Entendemos que una servidumbre es el derecho que grava la propiedad de un predio (sirviente) a favor de otro predio (dominante) para una determinada utilidad, posibilitando de esta manera la explotación del predio dominante, pudiendo estas servidumbres ser voluntarias, legales, continuas, discontinuas, aparente y no aparentes. Asimismo, el Código Civil dispone que se extinguen por destrucción total, voluntaria o involuntaria, de cualquiera de los edificios, dominante o sirviente.
No obstante, el artículo 1049° del Código Civil permite que una servidumbre extinguida reviva por la reedificación, siempre que pueda hacerse uso de ellas. Vale decir, la revivificación de una servidumbre podrá aplicarse solo cuando esta haya sido extinguida por causa de una destrucción (demolición) del predio dominante y/o sirviente y siempre que pueda volverse a usar la servidumbre.
En la Resolución No. 938-2021-SUNARP-TR-L[1] del 09 de julio del 2021, el Tribunal Registral resolvió la interrogante sobre ¿En qué caso procede la inscripción de la revivificación de servidumbre? Estableciendo que puede darse el caso que durante la vigencia de la servidumbre los predios sobre los que se ejercía esta fuesen destruidos o demolidos, con lo cual la servidumbre se extinguirá, pero puede revivir cuando se vuelva a edificar y siempre que pueda hacerse uso de esta.
Es importante mencionar que el Tribunal considera que este supuesto puede darse “atendiendo a que las servidumbres se constituyen por la necesidad de un inmueble hacia otro, así de restituirse el inmueble destruido deberá restituirse la servidumbre, siempre que pueda hacerse uso de ellas”
Nótese, no solo se requiere que la reconstrucción o reedificación de los predios para que proceda la revivificación de la servidumbre de forma directa, sino que, además, se requiere acreditar necesariamente que pueda hacerse uso de ellas. En efecto, esto es un aspecto determinante por cuanto la reedificación no siempre tendrá las mismas condiciones y/o características que generaron la constitución de la servidumbre extinguida, siendo necesario, por ello, que con la nueva edificación existen las mismas condiciones y/o características que generaron la servidumbre extinguida, caso contrario no estaríamos ante una revivificación, sino ante una nueva constitución de servidumbre.
En este sentido, el Tribunal Registral determina como presupuestos necesarios para la revivificación de servidumbres a los siguientes:
- Haya existido una servidumbre entre el predio dominante y sirviente.
- La servidumbre se hubiera extinguido por destrucción (demolición).
- Se presente la reconstrucción de las edificaciones de los predios (dominante y/o sirviente).
- Se presente la misma utilidad que justificaba la servidumbre extinguida.
Este último presupuesto es un hecho que no puede ser verificado por las instancias registrales, por lo que, el Tribunal considera que la utilidad que justificaba la servidumbre extinguida o la frase “siempre que pueda hacerse uso de ella”, solo se podrá acreditar con el:
–Acuerdo entre los titulares registrales de ambos predios (dominante y sirviente).
–Instrumento municipal y/o judicial en el que se deje establecido que, en el actual contexto y estructura de los predios, la servidumbre extinguida puede ser usada y guarda la misma utilidad.
En este sentido, el Tribunal Registral deja establecido correctamente que, conforme al artículo 1049° del Código Civil, no siempre la destrucción de la edificación de los predios objeto de servidumbre generará la extinción definitiva de esta, existiendo la posibilidad que pueda revivir de forma automática y sin necesidad de nuevo acto constitutivo, por cuanto la servidumbre recobra la vigencia en los mismos términos y condiciones, siempre que se cumplan y acrediten los presupuestos necesarios para dicho fin.
[1] Como antecedente se tiene a la Resolución No. 2113-2021-SUNARP-TR-L del 18 de noviembre del 2020.
