I. INTRODUCCIÓN
Cada día vemos casos en los cuales un propietario de un bien enajena la propiedad a más de un adquirente; ello trae consigo un verdadero dolor de cabeza para las personas que de buena fe confiaron en el titular del bien. Este artículo ha querido comenzar con una breve reflexión de lo que pasan y pasaron muchas personas al ser engañadas, encontrándose desprotegidas cuando un comprador posterior a él -también de buena fe- se queda con la propiedad simplemente porque este sí la registró, y todo porque las normas relacionadas al modo de adquirir una propiedad favorecen a quien la adquiere.
Por ello, el presente trabajo gira en torno a la posibilidad de cómo cambiar de un sistema de registro declarativo a uno constitutivo, con el propósito de determinar el mejor modelo para nuestra realidad. Y esto, debido a que el Código Civil de 1984 exige título (contrato) y modo (tradición) para los muebles, pero para los inmuebles admite que la transmisión opere por el solo título (consentimiento).
II. SISTEMAS EFICIENTES: DECLARATIVO VS. CONSTITUTIVO
El sistema de registro constitutivo, en el que no existe un derecho real extra registral y solo la inscripción produce la transmisión, constitución, modificación o extinción de los derechos reales, tiene sus adeptos en la actual doctrina peruana.
Así, tenemos a Alfredo Bullard Gonzales, quien reconoce la importancia del Registro como constitutivo del derecho de propiedad basado en un criterio individualista, propio de una economía de mercado, en el que es necesaria una seguridad jurídica estática.[i] La seguridad jurídica a la que se refiere Bullard es un valor superior contenido en el espíritu garantista de la Carta Fundamental.
Asimismo, Jorge Avendaño Valdez hubiera preferido una clasificación de bienes registrables y no registrables, en lugar de la actual clasificación de acuerdo al criterio de la movilidad: muebles e inmuebles. Con ello pretende que el Registro sea constitutivo, puesto que su propuesta era que los actualmente considerados bienes inmuebles sean registrables. Además, señala que el art. 949° del C.C. crea cierta inseguridad para el adquirente, ya que puede darse el caso de que una persona venda un mismo bien a diferentes acreedores.[ii]
Por otro lado, el sistema declarativo es más flexible, ya que permite, inmediatamente, la transmisión de la propiedad al comprador, sin necesidad de requisitos o gastos, pero tiene una cuota de inseguridad, pues, por ejemplo, un tercero con mejor derecho (que inscribió la propiedad en Registros) podría quedarse con la propiedad y, a su vez, desplazar al primer comprador, quien solo firmó un contrato privado e hizo posesión de la propiedad. En la doctrina actual, también encontramos a los seguidores de dicho sistema.
De la misma manera, Gunther Gonzales Barrón se pregunta:
“¿acaso los pobladores de los pueblos jóvenes –que son más de la mitad de Lima- necesitan de un título de propiedad inscrito para usar, disfrutar e invertir sus capitales en el inmueble al adquirirlo? La respuesta se encuentra en las calles o, en todo caso, en cualquier libro de Sociología Urbana. Esta situación no es nueva, y basta revisar el Derecho Romano para darnos cuenta de los problemas que generó en esa época el formalismo de la transmisión de la propiedad (…). Incluso, en países del primer mundo existen serias dudas por lograr en el corto plazo la implantación de un registro constitutivo, y eso que se trata de países de menor extensión territorial, sin una geografía tan difícil como la peruana, con un desarrollo económico muy superior al nuestro y con un nivel de cultura jurídica del que todavía estamos lejanos. Por lo tanto, nuestra opinión a esta pretendida reforma es negativa, siendo suficiente que el registro cuente con los efectos de inoponibilidad y fe pública pero, eso sí, correctamente entendidos y destacando que ambos son planos distintos.
La inscripción no crea el derecho, sino que simplemente se constituye en una garantía en caso de situaciones excepcionalmente patológicas”[iii]
Finalmente, el profesor Mario Castillo Freyre señala que en el Perú el ordenamiento legal da lugar a la convivencia de una propiedad de carácter absoluto y de una propiedad de carácter relativo, al haber adoptado siempre el mismo sistema que el Derecho francés, tanto en lo que respecta a la manera de transferir la propiedad mueble e inmueble, como en cuanto al registro de la propiedad inmueble, creado en Francia en 1855 e implantado en el Perú en 1888, registro de carácter meramente declarativo y no constitutivo[iv].
Se puede observar que los autores llegan a conclusiones diferentes. Los primeros, a favor de un sistema de registro constitutivo; los segundos, a favor del sistema declarativo. Quiero terminar este punto citando al profesor De Trazegnies: “El razonamiento jurídico no trabaja en un mundo de certezas y de demostraciones, sino en un mundo de probabilidades y de ambigüedades. El hombre de Derecho no pertenece al país de lo categórico sino al de lo discutible, donde todo está hecho con materia controvertida. Corresponde a cada cual tomar su propia posición, en vista de los argumentos expuestos” [v].
III. PROPUESTA DE CAMBIO PAULATINO
Pretendemos demostrar que el sistema constitutivo es el más adecuado para nuestra realidad, siendo este de mayor beneficio publicitario, debido a que solo serán propietarios las personas o los nuevos acreedores que inscriban la propiedad, otorgándole seguridad jurídica al tercero adquirente.
