusivo o común) que tiene el bien adquirido, si es viable – desde un punto de vista legal – que los bienes adquiridos formen parte del régimen de propiedad exclusiva o común, aun cuando no forman parte de la edificación (predio matriz).


REFERENCIAS:

Fuente de la Imagen (*): https://www.65ymas.com/consejos/como/que-hacer-si-no-estas-de-acuerdo-comunidad-de-vecinos_8120_102.html

[1]           El Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad común se encuentra regulado en el artículo 958 del Código Civil de 1984, la Ley 27157 publicada el 20 de julio de 1999, su reglamento aprobado por D.S. N.° 035-2006-VIVIENDA publicado el 08 de noviembre de 2006, la Directiva N° 009-2008-SUNARP-SN aprobada por Resolución N° 340-2008-SUNARP/SN  publicada el 26 de diciembre de 2008.

[2]           Mediante Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA, se aprobó el Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común.

[3]           Resolución N° 1584-2018-SUNARP-TR-L, de fecha 06 de julio de 2018, expedido por el Tribunal Registral de Lima.

[4]                 Directiva sobre el régimen de propiedad exclusiva y común, Nº 009-2008-SUNARP/SN, aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 340-2008-SUNARP-SN.

[5]           Articulo 47.- De la constitución de la Junta de propietarios:

“47.1. La Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones y tendrá la representación conjunta de éstos.

47.2. La renuncia de uno o más propietarios no impedirá la constitución de la Junta, pero la admisión a su seno siempre estará expedita”.

[6]           Articulo 145:  Constitución de la Junta de Propietarios:

“La Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones de Propiedad Exclusiva de la edificación y tiene la representación conjunta de éstos.

[…]”

[7]           “6. Adquisición de bienes por la Junta de Propietarios:

[…]

  1. El fenómeno de los entes no personificados o con subjetividad relativa (también denominados “personas jurídicas con capacidad mínima o capacidad general”) se impone en todo el Derecho comparado. La razón es simple: los ordenamientos nacionales no pueden ignorar la situación producida por un grupo de personas que actúan como un conjunto unitario en el tráfico, y al que hay que regular en sus relaciones jurídicas y en sus actos de atribución frente a terceros. La solución generalizada es admitir que pueden actuar como unidad, pero normalmente sin autonomía patrimonial, con responsabilidad solidaria de sus partícipes y con el beneficio a los terceros de invocar solo los pactos y acuerdos favorables a ellos. La conclusión evidente, por tanto, es que pueden adquirir bienes.

 

  1. La misma solución ya se encuentra en otros entes no personificados regulados en nuestro propio ordenamiento, como es el caso de las asociaciones no-inscritas y las sociedades irregulares. En todas esas hipótesis es posible la adquisición y disposición de bienes.

 

  1. La junta de propietarios es una entidad instituida por ley para los casos en que existan edificaciones con secciones exclusivas y bienes comunes, cuya función es administrar y gestionar el conjunto inmobiliario a efectos de la conservación de las zonas comunes, así como de asegurar el funcionamiento correcto de los servicios para lograr una adecuada convivencia. En tal sentido, una administración de este tipo exige el recaudo de los fondos, su custodia, la inversión y gasto en el mantenimiento y conservación del edificio, todo lo cual implica necesariamente la celebración de contratos o la adquisición de bienes. […]”

Escrito por Jorge Villar

Jorge Villar

Abogado por la Universidad César Vallejo, Admitido al Colegio de Abogados de Lima en el año 2014, cuenta con diplomados como Especialista en Derecho Inmobiliario, Derecho Notarial y Registral, egresado de la Maestría en Derecho Civil Patrimonial de la Universidad San Martin de Porres.