La propuesta se centra en que este proceso de cambio debe ser gradual, puesto que no existe catastro a nivel nacional y no se puede obligar a inscribir a los que ya son propietarios sin inscripción, porque esto constituiría un límite a una propiedad ya adquirida, y la propiedad es un derecho fundamental consagrado en el art. 2° inc. 16 de la Constitución.
Entendido el párrafo anterior, lo que se propone es que el cambio hacia un sistema constitutivo sea de manera transitiva, ya que con la obligación de inscribir impuesta solo a los compradores de bienes registrados, se estaría creando paulatinamente la costumbre de registrar las propiedades inmuebles. Los que compren de propietarios que no registraron el bien, no tendrán la carga de registrar para que recién se conviertan en nuevos propietarios.
¿Por qué aún no hemos migrado hacia un sistema de registro constitutivo?
Los legisladores de 1984 entendieron que la realidad social peruana no era la adecuada para contar con un sistema de registro constitutivo. Al respecto, Max Arias Schreiber declara que “se descartó la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble debido a deficiencias de los Registros Públicos no solo de Lima, sino en provincias”. Eugenio Ramírez hace un comentario con respecto a lo declarado por Max Arias, en el cual señala que le parece curioso debido a que la misma repuesta se dio en Argentina, años antes de que se instale este registro constitutivo.
Como se demostró, esta regulación, en teoría proteccionista, fomenta el surgimiento de procesos. De verificarse la hipótesis en la realidad, mediante una modificación de las normas, los resultados positivos serían:
1. Menos litigios entre las personas
¿Para qué sirve el derecho? Podrá haber discrepancia entre iusnaturalistas, positivistas, neoconstitucionalistas, seguidores del realismo jurídico y de las distintas vertientes que hay dentro de cada una de ellas acerca de qué es el derecho, pero todas coinciden en que su finalidad radica en la regulación de conductas para conseguir que los seres humanos convivan en armonía.
Normas que permiten demasiada discrecionalidad a las personas, sometidas solo a su espontánea buena fe y no a parámetros propios de la autonomía privada, provocan que se traslade la diligencia a los compradores que de buena fe pensaron adquirir la propiedad amparados en la asistemática regulación del art. 949° del C.C.
2. Menos gasto del Estado
Las costas del proceso según el art. 410° del Código Procesal Civil están constituidas por las tasas judiciales, los honorarios de los órganos de auxilio judicial y los demás gastos judiciales realizados en el proceso. Generalmente las paga el que pierde; sin embargo, este pago sólo representa un ínfimo porcentaje de lo que realmente cuesta el servicio de justicia, como el pago a los jueces, secretarios judiciales y diversos auxiliares de justicia, incluyendo a la persona en la mesa de recepción a quien entregamos nuestros pedidos al Juez. Es el Estado el que asume el mayor porcentaje de estos costos. Pero si es el Estado el que lo asume, ¿qué problema habría? El problema es que el Estado no cuenta con recursos propios: solo es una ficción jurídica. Sus recursos los obtiene de lo recaudado, voluntariamente o no, del aporte de los ciudadanos. A final de cuentas, es el pueblo el que termina asumiendo los costos de cada proceso legal, por lo que afinar, con la consecuente reducción del impacto de cada norma en cuanto a la generación de conflictos, debe ser una obligación moral y jurídica al legislador.
IV. CONCLUSIONES
Finalmente, es necesario dar el salto hacia un sistema de registro constitutivo, ya que, como se ha señalado a lo largo del presente trabajo, es el mejor sistema de publicidad que pueden tener los terceros con respecto a la oponibilidad que conlleva; de esta forma, el tercero de buena fe podrá tener la certeza de la relación jurídica entre el titular y la propiedad que se quiera comprar.
Nuestra hipótesis queda afirmada y con ella se pretende empezar la transición de que, con la obligación de que solo los compradores de bienes registrados también registren, se estaría creando paulatinamente la costumbre de registrar las propiedades inmuebles. Con ello:
- Se reduce la cantidad de procesos judiciales, lo que ahorra costos al Estado, puesto que este es el que en realidad costea el proceso, ya que las tasas pagadas por los privados solo asumen un porcentaje muy mínimo del real costo. El Estado podrá destinar este dinero ahorrado a fines más útiles.
- Se reducen los conflictos entre privados, puesto que como recién registrando se puede convertir en propietario, entonces se elimina el riesgo de estelionato.
Se aliviana la carga procesal, logrando que los jueces presten mayor atención a otros casos de mayor relevancia.
[i] BULLARD GONZÁLES, Alfredo. Derecho y economía: Análisis económico de las instituciones legales. Edit.: Palestra. Ed.: 2°. Lima. 2006
[ii] AVENDAÑO VALDEZ, Jorge. “Clasificación de los bienes y transferencia de propiedad”. En: VV.AA. ¿Por qué hay que cambiar el Código Civil? Pág. 169.
[iii] GONZÁLES BARRÓN, Gunther. Derechos reales. Ed.: 2°. Jurista 2005. Pág. 807
[iv] CASTILLO FREYRE, Mario. Comentarios al contrato de compraventa. Pág. 18
[v] DE TRAZEGNIES, Fernando. “75 años de la Facultad Derecho”. Discurso de Orden pronunciado el 29 de abril de 1994 en la Pontificia Universidad Católica del Perú.